Аренда офисов в небоскребах Москва-Сити

Наша столица уверенно занимает 8 позицию в рейтинге мегаполисов мира по стоимости офисной недвижимости в небоскребах. Ставки аренды офисов в Москва-Сити в последнее время немного снизились и составляют в среднем $785 за кв.м. Год назад стоимость была на уровне $976 за кв.м.

На первом месте рейтинга мегаполисов по-прежнему находится Гонконг. Цена за метр в его небоскрёбах обусловлена острым дефицитом свободной площади. Земля на острове стоит очень дорого, отсюда высокая продажная цена под застройку. Местные девелоперы пытаются заработать на строительстве очень высоких объектов. В первой тройке находятся также Нью-Йорк и Токио.

Сегодня большинство предложений недвижимости под офисы в небоскрёбах Москвы идёт от собственников делового района «Москва-Сити». На сегодня здесь введено в эксплуатацию более 800 тыс. кв.м офисных помещений и эта цифра до конца года вырастет ещё. По предварительным данным строители сдадут ещё 160 тыс. кв.м. Такое количество свободной площади появится за счёт окончания строительства башни «Око».

Сейчас в Сити вакантно 26% офисных помещений. Если темпы сохранятся, то на конец года будет уже 36% свободных офисов. Такие данные предоставили в Knight Frank. По их прогнозам уровень невостребованных площадей составит не меньше 200 тыс. кв.м на конец года.

С прогнозом не соглашается Дмитрий Крылов, генеральный директор АН «Башни Москва-Сити». Он утверждает, что вакантность офисов в Сити постепенно снижается. И если московское правительство завершит сделку по покупке 30 тыс. кв.м офисов в башне «Око», а также закроется сделка по продаже башни «Эволюция», на которую претендует «Транснефть», в таком случае вакантность не превысит 15-18% от общего объема предложения.

Изменившийся рынок недвижимости диктует свои цены, поэтому новые площади в Сити предлагаются дешевле уже построенных. Такого мнения придерживается вице-президент GVA Sawyer Елена Шевчук. Она утверждает, что в действующих зданиях ставки находятся в диапазоне $800-900 за кв.м без учёта дополнительных расходов и НДС. Новые постройки дадут возможность сдавать желающим помещения по $550-750.

Шевчук также поведала, что собственники офисов в «Москва-Сити» идут навстречу потенциальным клиентам. Они предлагают арендные каникулы, фиксацию валютного курса, новые цены в рублях на аренду, контракты с возможностью перезаключения в долларах с договорным курсом. Индивидуальный подход позволяет уменьшить общие расходы на аренду офиса в небоскребе и выгодно изменить условия контрактов в сторону арендатора.

Дмитрий Крылов отметил различие в 10-15% стоимости аренды в зависимости от высоты и отделки офисных помещений. «На верхних этажах цены обычно немного выше из-за красивого вида. Тут офисы и более престижные. В Москве, однако, повышенного спроса на этот сегмент нет. Во всём мире ситуация в корне отличается. Российские арендаторы часто предпочитают места внизу или середине зданий где-то до 20 этажа, потому что сотрудники боятся работать на большой высоте и испытывают моральные нагрузки и стресс. Тем более что кризис значительно сократил возможности компаний по аренде офисов с панорамным видом. Во главу ставится удобство и расходы на аренду.»

Г-н Крылов также отмечает, что между панорамным видом и ценой есть прямое соотношение, но на цену влияют и другие факторы. Во время переговоров учитываются многие моменты, в том числе сроки аренды, общая площадь, отделка офисов и др.

Президент компании ОАО «Сити» Дмитрий Гранов сообщил, что офисы в небоскребах Москва-Сити сейчас конечно лидируют по количеству свободной для аренды площади. В сентябре эта цифра доходила до 37-38%. Также эти данные публиковались и на их сайте. Однако такая вакантность связана, в первую очередь, в очень высоких темпах строительства. За последние полтора года в Москва-Сити сдано 4 новых офисных башни. Общая площадь предложений на аренду из-за этого возросла на 320 тыс. кв. м. Вот откуда взялись эти безумные проценты.

Многие эксперты едины во мнении, что деловой рынок столицы не сможет за короткое время поглотить такое количество офисных площадей. Виной всему – цены. Большая вакантность офисов в «Сити» связана ещё и с концентрацией похожих предложений в одном районе. Высокая конкуренция заставляет собственников снижать цены, но этого не достаточно для быстрого поглощения. Арендаторы могут договориться и за меньшую цену, у них есть возможность выбора.

По этим причинам возникло затоваривание рынка. Офисы в небоскребах Москва-Сити не являются биржевым товаром, поэтому цены дальше не снижаются, а желающие снять офисы класса А предпочитают более дешёвые варианты.

Надежда Башбынар из компании Storm Properties называет в качестве причины множества вакансий в небоскрёбах Москва-Сити очень сложную транспортную развязку и отсутствие мест под парковку. Падающий спрос на офисы на фоне увеличения количества предложений принуждает владельцев становиться уступчивей в условиях договоров на аренду. Однако стоимость земли под зданиями вместе с расходами на строительство так велики, что не дают возможности на равных конкурировать с владельцами недвижимости в других районах.

Дмитрий Крылов из «Башни Москва-Сити» поясняет, что свободных офисов в небоскребах, сданных в 2012-2013 гг осталось 10-15%. Сегодняшняя ситуация не отражает спрос на недвижимость в «Сити», а говорит только о кризисных моментах в стране. Резкое падение рынка аренды офисов класса А совпало с вводом в эксплуатацию большого количества крупных объектов.

Напомним, первая половина этого года характеризовалась в Москве рекордным снижением стоимости аренды офисной недвижимости. Так, с конца 2014 по июль этого года ставки снизились на 12%. За этот же период в других столицах мира ставки показали положительную динамику. Так, в Лондоне этот показатель достиг роста 10,7%, в Сан-Франциско – 8,2%, в Шанхае – 5,3%. Вообще, в столице Великобритании на сегодня отмечается самый высокий спрос на аренду офисов. Такого не было с 2001 г. На Лондон равняются и другие крупные мегаполисы.

Кроме положительных тенденций в мировых столицах, некоторые города показывают отрицательную динамику. Антирекорд, увы, принадлежит Москве - здесь ставки аренды офисов в небоскребах упали на 12%. В Пекине отмечено незначительно снижение – всего 1%. Остались без изменений стоимость офисных помещений в Дубае, Мельбурне, Франкфурте и Тайбэе.