В избранное Назначить просмотр
В избранное Просмотр Поиск

Московские офисы класса А лидируют по стоимости эксплуатационных расходов

Московские офисы класса А лидируют по стоимости эксплуатационных расходов

04.04
По результатам прошлого года столица России занимает шестую позицию в мировом рейтинге по размерам ставки аренды офисов класса А.

Аналитики отмечают, что общий объем высококачественных офисных помещений в Москве превысил 13,2 млн кв. м. Также было отмечено снижение средних ставок аренды бизнес-центров класса А и составляет $670 за 1 кв. м. в год. Принято считать, что снижение арендных ставок происходит из-за ввода большого количества предложений офисов класса А за пределами центра столицы, где величина ставок немного меньше, при этом аренда офисов в центре Москвы дешевле не стала. Здесь ставки остаются по-прежнему высокими.

По результатам года средневзвешенная величина платы за аренду в бизнес-центрах "Москва-Сити" упала с $800 до $750 за квадратный метр в год. Большинство консультантов считают, что ставки будут падать и дальше, так как предложение офисов класса А значительно превышает спрос на них.

Эксплуатационные расходы (OPEX)

Следует отметить, что ставкой аренды затраты арендатора не ограничены. Кроме нее в аренду качественного офиса прибавляются еще эксплуатационные расходы (OPEX), которые берет управляющая компания бизнес-центра за поддержание в порядке и эксплуатацию офисного объекта. В перечень работ по эксплуатации управляющих компаний как правило входят: ресепшн, капитальный ремонт здания, ремонт инженерных систем и лифтов, охрана, уборка общих зон, мойка стекол и т.д.

По степени расходов на эксплуатацию Москва занимает первое место среди стран Европы наравне со столицами Великобритании и Турции, где средние ставки эксплуатационных расходов для офисов класса А составляют $140 за 1 кв. м в год. В бизнес-центрах «Москва-Сити» ставки OPEX не превышают данного значения, но, что интересно, в некоторых офисных зданиях в центре столицы эксплуатационные расходы могут доходить до $180-200 за 1 кв. м., что составляет 15-20% платы за аренду! Минимальный размер эксплуатационных затрат элитных офисов столицы зафиксирован на отметке $40 за 1 кв. м. в год в одном из бизнес-центров у МКАД.

Практика показывает - наиболее качественные офисные объекты класса А и В+ предлагают более прозрачную смету арендной платы с отчетливым разделом функционала затрат нанимателя объекта на ставку аренды, издержки на эксплуатацию и налоги. В отличие от помещений класса В-, где ставка аренды нередко устанавливается с расчетом и эксплуатационных затрат и НДС, без деления на части.

По оценкам экспертов, наиболее значительные ставки эксплуатационных издержек свойственны для бизнес-центров, размещенных на территории прайм - центрального бизнес района (географически можно отметить как площадь вокруг Кремля, на протяжении Тверской улицы до района Белорусского вокзала, от Арбата до Парка Победы), наиболее малые - для помещений за границами МКАД.

В исследовании сказано, в период последних пяти лет размер операционных расходов значительно не изменялся, пребывая в районе $120-130 за кв. м. Кризис и сложная обстановка стала причиной объективного ограничения скорого увеличения этого показателя, отмечавшегося в 2004-2008гг. В секторе офисов класса В средняя цена выросла с $70 в 2004г. до $95 в 2014г.

Прогнозы

Подобные обстоятельства, как колебание курса национальной валюты и неизменная политика урезания затрат на офисные помещения со стороны арендаторов, могут существенно сказаться на размере эксплуатационных расходов. По меньшей мере это переход на принятие эксплуатационных издержек в отечественной валюте, а не в условных единицах. Если Центробанк реализует свои планы по упразднению валютного коридора и введет порядок инфляционного таргетирования, по-другому говоря, выпустить на свободу рубль в вольное мало предсказуемое путешествие, рынок офисных помещений ждет пересмотр заключенных соглашений. Под напором арендного спроса новые договоры станут заключать в отечественной валюте.

Конкуренция среди качественных бизнес-центров растет. Степень вакантности будет плавно повышаться, притом число незанятых площадей станет возрастать от центра к периферии. Утверждение нормативного акта о распределении налогового бремени с помощью применения кадастровой цены офисных объектов в качестве налоговой базы, может привести к мягкому понижению ставок аренды и стоимости продаж. Чем далее находится офис от центральных районов, тем более значительным будет темп понижения.

Сообщать о новых предложениях и скидках:
Поиск по базе недвижимости:

Полезная информация о Сити: