Цены московских апартаментов стали крайне привлекательными
Инвестиционная заманчивость статусных апартаментов продолжает расти. Вдобавок, кризис сбил цены на ранее неприступно дорогую недвижимость, до уровня квартир бизнес-класса в отдаленных районах Москвы. Однако, все может измениться в любое время.
На рынке московской недвижимости, элитные апартаменты прочно заняли свое место. Появились они, в виде экзотической новинки, где-то в начале нулевых. Однако, формат такой недвижимости быстро стал популярным и захватил более трети рынка элитного жилья в столице.
Сушественно, ограничения в сфере построек для жилых домов, были заведены в 2011 г. А, так как подобным помещениям, как правило, не нужно инфраструктурного обеспечения, то для застройщиков это стало просто золотой жилой. Сейчас апартаменты выступают достойным соперником для привычной всем, жилой недвижимости.
Изменения последних полугода, привели рынок сбыта апартаментов к временам масштабных преобразований, но и новых возможностей. Многие коммерческие помещения уже начинают свой переход в категорию жилых. И подобная тенденция продолжает только расти.
Апартаменты, среди прочих предлагаемых проектов от застройщиков недвижимости, довольно долгое время были эксклюзивным товаром, про который не многие знали. В Москве, одни из первых статусных апартаментов стали появляться примерно в двухтысячном году. На тот момент, это были разовые лофт-проекты. Из преобразовывали из бывших помещений для производства. Либо же, брались помещения зданиях, имеющих историческую ценность, которые находились на реконструкции. Предпочтения отдавались, естественно, центральной части города.
Тогда, этот вид хоть и вызвал интерес потенциальных клиентов, но особого ажиотажа вокруг него не было. Скачок спроса произошел в 2007 г. Вместе с постройкой небоскребов «Москва-Сити», в которых для апартаментов первоначально была уготована особая роль - обеспечивать жильем работников бесчисленных офисов рядом с работой, а затем стало популярным форматом жилья и для других жителей и гостей столицы.
Дальнейшее развитие стало возможным, когда стала пересматриваться политика градостроительной службы Москвы. Толчком к появлению интереса к подобным предложениям недвижимости, стала отмена многих инвестиционных контрактов на постройку жилых домов в Москве.
Инициировал этот процесс отмены, Сергей Собянин. Только за три первых года его работы на посту мэра, было отменено около 400 контрактов в сфере инвестиционной направленности. По результатам, Москва оказалась лишена примерно 6,6 млн кв.м. жилых проектов. А новых разрешений для застройщиков жилья, было распределено в крайне малом количестве.
Девелоперы пошли на рискованный шаг, и предложили рынку новый формат продукта, который находится на неком стыке, между жилым помещением и недвижимостью коммерческого характера. Причем, оформить документы на нежилое помещение намного проще. Да, игрокам рынка пришлось найти хитрый способ обхождения правил, но заставила их на это пойти, сама власть, когда не оставила им выбора.
Спрос на апартаменты продолжал расти и они довольно быстрыи темпами завоевали большую долю рынка. Ведь в цене, разница в сравнении с привычными квартирами, может достигать 20-30%. Апартаменты подороже, влекут покупателей своим расположением. Допустим, в ЦАО столицы почти не осталось больше площадок под постройки. Следовательно, желающие приобрести жилье, будут рады любому формату предложений.
Сегодня, в Москве коммерческие нежилые помещения всех сегментов представлены в 81 проекте. Более того, только во II квартале 2015 г, на рынок апартаментов вышли 8 новых комплексов. А по итогам первого полугодия, новых проектов было уже 13.
На данный момент, можно точно сказать, что апартаменты серьезно конкурируют с классическим жильем. И это лишь первый этап экспансии. В прошлом году, власти Москвы уже начали задумываться об «амнистии» апартаментов. «Институт экономики города», в июне, предложил новую концепцию для федерального закона. Согласно этой концепции, предлагают внести в законодательство такое понятие, как «апартаменты». В домах смешанного использования ( сокращенно ДСИ), их станет возможным считать за жилые помещения. В многофункциональных комплексах в ДСИ будут включены, как жилые, так и коммерческие помещения. Тепрь жилье в таких домах, будет частью общественно-деловых зон.
Таким образом, законопроект планирует пополнить законодательство тремя новыми разновидностями недвижимости. А апартаменты обретут статус жилых помещений. Даже не смотря на то, что по факту, будут находиться в нежилой, общественно-деловой постройке.
Однако, многие принципиальные различия, которые существуют между квартирами и апартаментами , сохранятся. Они связаны с обеспечением инфраструктуры, режимом налогообложения и коммунальными платежами. Как получается, при принятии законопроекта, будет возможна только регистрация в апартаментах и не более того.
Владельцы апартаментов будут все так же ограничены в вопросах пользования социальной инфраструктурой. А это значит, что получить место для детей в детском саду своего района, в школах, и прочих учреждениях, им придется ждать последней очереди. Потому как, на них они будут выделяться по остаточному приципу. Жильцы апартаментов будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги и имущественный налог по завышенным ставкам. Однако, при всем этом, налог будет начисляться не только за сами апартаменты, но и за общее имущество МФЗ. Также, владельцы апартаментов, как и раньше, не смогут претендовать на льготы, субсидии, налоговые вычеты, которые предусмотрены жилищным законодательством для владельцев жилой недвижимости.
Некоторые застройщики не стали дожидаться решения законодательных органов ,и смогли доказать на практике, что если в апартаментах живут – значит, объект является полноценным жильём. Более того, за последнее время зафиксировано несколько случаев перевода апартаментов в квартиры.
Во времена кризиса, власти все-таки решили пойти на уступки и апартаменты, соответствующие нормам СанПиН, и где будет достроена необходимая инфраструктура, будут переведены в формат жилых помещений. Здесь надо уточнить, что речь уже идет не о том, чтобы переводить целые объекты в статус жилого помещения, а переводить смогут даже отдельные апартаменты. Поэтому, в одном комплексе, часть помещений может стать квартирами, а часть так и останется нежилой недвижимостью. Стоимость квадратного метра, при таком переводе, возрастает примерно на 10-20% , в зависимости от проекта.
Как отмечает генеральный директор АН Башни Москва-Сити Дмитрий Крылов: тем, кто уже купил такие апартаменты, повезло. Потому что, в момент перевода, стоимость их недвижимости моментально возрастет. Также существенный плюс, это сниженный налог на недвижимость. Жилищный налог сейчас установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а на апартаменты гостиничного типа – 0,5%. На нежилые или коммерческие помещения – 2%. Соответственно, экономия получается весьма существенной. К тому же, коммунальные платежи станут ниже.
Покупатель тоже получает свои плюсы. Это, в первую очередь, возможность оформления прописки на постоянной основе. Вместе с этим, доступной становится инфраструктура района.
Однако, не всем перемена статуса может оказаться выгодной. Минусом, это может быть для тех, кто покупал апартаменты для деятельности, связанной с коммерцией. Допустим, хотел открыть там студию или салон. Теперь им придется для этих целей приобретать другое помещение. Хотя, естественно, вовсе не любые коммерческие помещения можно преобразовать в жильё. Первенство за теми проектами, у которых создана приемлемая социальная инфраструктура, либо существует потенциальная возможность для её создания. И хотя пока , перехода апартаментов в статус жилых помещений не произошло, они все равно вызывают неподдельный интерес у покупателей.
Ведь апартаменты, зачастую, находятся в выгодной локации. Обычно, это престижные районы с довольно привлекательной инфраструктурой, и отличной транспортной доступностью. Более того, если апартаменты расположены на верхнем этаже, это гарантирует потрясающие виды из окон. Допустим, из окон «Москва-Сити» прекрасный вид на реку, на Филевский парк и на МГУ.
Безусловно, эти нюансы оказывают положительное влияние на легкореализуемость таких комплексов. Поэтому, инвестирование в подобные объекты, практически не предполагают рисков. Потому как, продать их не составит особого труда. Тем более, что в кризисный период, велика вероятность получения у застройщика скидок или выгодной рассрочки.
Можно, конечно, и повременить с подобной покупкой. Но, нет гарантий, что в скором времени может появиться что-то подобное, в таком же хорошем месте и по такой же привлекательной цене. Если верить статистике, то пока инвесторы, которые вложили средства в приобретение апартаментов в 2008-2009 гг не прогадали.