Элитные апартаменты и налоги
В этом году в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, сообщил заместитель мэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин форуме МРЕФ-2014. «Порой мы не считаем апартаменты как жилье — это самообман. По факту люди, которые там проживают , многие требуют от управы прописки и социальных гарантий», — заметил чиновник. Мэр Сергей Собянин заявлял прежде, что девелоперы «заинтересованы предлагать этот тип недвижимости, так как это дешевле, чем строить нормальные дома».
Сегодняшнее предложение апартаментов в столице примерно 575 000 кв. м (около 70 комплексов). За 10 месяцев этого года оно увеличилось в 1,4 раза. Примерно треть от предложения составляют элитные апартаменты. Если рассмотреть основные причины такого роста предложения апартаментов в Москве и их популярности, то можно сказать следующее:
1. Земельные участки под апартаменты дешевле и легче согласовать, чем под жилое строительство
Многие девелоперы столкнулись с тем, что поменять разрешенное назначение площадки под жилье не всегда было возможно, равно как и исполнить требования по инсоляции и метражу, а также по обеспеченности детсадами, школами, поликлиниками и проч. При смене разрешенного вида использования (РВИ) участка Москва требует оплатить до 80% кадастровой стоимости земли. Деньги огромные , оттого девелоперы и не спешат менять документацию.
В основном застройщики рекламируют свой продукт как: жилые апартаменты, комплекс апартаментов с подземной стоянкой, многофункциональный спортивно-оздоровительный, административно-социальный комплекс, многофункциональная комплексная застройка, помещения временного проживания, гостиничные номера… Покупатели привыкли к такой рекламе и к таким фразам в документации, тем более что купить элитные апартаменты в Москве выгодней по цене в отличие от аналогов в жилых комплексах.
2. Строительство апартаментов не требует возведения дополнительной социальной инфраструктуры
Мэр Сергей Собянин сетовал девелоперам, что «строительство апартаментов не сопровождается возведением необходимой инфраструктуры», однако «застройщики, продавая их, нередко об этом умалчивают», в результате новоявленные собственники являются к властям и требуют: «Дайте детский сад , запишите ребенка в школу». Девелоперы, реализующие апартаменты, соглашаются, что ключевой недостаток апартаментов в том, что при их строительстве не строится достаточной социальной инфраструктуры, но заявляют , что данная категория недвижимости востребована у особой категории покупателей. К ней относятся «бизнесмены, творческая интеллигенция, турагентства — они как правило не пользуются этой инфраструктурой.
3. Цена дешевле, налоги больше
Девелоперы строят апартаменты потому, что спрос на них был и остается достаточно высоким. Основная причина, которая его создает , — 15-20%-ный дисконт по сравнению с аналогичным по классу и месторасположению жильем. На покупателей апартаментов в Москве, не подействовало даже объявление об росте фискального бремени — если апартаменты оформлены как гостиничные помещения, они будут обкладываться налогом в размере 0,5% от кадастровой цены .
Новый налог сделает покупку апартаментов нерентабельной для сдачи в аренду, в особенности если речь идет не об апарт-отелях, а собственно о нежилых помещениях, которые облагаются налогом по ставке до 2% и не имеют права, как жилье, на налоговые льготы и вычеты. Следует также учесть, что если апартаменты являются частью МФК, который возводится на земельном участке, одним из РВИ которого указано «строительство офисно-деловых помещений», то «данного формального признака в ряде случаев достаточно, для того чтобы апартаменты облагались по ставке 2% по кадастровой цены , которая может быть выше, чем их инвентаризационная стоимость и даже индивидуально определенная рыночная цена. Собственники могут предпринять шаги по изменению видов разрешенного использования земельных участков, однако налоговые органы обычно рассматривают эти действия «как своего рода налоговое планирование, что в российском контексте практически неизменно трактуется как приобретение необоснованной налоговой выгоды». Следствием чего может стать требование налоговых органов к собственнику апартаментов продолжать платить налог на имущество по кадастровой цене и по увеличенной ставке.
Сейчас основное предложение элитных апартаментов сосредоточено в центре Москвы. Наиболее популярный и динамично развивающийся район - ММДЦ «Москва-сити». На выбор покупателям предлагаются апартаменты площадью от 80 кв.м в башне «Меркурий Сити», от 100 кв.м в МФК «Город Столиц» и от 150 кв.м в «Башне Федерация». Удовольствие владеть апартаментом в «Москва-сити» недешевое - к примеру, покупка апартамента площадью 186 кв. м, оцененного по кадастру в 38,7 млн руб., если он оформлен как апарт-отель, будет облагаться налогами в размере 193 500 руб. ежегодно. В случае если по документам апартамент оформлен как помещение офисного назначения, с 1 января 2015 г. потребуется ежеегодная уплата от собственника почти 780 000 руб.
Тем не менее, даже увеличенный налог на имущество, «не является неподъемной суммой» для большинства клиентов. Другой вопрос, что, приобретая апартаменты, ряд покупателей рассчитывает на определенный доход от их сдачи в аренду, «но теперь это будет совсем другая цифра».