Апартаменты в Москве
Апартаментами называют нечто среднее между гостиничным номером и квартирой. Такой формат жилья чрезвычайно популярен на западе, однако и у нас становится очень востребованным. Особенно ярко выражена эта тенденция в Москве, где продажи апартаментов растут на 20-30% в год.
На Западе апартаменты стали неотъемлемой частью жизни большинства городских жителей. У нас такой вид жилья появился совсем недавно и высокой популярностью пока не пользуется. Тому есть несколько причин, во-первых в апартаментах нельзя прописаться. Во-вторых россияне еще не привыкли к формату многофункциональных комплексов, где офисы, торговые площади и жилье находятся в одном здании.
Тем не менее продажи апартаментов растут, современные высотки Москвы и завораживающие небоскребы предлагают своим резидентам и гостям столицы не просто комфортабельное жилье, но и профессиональное управление, а также возможность пользоваться при этом отличным гостиничным сервисом круглый год.
Если не вдаваться в подробности, то апартаменты сочетают в себе коммерческую и жилую недвижимость, будучи чем-то средним между обычной квартирой и гостиничным номером. От квартир они отличаются хорошим сервисом и обслуживанием, которое предоставляет компания-владелец, а от номеров в отеле — наличием кухни, возможностями сдать в аренду и отсутствием возможности оформить прописку по месту жительства. В основном — это квартира с хорошим гостиничным сервисом.
На Западе понятие апартаменты значительно шире, чем у нас. Там это жилье на морских побережьях, в горах, квартиры в апарт-отелях. В таком жилье существуют все условия для комфортной жизни, развитая инфраструктура, предоставляется сервис высокого уровня.
Такую недвижимость можно приобрести и использовать, как постоянное место жительства, но без возможности оформить прописку, поскольку чаще всего участка земли, на которой создают дома с апартаментами, не предназначены для жилищного строительства. Кроме этого, купленные апартаменты можно использовать в коммерческих целях: сдавать жилье в аренду или перепродать его в будущем по более высокой цене. Чаще всего они предлагаются на последних этажах бизнес-центров, деловых и других многофункциональных комплексов, а также в апарт-отелях.
Сервисное обслуживание апартаментов осуществляют привлеченные гостиничные операторы или организовывают управляющие компании. Они предлагают полный комплекс услуг, в которые входит содержание жилья (чистка, уборка, мытье), а также ряд дополнительных услуг, среди которых хранение сезонной одежды, сдача жилья в аренду в периоды отсутствия владельца, услуги бронирования билетов, переводчика и многие другие.
Сегмент рынка апартаментов в России только начинает свое восхождение. Сегодня такой вид жилья встречается исключительно на курортах и в нескольких крупных городах. В Москве уже построенные и запланированные для последующего создания апартаменты размещаются в ее центре (хотя уже существуют несколько проектов их строительства далеко за его пределами).
По данным исследований наибольшее количество апартаментов сконцентрировано в пределах делового центра «Москва-Сити». Апартаменты здесь можно встретить сразу в нескольких бизнес-центрах — «Город столиц», «Башня Федерация» и «Imperia Tower». Общая площадь всех запланированных для строительства и готовых к покупке апартаментов в «Москва-Сити» составляет более 380 тысяч кв. м.
Апартаменты в Москве являются одной из ключевых частей многофункциональных деловых комплексов, занимая от 10 до 50% общей площади сооружений. Чаще всего их размещают на верхних этажах, для того чтобы оградить шумные коммерческие зоны от мест отдыха и постоянного проживания. Кроме того, это также увеличивает спрос и привлекательность такого жилья для покупателей за счет гарантии хорошего вида из окна на панораму Москвы.
Общая площадь всех апартаментов, которые сейчас предлагаются на первичном рынке Москвы составляет около 260 000 кв. м. Вторичный рынок имеет значительно меньшие объемы и не превышает 5% от первоначального объема предложения. В будущем такое соотношение вряд ли будет сильно колебаться или изменяться. Сейчас цена апартаментов держится на нижней планке элитного уровня и верхней планке бизнес-класса. Стоимость одного квадратного метра апартаментов в Москве составляет в среднем $5000-$7000.
Если посмотреть в разрезе, то 15 процентов всех предложений на рынке этого вида жилья занимают объекты, стоимость которых колеблется в пределах $4000-$5000 за кв. м., 25% - по цене $7000-$10000 за кв.м. Такая стоимость в основном обусловлена брендом оператора и планкой готовности объекта. Например, в башне «Федерация» в «Москва-Сити» управляющей компанией является известна на весь мир гостиничная сеть HyattInternational.
Площадь также обычно влияет на стоимость. При этом стоит отметить, что апартаменты с большой площадью, это, чаще минус, чем плюс, ведь практически все маленькие апартаменты площадью от 85 кв. м. в башне «Федерация» и 100 кв. м. в «Городе столиц» раскуплены.
Эксперты данного рынка констатируют, что и предложение и спрос на это жилье в Москве сегодня растут, но объемы еще не велики. Интересно отметить, что девелоперыизначально планировали, что апартаменты будут покупать бизнесмены с высоким уровнем дохода, которые будут работать прямо под своим домом или в соседнем подъезде. Иногда такую квартиру рассматривали, как свой собственный частный офис, куда можно будет привести партнеров для переговоров и подписания соглашений.
Однако на рынке Москвы сложилась другая ситуация, что чаще апартаменты приобретают как инвестицию или для сдачи в аренду. Для своего основного жилья клиенты, как правило, проявляют определенную заинтересованность, но очень редко она превращается в желание приобретения подобного объекта. Россияне пока отдают предпочтение обычным квартирам элитного класса.
Эксперты констатируют, что в большинстве случаев владельцами апартаментов становятся иностранцы, для которых такой вид жилья давно стал привычным. Жители большинства западных стран привыкли к выкупу квартир в апарт-отелях, превратив это в один из видов частного инвестирования в недвижимость.
Собственники жилых комплексов в составе апарт-отелей уже давно используют продажу номеров физическим или юридическим лицам. Для них это один из самых прибыльных способов вести гостиничный бизнес.
Иногда покупкой апартаментов занимаются компании для своих иностранных партнеров — менеджеров среднего и высшего звена, которые прилетают в Москву на командировку. Кроме этого, такой недвижимостью очень часто интересуются бизнесмены, которые свои выходные проводят за пределами города на дачах, а в будние дни предпочитают быстро добираться к работе, не простаивая часами в пробках. Поэтому они и арендуют или покупают жилье рядом с офисом, где работают.
Власти столицы настроены активно развивать рынок апарт-отелей, в то же время большинство консультантов скептически оценивают перспективы такой задумки. По их мнению в ближайшее время предложение апартаментов в Москве повышаться не будет, ведь целевой аудитории для такого вида жилья у нас пока нет. Для россиян гостиничный сервис не является очень большим преимуществом. Для них привычнее жить в обычной квартире, при этом наняв повара или домохозяйку, а жизнь в активном деловом центре не всегда становится комфортной.
Развитие отрасли апартаментов тормозит отсутствие практики строительства такого вида жилья, а также непонятный для большинства людей статус такой квартиры, в которой жить можно, а прописаться нет. Скорее всего популяризации покупки этого формата жилья будет способствовать развитие российской экономики, международных деловых связей, когда будет привлекаться персонал из зарубежных компаний, которым будет нужно жилье в Москве.
Также немаловажным в популярности формата апартаментов является развитие законодательства и пример со стороны состоятельных людей, что может в несколько раз повысить спрос на этот тип жилья.