В избранное Назначить просмотр
В избранное Просмотр Поиск

Особенности апартаментов как формата недвижимости

Особенности апартаментов как формата недвижимости

18.10
Если мы мечтаем о богатом и огромном жилище, как правило мы представляем себе картину приблизительно такого содержания: апартаменты большой площади расположены на много выше любой самой высокой точки города, из окон которых отлично виден весь прекрасный окружающий мир. Но, несмотря на красивый урбанистический пейзаж, проживание в элитных апартаментах имеет несколько нюансов, знать о которых нужно обязательно перед покупкой такой недвижимости.

В первую очередь при приобретении апартаментов нужно знать о их юридическом статусе, который кардинально отличается от обычной классической квартиры так как является нежилым помещением. Постоянную регистрацию в апартаментах получить не возможно, кроме отдельных случаев.

Также кардинально отличаются налоговые и коммунальные платежи. «Для сравнения тариф на воду выше приблизительно на 10%, на электроэнергию выше на 27%, отопление Вашего апартамента будет стоить на 25% выше. В следствие вышеуказанного, общий счет за коммунальные услуги будет приблизительно выше от 2 до 2,5 тысяч рублей чем у аналогичной по общей площади недвижимости со статусом жилья.

При этом нужно учитывать разницу в цене обычной квартиры и цены апартаментов, которая для площади 100 кв.м. составит около 2 млн.руб. Эта разница на много лет вперед покроет увеличенные коммунальные расходы.

Среди недостатков апартаментов также можно назвать дополнительные налоговые расходы на недвижимость. Обычные квартиры для сравнения облагаются налогом 0,1% от стоимости, а для апартаментого жилья ставка составляет 0,5%.

Здесь нужно учесть, что хотя налоги на квартиры и ниже, но их нужно погашать единой суммой раз в год. Оплату налога на апартаменты можно поделить на весь год, вследствие чего оплата проходит не так плачевно для личного бюджета.

Еще одним из недостатков апартаментов считают высокую ипотечную процентную ставку, которая значительно ухудшает возможности покупки через ипотечный кредит данного вида недвижимости.

Главное преимущество

Одним из основных преимуществ апартаментов является их рыночная стоимость. Среднерыночная цена на апартаменты ниже на 20% относительно аналогичной квартиры. Данный факт открывает широкие возможности по применению такой недвижимости.

Во-первых это возможность покупки апартаментов в престижных районах города по цене значительно ниже аналогичных квартир.

Во-вторых это хорошая инвестиция (от 3 млн рублей) с минимальным риском ведь после ввода дома в эксплуатацию цена апартаментов неизбежно вырастает.

И на последок это возможность выхода в арендный бизнес для получения стабильного дохода, ведь ставки на аренду апартаментов и квартир между собой не отличаются и даже при некоторых обстоятельствах у апартаментов могут быть выше, а прописка при аренде такой недвижимости не интересует ни арендодателя, ни арендатора.

Цена на апартаменты ниже по причине того, что поскольку статуса жилья данная недвижимость не имеет, строить инфраструктуру (детские садики, школы, детские площадки, магазины) строительной организации не нужно. Соответственно данные работы не входят в смету данных проектов и значительно снижают стоимость 1 кв.м. такого жилья.

Но если разобраться, в престижных центральных районах инфраструктура уже построена в достаточном количестве и полностью удовлетворяет спрос рынка, в ином случае всегда можно подобрать апартамент поближе к тому или иному учебному заведению.

Среднерыночная стоимость квадратного метра апартаментов на сегодня колеблется около 235 тыс. руб, в свою очередь в элитном сегменте Москвы средневзвешенная сотимость колебалась вокруг 791,4 тысяч руб/кв.м.

Целевая аудитория

Поскольку цены на недвижимость достаточно высоки, сегмент рынка апартаментов пользуется популярностью. Как только в бизнес-классе и комфорт-классе появились серьезные проекты, часть рынка апартаментов относительно общего объема рынка недвижимости возросла до невиданных ранее 25-30%.

Опытные маркетологи сферы недвижимости изначально считали целевой аудиторией рынка апартаментов исключительно малобюджетный сегмент, но как показала практика продажи недвижимости такого типа, апартаменты приобретают чаще всего для проживания, в том числе жителями Москвы, у которых есть место прописки, но не достаточно площади для комфортного жилья.

Как следствие появился спрос на жилье не только класса комфорт, а и бизнес-класса. Темпы продаж третьего квартала 2014г апартаментов догнали по объему квартирный сегмент рынка недвижимости.

На данный момент времени целевая аудитория рынка апартаментного жилья очень разнообразна: от одиноких мужчин и женщин среднего и старшего возрастов до семейных пар с детьми и молодых бездетных людей, что легко объяснить низкой рыночной ценой апартаментной недвижимости.

Стоит также отметить, что в связи с непростыми временами для ведения бизнеса, серьезную позитивную динамику показывает сегмент покупки апартаментов с целью сдачи в аренду после введения в эксплуатацию дома. При этом в сегменте элитных апартаментов больший спектр инфраструктуры позволит развить статус гостиницы. Но в этом случае существенно увеличиваются управленческие расходы такого комплекса, в связи с этим наиболее инвестиционно привлекательными будут проекты сочетающие в себе апартаменты и отель - так называемые апарт-отели.

Основным сегментом продаж по общей площади недвижимости комфорт- и бизнес-класса являются апартаменты соответственно 40-50 и 70-80 кв.м. Также наблюдается тенденция покупки одним клиентом сразу нескольких комфорт-апартаментов с целью объединения их в одно помещение с огромной результирующей суммарной площадью по сходной цене.

Так как доходность инвестиций в апартаменты фактически уже достигла уровня доходности нежилых встроенных помещений (street retail), прогноз роста уровня продаж данного сегмента апартаментов очень оптимистичен. Наблюдается тенденция, что еще во время этапов закрытых торгов уходят самые интересные предложения, то есть у инвесторов существует огромный отложенный спрос на данный тип недвижимости, который будет удовлетворен очень нескоро.

Темпы реализации апартаментной недвижимости даже в сегменте класса бизнес и премиум в успешно реализованном проекте достигают от 20 до 50 продаж в месяц, что является своеобразным рекордом на рынке недвижимости и являются лакмусовой бумажкой успешности инвестиций в недвижимость данного типа.

Отельный пятизвездочный сервис.

Как уже говорилось внутри рынка апартаментной недвижимости представлено много типов разнообразных как по площади, так и по районированию объектов. Принципиально разделяют следующие категории этого жилья: апартаменты высокобюджетного класса, которые размещены около бизнес-зон, престижных районов и т.д., и апартаментная недвижимость, в роли жилья, то есть комфорт-класс и эконом-класс, которая размещена преимущественно в зонах массовой застройки и строительство в промышленных зонах.

Также пользуются большим спросом апартаменты класса элит-, бизнес- с набором дополнительных сервисов пятизвездочных отелей. Такие апартаменты также будут пользоваться спросом в случае удачного расположения. Также обычно в таких проектах консьерж-служба будет бесплатной и может взять на себя выполнение услуг, таких как уборка, доставка еды на дом, покупка билетов и т.д.

При покупке апартамента в составе многофункциональных комплексов отличным бонусом может стать ничтожно малая дистанция от места проживания до места работы, вплоть до размещения офиса компании и апартаментов в одном здании.

Также основным отличием комплексных решений апартаментных проектов элитного класса от традиционных квартирных решений, будет возможность пользования услугами конференц-зала, использование переговорных благодаря наличию презентационного оборудования и высокоскоростных сетей доступа.

Прописка.

Беря во внимание вышесказанное стало ясно, что постоянной прописки в апартаменте не получить, за то можно получить временную прописку, которая аналогичная постоянной, кроме некоторых ограничений в получении ИНН, регистрации на бирже труда, постановке в очередь на улучшение жилищных условий.

При этом нужно заблаговременно поинтересоваться у застройщика статусом дома в разрешительных документах. И если назначением дома указана гостиница - получить временную прописку будет не сложно. На данный момент таким статусом обладают МФК «Фили Град», МФК «Водный, МФК «IQ-квартал», комплекс «Око» и возможно другие.

На практике же, стало очевидным то, что отсутствие прописки в сегментах бизнес- и элит-покупателей не пугает, так как обычно апартаменты становятся не первым, и даже не вторым вложением средств в недвижимость. Снова мы вернулись к тому, что низкая себестоимость такой недвижимости в новостройках подталкивает людей на осознанное вложение денег, с целью получения дополнительной выгоды или освобождения своего старого жилья под другие нужды.

И хотя временную прописку нужно обновлять раз в пять лет, это не займет много времени. А при наличии консьержа или управляющего комплексом, оформление документов обычно поручают этим работникам.

Не так давно, в государственную Думу был подан законопроект об уравнении в статусе классического жилья и апартаментов, который пока не принят. На обсуждении сразу возник вопрос об обеспечении девелоперами всей инфраструктуры при строительстве МФК. Однако в дальнейшем, возможно, данный проект примут, и проблема постоянной регистрации вообще отпадет сама собой.

Сообщать о новых предложениях и скидках:
Поиск по базе недвижимости:

Полезная информация о Сити: