ВТБ планирует купить все офисы в «Башне Евразия»
Компания «Нафта Москва» Сулеймана Керимова, которые являются собственниками «Башни Евразия», ведут активные переговоры с группой «ВТБ» по продаже уже несколько месяцев. Примечательно, что штаб-квартира ВТБ находится в «Москва-Сити», в соседнем здании «Башня Федерация», что называется в двух шагах от интересующего актива.
После того, как «Башню Евразия» ввели в эксплуатацию, «Нафта Москва» неоднократно вела переговоры о ее продаже с разными девелоперами, однако последние интереса особо не проявили. Сейчас продажа офисов в «Башне Евразия» приостановлена, так как активно ведутся переговоры с ВТБ.
Интересно отметить, что ВТБ сам финансировал и строительство этого небоскреба. Собственники «Евразии» вели переговоры о привлечении кредита от ВТБ в размере $300 млн для завершения строительства объекта еще летом 2012 г (его параметры пока не разглашаются). Представители «Нафта Москва» уверяют, что продажа башни с этим кредитом не связана, проблем с выплатами нет, представители ВТБ отказались от комментариев.
Сулейман Керимов стал владельцем 75% площадей в «Башне Евразия» в феврале 2013 г: тогда его структуры нарастили долю в проекте на 25% за счет акций застройщика башни - ОАО «Техинвест», дочерней фирмы MosCityGroup Павла Фукса. До этого, г-н Керимов владел 50% долей в небоскребе, которую он получил в 2011 г, выкупив долг Фукса перед Сбербанком за сумму около 5 млрд руб.
В связи с последствиями финансового кризиса 2008-09 гг, сроки строительства «Башни Евразия» неоднократно переносились, несколько лет небоскреб просто не строили. Активные работы по возведению начались только в 2013 г и закончились в 2014 г. Общая площадь небоскреба составляет 214 тыс. кв. м, из которых 10 тыс. кв. м приходится на торговые площади, около 100 тыс. кв. м - офисы, а остальная часть - апартаменты.
Сейчас оценить стоимость продажи офисов в «Москва-Сити» да еще в таком объеме достаточно трудно. Доходный метод здесь не подходит, так как не ясно как скоро удастся сдать в аренду такой объем офисных площадей (в Сити сейчас предложение много выше спроса) и по каким ставкам. Консультанты оценили затраты на строительство небоскреба «Евразия» в $ 2,5-3 тыс. за 1 кв.м, таким образом его себестоимость составила порядка $600-640 млн. Вполне вероятно, что ВТБ, как со-инвестор проекта, планирует провести сделку по схожей сумме.
В то же время, рыночная цена офисов в «Москва-Сити» много выше – от $8 000 за этаж. При продаже этажами или в мелкую нарезку Керимов мог бы выручить заметно больше - $800 млн за весь объект. Однако кризис в экономике практически «убил» спрос на крупные инвестиционные сделки. За I квартал 2015 г. в коммерческую недвижимость Москвы было инвестировано $500 млн – это худший результат с момента прошлого кризиса.
Если бы Керимов оставил площади в «Башне Евразия» себе, как арендный бизнес, то, несмотря на то что, средние ставки аренды офисов в «Москва-Сити» упали до 10-летнего минимума - $500 за 1 кв. м в год (это в два раза меньше, чем до кризиса), его доходы от сдачи в аренду офисов составляли бы около $50 млн в год. Но «осилить» такой объем сейчас могут только крупные холдинги и гос.корпорации, по-видимому ВТБ было проще купить, чем арендовать необходимые офисные площади.
На данный момент общая площадь офисов во всех башнях «Москва-Сити» составляет 863 тыс. кв. м. Таким образом сделка по покупке 100 000 кв.м офисов в «Башне Евразия» может заметно снизить вакантность в деловом центре. Правда эффект будет временный - «Москва-Сити» активно строится, к 2018 г здесь прогнозируется построить в общей сложности 4,27 млн кв. м недвижимости, из них офисы - 1,57 млн. кв. м.