Многофункциональные комплексы (МФК)
Около 10 лет назад в России начали проектировать многофункциональные комплексы (МФК). Тогда это был совершенно новый тип недвижимости, сегодня — это один из наиболее востребованных форматов как среди девелоперов, так и покупателей.
Хотя дебаты до сих пор ведутся и еще долго будут вестись о выгоде такого строительства для профессиональных девелоперов, для будущих покупателей и для возможных арендаторов таких помещений. Эксперты обращают внимание, что при оценке ситуации необходимо учитывать особенности становления многофункциональных комплексов.
Профессионалы отмечают, что к многофункциональным комплексам относятся объекты, которые состоят из трех и более типов недвижимости разного назначения, которые взаимодействуют в рамках одной концепции и положительно влияют на остальные элементы комплекса. Многофункциональный комплекс содержит в своей структуре группу зданий, в которых расположены жилые помещения, коммерческие и торговые, развлекательные площади, офисы и другие строения. Проще говоря, МФК – это универсальный город в большом городе, где есть возможность жить, работать и развлекаться.
Многофункциональные комплексы в мировой практике – это объект недвижимости с большой площадью, который содержит в себе меньшие площади различного предназначения, такие как офисы, жилые, торговые, гостиничные, апартаменты, игровые и другие помещения. Эти площади должны функционировать как полноценные составляющего одного комплекса. Тогда как в российской практике МФК – это помещение определенного предназначения, которое дополняется помещениями другого назначения. Эти дополнительные площади расценивают как сопутствующую инфраструктуру. Эксперты отмечают, что в России многофункциональные комплексы в большинстве случаев состоят из офисных, жилых и торговых помещений. Но, в последнее время, стали появляться с таким названием обычные жилые системы, которые включают в себя торговые и развлекательные помещения.
Эксперты обращают внимание, что многофункциональные комплексы и мультиформатные поселки – это два абсолютно различных понятия. Они подчеркивают, что мультиформатные поселки содержат в себе разные типы жилых помещений и исполняют только жилую функцию, которую дополняют определенной инфраструктурой для проведения досуга. А МФК призван удовлетворять потребности людей не только в жилье, но и в работе и досуге.
Специалисты подсчитали, что в многофункциональных комплексах столицы разделение площадей происходит в таком соотношении: 10-15% - торговые помещения, 45-50% офисы, а остальное – технические площади и апартаменты. МФК очень популярны благодаря тому, что можно легко изменить и расширить формат помещений. Больше остальных пользуются популярностью на рынке торгово-офисные комплексы и торгово-офисные комплексы с жилыми помещениями.
Использование разных типов помещений в одном проекте сразу оценили и начали проектировать девелоперы. Вообще, возникновение формата МФК произошло благодаря тому, что девелоперы хотели диверсифицировать бизнес и увеличить количество клиентов. Новый формат помещений позволил представлять различные проекты в разных сегментах. К сегментам многофункциональных комплексов относятся офисы, гостиницы, жилые помещения, торговые площади, игровые и спортивные объекты. Сразу после возникновения в МФК почти 50% стали занимать офисы, 20% - торговые помещения, а 30% - жилые помещения, но в период кризиса изменилось соотношение в пользу большего использования жилых апартаментов.
Многофункциональные комплексы стали популярны в России в начале 2000-х гг. Однако первый МФК появился много раньше - комплекс «Park Place» расположенный на Ленинском проспекте – один из самых первых многофункциональных комплексов в России, был построен в 1992 г, в его состав вошли жилые помещения и офисы.
На сегодняшний день многофункциональные комплексы строятся по двум различным сценариям: увеличение доходов от неудачных проектов и построение объекта вблизи музейного комплекса или библиотеки. Первый случай предполагает переориентацию изначальных помещений в тот или иной сегмент, что преобразует МФК в социально важный объект или в объект с определенной исторической ценностью. Построение МФК по второму сценарию происходит при выборе девелопером определённого места для постройки объекта. А многофункциональный комплекс построенный по такому сценарию будет представлять собой жилые помещения рядом с объектами исторической ценности или социальной направленности.
МФК с культурно-развлекательным комплексом и наличием жилых помещений может также возникнуть если девелопер собирается реконструировать особняк в центре города, где когда-то была библиотека, а контракт запрещает смену функций помещений. При реализации проекта часть площадей будет отведена под культурно-развлекательный сегмент, а также же появятся жилые помещения.
На рынке России сейчас существуют 2 разных типа многофункциональных комплексов: «вертикальные» и «горизонтальные». Каждый из выше названных типов имеет свои различные функциональные особенности, а также рассчитан на разную категорию покупателей и клиентов. В дальнейшем мы подробнее остановимся на каждом из этих видов многофункциональных комплексов.