Инвестиции в офисную недвижимость
12.01
Максимальный доход, получаемый по депозитным вкладам в настоящее время составляет 10% годовых. Преимуществом банковского депозита является возможность оперировать любой, имеющейся у вас суммой. Но имеются и недостатки такого вложения средств. Одним из минусов является вероятность банкротства банка, в котором хранятся деньги. Кроме того, денежные средства, положенные на банковский депозит, подвержены риску потерь при резком падении курса валюты. В этом случае, как правило, банк не увеличивает процентную ставку по уже открытым депозитам, что значительно уменьшает доходность. Увеличение прибыли возможно при соблюдении ряда условий: срок хранения более трех лет, достаточно крупная сумма вклада, невозможность снятия стредств без штрафов итп. Все это несет в себе более высокие риски для инвестора.
Сопоставимый с банковским депозитом или более крупный доход можно получать, вложив деньги в недвижимость, например, приобрести офисное помещение и сдавать его в аренду. В отличие от покупки квартиры с целью сдачи ее в аренду, доходность коммерческой недвижимости намного выше - срок окупаемости может составлять 5-7 лет. Главное условие: аргументированно подойти к выбору объекта вложения и иметь больший начальный капитал, так как первоначальные вложения здесь гораздо больше.
Как утверждает статистика, только 30% обращений в агентства по подбору офисной недвижимости связаны с желанием купить помещения, остальные запросы ориентированы на аренду офисов. Данная ситуация остается неизменной с 2004 г. Это связано с большими финансовыми затратами, необходимыми при покупке помещений.
Современные предприниматели не готовы выводить из основного бизнеса такие ресурсы. Поэтому большая часть инвесторов приобретают офисную недвижимость не для себя, а с целью последующей ее сдачи в аренду и получения ежемесячного дохода как собственник арендного бизнеса.
Следует отметить, что количество предложений по продаже площадей сократилось. Так например с октября по ноябрь 2014 г. к вводу в эксплуатацию заявлено почти 500 тыс. кв.м. офисных помещений, в действительности в этом году будет введено только 60% от заявленного объема.
Исходя из этого, можно говорить о рентабельности покупки небольшого офиса и последующей сдачи его в аренду. Здесь главное - правильный выбор бизнес-центра и помещения.
Определяющая характеристика — местоположение (локация) офиса. В идеале это бизнес-центр класса А или В+, расположенный в месте с большой проходимостью, идеально в центре, если нет - то в наиболее востребованных направлениях - Запад, Юго-Запад Москвы. Советовать по размерам площадей сложнее, отметим, что самую лучшую цену можно получить купив большую площадь, например целый этаж в офисном здании. Это позволить выработать единую концепцию в рамках единого пространства.
Стоимость офисов в столице находится в диапазоне от $3000 до $8000 за квадратный метр. В ММДЦ «Москва-Сити» средняя цена за небольшое (200 кв.м) помещение без отделки составляет $10000-$12000, при покупке большей площади или этажа целиком можно получить более интересные условия.
Выбор офисов в Сити на продажу довольно большой и, по сути, альтернатив ему нет. Дело в том, что приобрести офисы возможно далеко не во всех бизнес-центрах, так как большинство владельцев недвижимости желают продавать свои активы целиком (т.е. здания полностью) и, как правило, за дорого. Для частного инвестора, готового приобрести небольшой офис, как правило предлагают купить помещения не в самых качественных объектах недвижимости - старых административных, реконструированных промышленных зданиях или бизнес-центрах с плохой локацией, которые трудно сдать.
В этом плане в столице альтернатив бизнес-центрам «Москва-Сити» просто нет, так как здесь стремительно развивающийся и востребованный в офисах деловой район, бизнес-центры отличного качества и хорошие перспективы роста ставок аренды в будущем - а значит и стоимости актива.
Минимальный порог входа для инвестиций в офисную недвижимость Сити сейчас составляет $1,2 млн. Это, безусловно, не каждому по карману, поэтому большинство частных офисных инвесторов вкладывают деньги в покупку нежилых помещений более низкого качества в других районах. И это несет в себе риски, в первую очередь, невостребованностью такого офиса в будущем (если конечно он не в центре Москвы у метро).
По подсчетам аналитиков в коммерческой недвижимости наибольшее число сделок приходится на помещения, находящиеся на первом этаже и имеющие отдельный вход, а также офисы в действующих бизнес-центрах с профессиональным управлением. При этом инвесторы учитывают и другие факторы: условия эксплуатации, наличие парковки, транспортная доступность, качество строительства, выделяемые мощности для офиса и так далее.
Если Вы решили стать рантье, здесь важно понимать, что в зависимости от изменения рыночной обстановки, меняется и стоимость аренды. Зависит она и от наличия отделки в помещении, с отделкой цена всегда выше. Если объект арендного бизнеса подобран правильно, с учетом всех вышеуказанных факторов, то после выхода из проекта, чистая прибыль может в два раза превысить сумму вложенных средств.
Доходность увеличится, если инвестор готов взять на себя определенные риски, например, оформить кредит. На увеличение доходности арендного бизнеса могут повлиять и удачно сложившиеся обстоятельства. Например, значительное повышение цен в районе или открытие метро возле инвестируемого объекта. При выходе из проекта (продаже объекта недвижимости), прибыль инвестора может достигнуть 20-25% от инвестируемых средств. При сдаче в аренду доходность качественных офисов класса А, обычно, составляет 10-12% годовых.
При оценке недвижимости ее цену обычно рассчитывают как арендный поток (чистый), деленный на существующую ставку капитализации. При этом нужно учитывать, будет ли помещение пользоваться спросом. При маленьком спросе, возникает риск не найти арендатора - т.е. простоя площадей, что отодвигает сроки получения прибыли.
Москва - центр деловой жизни нашей страны, здесь сосредоточено почти 80% ее капитала. Эксперты сходятся во мнении, что офисы в столице всегда будут востребованы, а выгодность инвестиций в офисные помещения будет только расти. Важно подобрать качественный объект. Хорошие, удачно размещенные площади всегда найдут своего покупателя. Наиболее привлекательными и доходными, по праву, считаются вложения в бизнес-проекты, осуществляемые на территории «Москва Сити».
По словам Марата Хунсуллина строительство главного делового района страны завершится в 2018 г. В ММДЦ «Москва-Сити» уже вложили около 12 миллиардов долларов и это только начало. Сейчас в «Сити» активно занимаются решением задач по облагораживанию улиц, созданию общественных пространств. Здесь будут и живая растительность и скамейки, на которых можно отдохнуть. Также решается вопрос и с парковками и культурной составлящей комплекса.
Офисы в небоскребах — не дешевы. Однако уже сегодня видно, что, даже с учетом спада в экономике, инвесторы активно вкладывают средства в офисы и апартаменты в Сити. Арендой помещений здесь заинтересованы масса компаний - от малого бизнеса до крупнейших госкорпораций. За последние два года стоимость продажи помещений в Сити выросла на 5%.
Одним из самых рентабельных считается продажа офисов в «Башне Федерация». На сегодняшний день это самый высокий небоскреб в Европе, штаб-квартира Банка ВТБ. Комплекс «Федерация» состоит из двух башен. Башня «Восток» достигает высоты 343 метра и состоит из 93 этажей. Башня «Запад» состоит из 62 этажей и возвышается на 242 метра. Строительство этого небоскреба проходило с учетом самых строгих строительных нормативов. В основании комплекса лежит мощная бетонная плита, а устойчивость обеспечивает бетонное ядро, это, если так можно сказать, самая "крепкая" башня в «Москва-Сити».
Сегодня в МФК «Башня Федерация» доступна покупка и аренда офисов всевозможных размеров, конфигураций и отделки с великолепными видами на город и широчайший спектр услуг для успешного ведения бизнеса.
Не менее привлекателен в части инвестирования комплекс «Город Столиц», представленный также двумя башнями: «Москва» и «Санкт Петербург». У комплекса своя развитая инфраструктура, профессиональная управляющая компания, высокое качество отделки. Во всех помещениях установлено панорамное остекленение, благодаря которому, наилучшим способом используется солнечное освещение.
В «Городе Столиц» почти все офисные площади распроданы, предложения сосредоточены на вторичном рынке. Говорят, что инвесторы, кто приобрели здесь площади на этапе строительства получили доходность в 30-50%. Сейчас купить офис от застройщика можно в новостройках «Москва-Сити», а также в деловом комплексе «Империя» и башне «Федерация Восток».
В деловом комплексе «Империя» сейчас идет активная продажа офисов и тоже осталось не так много предложений. Преимуществом этого небоскреба является его выгодное расположение - рядом с набережной Москва-реки и рядом с двумя станциями метро: Выставочная и Деловой центр. МФК «Империя» будет состоить из двух строений - 60-ти этажного небоскреба и 15-ти этажного торгово-офисного здания. Минимальная площадь блоков на продажу - от 100 кв.м.
Преимуществом покупки офиса в «Башне Империя» является то, что его можно приобрести на любом этаже - так как здесь нет разделения на офисную зону и зону апартаментов. Так что здесь продаются самые высокие офисы в России, разумеется пока не достроена «Башня Федерация Восток».
В Сити помимо офисов в зданиях расположены еще жилые апартаменты. В последнее время стал популярен тренд жить рядом с работой. Преимущество заключается в том, что вы можете работать и жить в одном помещении, экономя время на проезд. При покупке апартамента в качестве арендного бизнеса есть масса своих особенностей. Об этом можно прочитать тут.
Все компетентные специалисты утверждают, что, в общем, проект ММДЦ удался. Конечно, многое еще изменится в судьбе комплекса, немало зависит от политических и экономических факторов. Но интерес к «Москва-Сити», как к объекту недвижимости будет только расти. Это связано с недавно принятым решением властей г. Москвы по ограничению высотности вновь возводимых зданий. Соответственно, количество предложений такой недвижимости ограничено, что в свою очередь, увеличит на нее спрос и цены в будущем. Таким образом вложение денег в недвижимость Сити - это не только надежно и престижно, но и рационально.