В избранное Назначить просмотр
В избранное Просмотр Поиск

Офисы класса А: насыщение или дефицит? Перспективы строительства новых бизнес-центров

Офисы класса А: насыщение или дефицит?  Перспективы строительства новых бизнес-центров

27.02
В Москве недостаточно качественных офисов класса А по сравнению с другими столицами. Так, например, на одного жителя Москвы выходит всего 0,2 кв. м., тогда как во Франкфурте этот показатель равен 4,2 кв.м, а для Праги – 1,6 кв.м. Однако пустующие помещения не спешат арендовать предприниматели.

Так как новые офисные здания в центре Москвы строить запрещено, все новые бизнес-центры класса А будут располагаться в комплексе «Москва-Сити», в таких зданиях как башня «Евразия» (92000кв. м), «Меркурий Сити» (87000 кв.м) и других.Помимо Сити офисные здания А-класса планируют строить в наиболее фешенебельных районах столицы: в Западном округе, Юго-Западном и в Северо-Западном.

Интересно отметить, что за пределами ЦАО итак располагается большая часть бизнес-центров. Однако офисы в центре Москвы по-прежнему наиболее востребованы. Из этого следует, что офисы, построенные за ТТК, не пользуются спросом, их слишком много. А в центре столицы для офисного строительства избытка предложения не имеется, впрочем, как и недостатка.

Ставки аренды офисов А-класса находятся в равновесии: небольшой рост ставок во втором квартале на 5% был уравновешен таким же снижением в третьем. Сейчас среднея стоимостью аренды офисов А-класса $860 за кв. м. в год (без учета налогов).

Невостребованная недвижимость А-класса

На рынке предложений коммерческих площадей в Москве на долю офисной недвижимости приходится 55 процентов. Даже при таком показателе в отрасли высококачественных офисов классов А и В невостребованными остаются около 1,5 миллиона квадратных метров площадей.

Сейчас на на 1000 москвичей приходится более чем 1100 кв. м. офисной недвижимости. Это означает, что дефицита офисов не наблюдается, рынок по городу насыщен, а новые сданные бизнес-центры будут конкурировать друг с другом. В текущий момент экономическая ситуация не способствует активному росту деловой активности, количество новых работодателей практически не растет, поэтому ситуация вряд ли изменится в ближайшее время.

Это приводит к тому, что какими бы не были активными западные и отечественные арендаторы, даже самые качественные объекты могут иметь сложности с заполнением всех площадей. Это не касается бизнес-центров, расположенных в пределах Центрального административного округа, на территорию которого приходится около половины всех офисных центров класса «А».

Всегда ли А-класс значит лучший?

По мнению аналитиков, проблемы с арендаторами испытывают те арендодатели офисов А-класса, которые лишь называют себя такими, а на деле к этому классу не относятся. По подсчетам консультантов, в текущее время у 80% бизнес-центров, которые открываются в столице, технические характеристики не соответствуют высшему классу, так как большинство из них были перестроены из старых административных и индустриальных зданий.

Классификация объектов недвижимости не такое уж и однозначное дело. По мнению специалистов, популярность редевелопмента создало путаницу в сфере классификации офисных объектов. Бизнес-центры, построенные на основе промышленных зданий в Центральном административном округе, позиционируются как офисы класса А только за счет своего местоположения, популярности места и концепции. Но с технической точки зрения, перестроенные здания не могут соответствовать классу «А», так как не имеют должных типов перекрытий, фундамента и инженерных сетей. Даже если по всем указанным требованиям бизнес-центр соответствует своей классификации, но он построен на основе промышленного здания, класс офисных площадей в нем должен быть понижен на один или половину.

Однако, если учитывать тенденцию редевелопмента промышленных зданий, коллегии и организации, занимающиеся экспертизой, могут просто снижать выдвигаемые требования к арендодателям. Так, например, было сделано по отношению к транспортной доступности и парковочными местами для бизнес-центров, которые распологаются в центре столицы. Так как эти проблемы было невозможно решить, в классификатор офисной недвижимости были внесены соответствующие изменения. Теперь наличие определенного количества парковочных мест для офисов А-класса внутри Садового кольца носит не обязательный, а рекомендательный характер. Раньше же этот показатель равнялся одному машиноместу на 100 квадратных метров офисных площадей, и был обязательным для выполнения.

Арендодатели зачастую переоценивают «классность» своих объектов, так как последние правки в классификатор офисной недвижимости вносились в 2006 г. За последнее время собственники стали более опытными, качество строительства бизнес-центров существенно улучшилось. Это означает, что даже класс А, построенный с учетом требований 2006-го года, зачастую серьезно уступает новым объектам того же класса.

Есть и другой стандарт оценки качества офисных зданий - НП «Гильдия управляющих и девелоперов» запустила свою классификацию объектов офисных зданий еще в 2009 г. Они проводят собственную независимую оценку здания экспертами и вручают реальные сертификаты соответствия собственникам. Так как такая классификация имеет множество характеристик классности, она дает девелоперам возможности ориентироваться на эти признаки для повышения качества новых объектов.

В настоящий момент, Московское офисное здание А-класса – это бизнес-центр, который был построен в районе садового кольца, входит как минимум в Третье транспортное кольцо. Это здание должно быть новым либо реконструированным, построенным по индивидуальному проекту, иметь современную и качественную отделку, развитую инфраструктуру и большую охраняемую подземную парковку. Крупные застройщики обычно всегда верно определяют, к какому классу относится их недвижимость.

Сообщать о новых предложениях и скидках:
Поиск по базе недвижимости:

Полезная информация о Сити: