Досрочное расторжение договора аренды. Нюансы и основания

Иногда возникает ситуация, когда прежние условия договора аренды становятся неприемлемыми для вас и вашего бизнеса. Это может быть резкое изменение курса валют, ухудшение обслуживания арендуемых помещений или другие обстоятельства. В таком случае, есть смысл задуматься о досрочном расторжении договора.

Человеку несведущему в юриспруденции расторжение контрактов и договоров внушает определенные страхи, особенно если это касается недвижимости. Как же правильно расторгнуть договор аренды, избавив себя от возможных проблем и лишних нервных потрясений? А, главное, что можно считать достаточными основаниями для этого?

Как правило, в договоре аренды указываются обстоятельства, при которых договор может разорваться досрочно. Кроме того, в 619 и 620 статьях гражданского кодекса РФ четко перечислены причины, которые считаются достаточным основанием для расторжения договора об аренде жилья досрочно.

Квартиросъемщик может досрочно расторгнуть договор по следующим причинам:
- арендодатель не предоставляет возможности пользоваться арендованным имуществом в полной мере;
- использование арендованного имущества невозможно из-за каких-то недостатков или неполадок;
- имущество в процессе использования стало непригодным (если произошло это не по вине квартиросъемщика);
- арендодатель не делает ремонт, который оговорен в договоре.

Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор по следующим причинам:
- арендатор более двух раз подряд задерживал оплату аренды;
- квартирант неоднократно нарушал условия аренды, прописанные в договоре;
- нанесение существенной порчи арендованному имуществу.

Независимо от причин и того, кто инициирует расторжение договора аренды, о своем решении нужно известить другую сторону не позже чем за 3 полных месяца до прекращения аренды. Делать это нужно в письменном виде, отправив оповещение заказным письмом, чтобы контрагенту вручили лично.

Хорошо если удалось договориться мирно, без лишних эмоций и нервотрепки. Но если после всех «бумажных формальностей» стороны не найдут компромисса, то расторжение договора аренды будет осуществляться через суд.

Бывают случаи, когда договор разрывается из-за каких-то уважительных обстоятельств, которые не указаны в гражданском кодексе или в заключенном договоре. Например, арендодатель решил продать свою квартиру или арендатору приходится срочно переезжать в другой город. В подобных ситуациях порядок расторжения договора может измениться, а контракт тогда «обрастает» следующими пунктами:
- при наличии весомых причин, собственник квартиры имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. При этом он обязан проинформировать о своем решении квартиросъемщика в заказном письме как минимум за три месяца;
- если же инициатор расторжения договора просто физически не может уведомить о своем решении, то он обязан выплатить неустойку, равную сумме оплаты за три месяца аренды квартиры. Это в равной степени относится и к арендатору, и к арендодателю;
- в случае досрочного расторжения договора, собственник обязан вернуть страховой депозит, разумеется, если арендатор его вносил.

И запомните, что лучше договориться «на берегу» и сразу вписать в договор все возможные варианты его расторжения. Это вносит ясность во взаимоотношение между сторонами сделки и в случае чего позволит быстро найти компромиссное решение, без нервотрепки и судебных разбирательств.