Небоскреб «Меркурий Сити» может достаться Сбербанку за долги
Совсем скоро у третьего в списке самых высоких европейских зданий – «Меркурий Сити Тауэра», украшающего собой деловой комплекс «Москва-Сити», возможно, появится новый владелец. Текущему собственнику, возможно, придётся погасить зданием долг перед Сбербанком.
Крупнейшему российскому банку досталась роль главного кредитора среди тех, которых имеет текущий собственник высотки – группа «Меркурий». Долг компании перед Сбербанком превышает $400 млн. Сегодня кредитор и должник занимаются переговорами.
Для «Меркурия», руководимого известным российским миллиардером Игорем Кесаевым, 2008 год ознаменовался получением кредита Сбербанка на $300 млн на реализацию проекта по сооружению башни. Процесс строительства был длительным и нестабильным, но всё же пришёл к успешному завершению. Сегодняшние оценки сооружения этого небоскреба приближаются к $650 млн. Интересно, что Три года назад Игорем Кесаевым в качестве стоимости «Меркурий Сити» называлась сумма в $1 млрд.
О «Меркурии» можно говорить как о славном архитектурном объекте с довольно скудной коммерческой историей. С того времени, как башня была введена в эксплуатацию, застройщиком была проведена только одна сделка, согласно которой 10 000 кв.м (5 этажей) офисов были приобретены компанией Japan Tobacco International. Сумма сделки превысила $80 млн. По мнению специалистов, башня «Меркурий Сити Тауэр» представляет собой успешный проект, поскольку постоянно пользуется вниманием арендаторов и покупателей.
В целом, результаты по заполняемости для небоскреба класса А такие - сейчас сдано в аренду почти 50% офисов (свыше 87 000 кв.м) и 40% апартаментов – для небоскреба да еще на текущем рынке весьма неплохой результат.
Экспертами названо отсутствие внутренней отделки в небоскрёбе главной причиной долгой заполняемости башни «Меркурий». Выбранное девелопером состояние shell&core для сдаваемых и продаваемых помещений не нашло и, по мнению консультантов, не могло найти горячего отзыва на нынешнем рынке. 174 000 кв.м общей площади башни распределены между офисными помещениями (87 600 кв.м), апартаментами (22 600 кв.м), кафе и ресторанами (2 400 кв.м) и магазинами (1 400 кв.м).
Застройщиком, занимающимся реализацией проекта, через своих представителей было представлено подтверждение того, что им ведутся переговоры с кредитором, но «Сбербанк» отказывается от каких-либо комментариев.
Текущая рыночная ситуация стимулирует поиск компромисса между кредиторами и заёмщиками. Забранными объектами банкам не удастся выгодно распорядится: новым собственникам будет трудно найти желающих арендовать помещения в условиях, когда спрос упал. Более эффективным решением для кризисного периода являются предоставляемые отсрочки, изменённые графики погашений и условия по кредиту. Изымать активы, чтобы взыскать задолженность – это крайность, которая, всё же, не однократно использовалась «Сбербанком» в прошлый кризис. Тогда среди изъятых были и объекты недвижимости в «Москва-Сити».
Финансирование строительства может иметь своим источником не только банковский кредит. Об этом говорится девелопером ещё одной башни «Москва-Сити». Его перечень начинается из собственных средств, далее упоминается о частных инвестициях и стороннем финансировании. Использование заемных средств выгодно при строительстве коммерческой недвижимости из-за их стоимости, уступающей доходности собственного капитала, значение которой для девелопмента составляет 25-30%, а в некоторых случаях и больше.
При любом соотношении между долгом и собственными средствам банккам предпочтительней возврат денег, чем изымаемый залог. В этом, как отмечается участниками рынка, отличие между предыдущем кризисом и текущим. Во время кризиса 2008-2009 гг госбанкам, как основным кредиторам застройки «Москва-Сити» досталась крупные объемы недвижимости в ММДЦ: Сбербанк стал собственником 60 000 кв. м «Города Столиц» (небоскрёб площадью 289 000 кв. м девелопера Capital Group) позже проданных «Инвестпрому». Собственнику «Башни Евразия» Павлу Фуксу оказалось не по силам обслуживание кредита в $175 млн с башней в качестве залога (со временем произошел выкуп прав требования по этому кредиту компанией «Нафта Москва», руководимой Сулейманом Керимовым). Банком ВТБ было занято 60 000 кв. м башни «Федерация» (теперь владеет этим объектом Aeon, принадлежащий Роману Троценко).