Итоги полугодия на рынке офисов: арендаторы предпочитают центр, девелоперы строят за ТТК

По последним аналитическим данным, прогнозы по остановке строительства новых бизнес-центров в Москве не сбылись. Новые офисные здания вводятся согласно заданному объему. Однако изменилась структура предложения и спроса. Так, результаты полугодия показали, что в пределах ЦАО объем новых предложений на рынке офисов составил 12% от общего. Наиболее высокий показатель - 25% пришелся на офисные площади в юго-западной (ЮЗАО) части столицы. 

Также большой прирост новых предложений пришелся на офисы в Москва-Сити - 22% от общего объема, в то время как офисный рынок Южного Административного округа (ЮАО) столицы вырос на 19%. Данные цифры дают основания полагать, что деловая активность смещается на периферию. Но количество заявок на офисы в центре (ЦАО) Москвы опровергает эти выводы.

Аналитики прогнозируют укрепление общей тенденции выхода строительных объектов офисного предназначения за пределы центра города. И в подтверждение этому приводят данные - 85% строительных площадок новых бизнес-центров в городе расположены вне центральной части. 

Первые пять месяцев 2015 г показали результат 374 тыс.кв.м введенных в эксплуатацию площадей. Эти показатели увеличивают объем рынка помещений под офисы на 2,2%. Прирост вводимых в эксплуатацию офисных площадей по классам составляет:
класс А – 4,4%;
класс В – 1,6%. 

Результаты мая показали, что общий объем предложения высококачественных площадей под офисы в Москве составляют 17,9 млн.кв.м, из них:
площади класса А – 21% или 3,8 млн.кв.м;
площади класса В – 79% или 14,1 млн.кв.м.

Неблагоприятные экономические условия и естественное желание сокращения расходов деловыми структурами показывает тенденцию снижения спроса, несмотря на повышение предложения. Исходя из итогов с января по май месяц включительно, чистое поглощение офисных площадей дает отрицательный результат в 116 тыс.кв.м и показывает значительные изменения в количестве объемов арендуемых офисов. Такой отрицательный результат обусловлен уходом арендаторов с площадей В+ и В- класса.

При дополнительном (избыточном) предложении качественных площадей появились возможности у коммерческих предприятий арендовать офисные помещения повышенной комфортности на более приемлемых для них условиях. Такое утверждение основано на увеличении общего поглощения офисов класса А и как показывают майские итоги составляет 30 тыс.кв.м.

Если смотреть не на относительный прирост, а на абсолютные показатели, то здесь выявляется гораздо более низкий спрос на качественные и дорогие площади под офисы, чем год назад. На сегодняшний момент, объемы свободных офисных помещений значительно выше. Начало последнего месяца первого полугодия ознаменовало рекордный рост этого показателя и превышение значений кризисных 2008-2009 гг.

Итоги исследования показали, что средняя составляющая по Москве уровня свободных площадей под офисы показывает 17,8%. Положительная тенденция в увеличении объемов новостроек и отрицательные показатели в чистом поглощении существующих объектов дают увеличение свободных площадей на 2,3 п.п. В Москве на данный период, как показывают аналитические данные, ждут своих арендаторов больше 3,1 млн.кв.м офисных помещений из них 1,1 млн.кв.м относится к площадям престижного класса А.

Не стоит на данный момент говорить о полной остановке офисного рынка. Некоторые компании, в частности RRG, указывают на более сдержанную динамику сокращения спроса. По их мнению спрос за полгода уменьшился на 21%, при этом уменьшение по площадям составило 18%, что в количественном плане - 2100 вакантных офисов с общей площадью 1,23 млн.кв.м. 

В течение мая доля прироста новых офисных помещений уменьшилась на 21%, в то время как площадь этих офисов стала меньше на 24%. За месяц возросла на 2% средняя ставка аренды до 595 $/кв.м/год – объясняется это приростом количества высококачественных объектов, ставка за которые больше 600 $/кв.м/год, при этом в апреле этот рост объектов составлял 35%, а за май повысился уже до 39%.

  Объем предложений офисов сегодня снизился не только в пределах Садового Кольца, но и за его границами на 21%, при этом по количеству площади снижение указывает на 17%. Что интересно, средние ставки аренды за пределами ЦАО не изменились и составили – 373 $/кв.м/год.

  Здесь следует отметить, что эксперты говорят о большом отличии между заявленной ценой и реальной стоимостью договоров аренды. Когда владельцы указывают цены в долларах и при этом не намерены их снижать при первом заявлении, переговоры с арендатором могут привести к снижению ставок на коммерческих условиях, и это снижение может составить 30-40% от заявленной первоначальной цены за аренду.

  Отмечается интерес коммерческих предприятий к тем владельцам офисных площадей, которые склонны договариваться с арендатором. Всегда можно найти точки соприкосновения, удовлетворяющие обе стороны.

  Общая тенденция к конкуренции среди собственников бизнес-центров и к падению цен на аренду дает возможность компаниям-арендаторам договариваться о более выгодных условиях аренды необходимых им площадей. Изложенные выше факты дают возможность утверждать, что на данный момент 42% от всех договоров аренды офисов в Москве приходится на здания в Центральном Административном округе.

  На конец 2015 г девелоперы Москвы собираются ввести в эксплуатацию еще свыше 800 тыс.кв.м офисов класса А. Однако экономическая ситуация в стране и падение спроса вводят свои коррективы как в строительство, так и в ценовую политику, и, по мнению консультантов рынка недвижимости, они приведут к переносу сроков ввода в эксплуатацию определенной части строящихся объектов недвижимости на более отдаленные даты.