Арендодатели офисов класса А меняют стратегию
Московский рынок офисной недвижимости в этом году уже побил два рекорда: в экплуатацию введен самый большой за пять лет объем офисов - 1 млн кв. м, при этом четверть офисов в классе А пустует, как это было лишь в кризисные 2008-2009 гг. Для того, чтобы сдать свои площади большинство арендодателей офисов класса А вынуждены поменять свою стратегию.
Замедление российской экономики и внешнеполитическая неопределенность совпали с окончанием очередного девелоперского цикла. Успехи рынка в 2011-2012 гг., когда наблюдалось повышение спроса на качественные офисные помещения и арендные ставки росли, привели к появлению множества новых бизнес центров, девелоперский цикл которых заканчивается как раз в ближайшее время , в конце нынешнего и в наступающем году. Основными районами строительства новых БЦ класса А в Москве остаются ММДЦ «Москва-Сити» и Центральный округ столицы, хотя в последнее время наметилась тенденция строительства этих комплексов рядом с МКАД.
Общая площадь качественных офисов в Москве в сентябре достигла цифры в 15,5 млн кв. м. Эта цифра по итогам III квартала характеризует общий объем вакантных качественных офисов в Москве, включая класс В и В+. Собственно в отношении офисов класса А показатель вакантности едва ли не вдвое больше - 25,9%. Как раз данный сегмент рынка в кризис принимает на себя главный удар. В офисах класса В тенденция пока не настолько сильна - количество вакантных помещений к концу сентября составило 9,3%. Однако это больше, чем было во втором квартале. В чем причина того, что офисы пустеют?
Эксперты кивают на кризис. Макроэкономические причины , такие как замедление темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в этом году, а продолжающаяся девальвация рубля будет все больше оказывать давление на ставки аренды. Так, несколько крупных западных компаний уже приостановили свои планы расширения в этом и следующем году. Спрос на офисы класса А стали все больше проявлять российские, а не международные компании.
Дополнительным фактором ухудшения обстановки на офисном рынке служит дисбаланс между ограниченным спросом и высоким уровнем предложения. Слабый, если совсем не отсутствующий экономический рост и негативные ожидания от экономических санкций уменьшают спрос на новые офисные площади. За первые девять месяцев года чистое поглощение составило 291 тыс. кв. м, что без малого наполовину ниже итогов предыдущего года.
Наблюдаемый экспертами дисбаланс между спросом и предложением в особенности примечателен на примере бизнес центров класса А, расположенных в ММДЦ "Москва-Сити". Число незанятых офисов в московском даун-тауне составляет 24-25%, а до завершения года здесь предвидится ввод более 200 тыс. свеженьких "квадратов". Справедливости ради стоит сказать, что в основном высокая вакансия незанятых офисов в «новых» башнях. К примеру «Башня на Набережной» и «Город Столиц», которые вели грамотную политику и сумели заключить с большинством арендаторов долгосрочные договора большую часть своих площадей уже сдали. Логично предположить, что для всех остальных наступят непростые времена. Сегодняшняя ситуация на офисном рынке сходственна с тем, что было в 2008-2009 гг., на основании чего эксперты предсказывают снижение в течение следующих нескольких лет ставок аренды и объема вновь вводимых офисов.
Напомним, что в период предыдущего кризиса коррекция ставок достигла 30-40%, а вакантность (незанятость офисов) держалась на уровне 25%. После резкого падения возобновление поглощения офисных площадей было до такой степени медленным, что оно привело к нехватке в 2011-2012 гг. По сегодняшним временам, скорость восстановления будет зависеть от нормализации политической обстановки и показателей экономического роста.
В любом случае уровень вакантных офисов будет увеличиваться и дальше. По результатам 2014г. с учетом БЦ, намечаемых к вводу в эксплуатацию до конца года, количество свободных офисов класса А в Москве может достигнуть 30%. Несмотря на это, девелоперская активность в отношении проектов на этапе строительства не исчезнет. В четвертом квартале 2014г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще порядка 400-500 тыс. кв. м. При осуществлении этих планов годовой прирост предложения может достичь рекордных 1,4 млн кв. м. Выброс на рынок подобного объема новых офисов на фоне снижающегося спроса окажет мощное давление на ставки аренды. К концу 2014г. уровень свободных офисов в БЦ класса А может достичь 28%, а к середине 2015г. - и всех 35%.
Ставки аренды на качественные офисные площади снижаются на протяжении всех девяти месяцев этого года. В третьем квартале средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на офисы в Москве стала ниже на 7,7% по сравнению с предшествующим кварталом и составила 540 долл. за 1 кв. м в год. Для офисов класса A данная цифра составляет 700 долл. за 1 кв. м в год. Из-за ослабления курса рубля арендная ставка в рублевом эквиваленте, напротив , увеличилась без малого на 10% и в октябре составила 27 750 руб. за 1 кв. м в год. Такая ситуация поставила в неравные условия собственников, большинство из которых имеют финансирование в валюте, и арендаторов, которые ведут в России свой бизнес за рубли. Большинство арендодателей были вынуждены «уйти от доллара» и фиксировать ставки аренды в рублях. Так, в «Москва-Сити» на данный момент 9 из 10 собственников готовы предлагать арендаторам рублевые договора с выгодной фиксацией курса или валютным коридором.
Консультанты коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшее время как раз арендаторы начнут управлять рынком, отдавая предпочтение лучшим БЦ по наиболее привлекательным ставкам аренды. А арендодатели вынуждены будут снижать ставки - конкуренция, никуда не денешься. Эксперты отметили повышенную готовность собственников идти на внушительные уступки в переговорах с арендаторами. Речь идет об увеличении арендных каникул, готовности в ряде случаев осуществлять отделку за собственный счет, а также фиксировать курс доллара в договоре аренды.
В октябре-ноябре 2014 года по некоторым БЦ ставки, по которым подписываются договоры аренды на 10-15% меньше ставок экспонирования. Конкуренция за арендатора обостряется, и обеспечить высокую заполняемость смогут лишь качественные БЦ, собственники которых, проявляя гибкость, готовы предлагать привлекательные условия аренды. Сейчас в Москва-Сити есть такие предложения, в частности в комплексе «Империя» и «Башне Федерация». Наши консультанты подскажут и помогут сделать выгодный выбор.
В 2015г. рынок офисной недвижимости в Москве будет пребывать под устойчивым давлением. Спрос на офисы со стороны российских арендаторов, и в особенности международных, будет слабеть . Если предположить, что в политической риторике между Россией и Западом настанет потепление, можно ожидать кое-какого положительного процесса и на рынке офисов. Тем не менее , учитывая колоссальное количество нового предложения, которое планируется к вводу на рынок в 2014-2015 гг., этого навряд ли ли будет достаточно, дабы существенно улучшить показатели".
При сохранении в 2015г. умеренно негативного сценария развития событий ставки аренды офисов в начале года снизятся приблизительно на 10% относительно уровня конца 2014г. "Крупный объем нового офисного строительства даже в обстановке устойчивого рынка будет способствовать росту уровня вакантности и снижению ставок аренды".
Эксперты полагают , что большая часть из заявленных к сдаче 2015г. бизнес центров будет завершена: строительство БЦ находится в такой высокой фазе готовности, что замораживать их нецелесообразно. В «Москва-Сити» уже практически достроены 3 новые башни, в которых предполагается отдать под офисы класса А не менее 50% площадей. Тем не менее проекты, строительство которых должно было начаться в 2015г., видимо , будут заморожены.
Есть вероятность также остро негативного сценария – при резком ухудшении политической и экономической ситуации в стране, падение в объеме сделок аренды и уменьшение ставок может быть сопоставимо с подобным в конце 2008г. (до 500 долл. в классе А и до 380 долл. в классе В). А вакантные площади в классе А в 2015г. могут достичь доли 35%.
В этом случае, помимо глобального (а не точечного) падения ставок более чем на 20% есть вероятность наступления банкротств или потери частей портфеля у тех инвесторов, у которых доля заемных средств выше 70%. Если часть инвесторов пересмотрит планы на строительство, рынок ждет точечное падение ставок аренды в течение года с последующим плавным возобновлением спроса и началом повышения ставок в четвертом квартале 2015г.
Все эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время собственники продолжат идти на значительные уступки арендаторам, и скидки вероятно будут еще больше, чем мы видим в настоящий момент . Не исключено, что отдельные собственники БЦ класса А будут готовы рассматривать ставки аренды в рублях".
Прогноз инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости на 2015 год - 3-3,5 млрд долл. В случае отрицательного сценария диапазон будет ниже - 1,5-3 млрд долл. Перспективы для девелоперов и арендодателей нерадостные , зато многие арендаторы смогут извлечь из данной ситуации выгоду.