Аренда элитных офисов и апартаментов. Прогноз на 2015 год
Такого же мнения Дмитрий Крылов, генеральный директор АН "Башни Москва-Сити": тенденция началась еще в последние месяцы прошлого года, когда многие арендаторы выходили на собственников с просьбой пересмотреть условия аренды, в противном случае расторгали договора. Были зафиксированы случаи, когда даже внушительные штрафы при досрочном расторжении договора аренды были более приемлемы нежели сохранение действующего договора.
По мнению экспертов текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости схожа с тем, что происходило в кризисные 1998 и 2008 гг., когда долларовые цены на недвижимость за год упали более чем на 15%. Что касаемо аренды, прогноз для собственников неутешительный – если в ноябре-декабре 2014 г. средняя ставка аренды офиса класса А в Москве составляла $700 за 1 кв. м в год, то по итогам 2015 г. ожидается снижение ставки до $550-600. Более того, в отдельных случаях, для арендаторов будет вероятность получить еще более существенные скидки.
Сегмент офисов класса А пострадал от стагнации российской экономики больше всего. Во многом это связано с тем, что западные компании стали сокращать свои планы развития, а некоторые и вовсе сворачивать свою деятельность. Отечественные компании не в состоянии компенсировать это выпадение по тем же причинам, вдобавок российский бизнес в целом еще молод и не может позволить себе арендовать офисы класса А этажами. Что касаемо небольших площадей, то здесь интерес отечественных компаний стабильно высок, но только по рублевым ставкам.
Многие владельцы бизнес-центров класса А уже поняли, что ждать арендатора на этажи в обозримом будущем бессмысленно и стали предлагать свои площади в «мелкую нарезку». Самыми первыми и, на наш взгляд, самыми выгодными сейчас являются предложения аренды офисов в «Москва-Сити». Ввиду большой конкуренции собственники Сити проявили наибольшую гибкость и первыми предложили рублевые ставки и хорошие скидки, вплоть до 30-40% от заявленной цены.
На рынке аренды элитного жилья эксперты ожидают также существенного снижения ставок. Это опять же связано с западными санкциями и снижением активности зарубежных компаний на нашем рынке, так как основными арендаторами дорогих квартир и апартаментов традиционно являются экспаты.
Если говорить о сделках по купле-продаже элитных офисов и апартаментов, то среди консультантов общего мнения нет. «Вторичка» скорее всего упадет в цене по причине резкого снижения спроса. Недвижимость в новостройках наоборот может подорожать, ввиду того, что застройщики покупали площадки в долларах, кредиты брали в долларах, и стоимость денег — другая. Девелоперы будут идти на все, лишь бы сохранить маржу и рентабельность проектов, вплоть до исскуственного «придерживания» ввода площадей.
В настоящее время средняя стоимость жилья в Москве составляет 211 000 руб за 1 кв. м. До конца года в столице планируется ввести в эксплуатацию еще 2,5-3 млн кв. м. На рынке офисной недвижимости, запланировано к вводу порядка 1,2 млн кв. м. Скорее всего эти цифры подвергнутся серьезной корректировке, сократившись в 2-3 раза.
Эксперты также сходятся во мнении, что экономический кризис спровоцирует волну банкротств на рынке недвижимости. Вполне вероятно, что треть девелоперов могут сменить собственников или объявить о своей неспособности выполнять обязательства. Наиболее уязвимыми станут крупные девелоперы, обремененные серьезной кредитной нагрузкой, а более мобильные, малые и средние компании будут в лучшем положении.