Будут ли падать цены на квартиры в условиях кризиса
Слово «кризис» в китайском языке состоит из двух иероглифов - опасности и возможности. По мнению экспертов, даже в трудные времена возникают возможности для развития бизнеса. Так, в 2008-2009 гг, кризис привел к банкротству ряду крупных девелоперов, но в то же время дал возможность другим, более осторожным, занять их нишу.
Теперь застройщики квартир и апартаментов уже имеют опыт и понимание что делать в трудные времена - это замораживать проекты, переходить в эконом-сегмент и включаться в борьбу за госконтракты. Как помнится, в 2008 году, лучше всего пережили кризис как раз крупные компании с доступом к государственным контрактам: СУ-155, ЛСР, ДСК-1, Мортон. Собственники Capital Group и Mirax Group смогли остаться на рынке, но потеряли большую часть своего недвижимого имущества. Многие компании в ситуации большого долга сменили владельцев или обанкротились.
К примеру контрольный пакет девелоперской компании «Система-Галс» Владимира Евтушенкова была продан в апреле 2009 года группе ВТБ за символические 60 руб. в обмен на реструктуризацию долга в $700 млн.
Крупнейший застройщик жилья класса бизнес и премиум «Дон-Строй» также не смог обслуживать свой долг и перешел под контроль ВТБ за символические 500 руб.
Группа «ПИК» - один из лидеров по объему строительства жилья эконом-класса, в апреле 2009 года ввиду колоссальной задолженности был продан Сулейману Керимову. Некоторые структуры группы, например «ПИК-Девелопмент» были признаны банкротами.
В 2010 году проблемы начались у еще одного крупного застройщика – Mirax Group Сергея Полонского. Начались процессы ареста и банкротств активов групп. Флагманский проект компании – «Башню Федерация» в Москва-Сити удалось отстоять, но бренд Mirax Group впоследствии был вынужден уйти с рынка, а большинство активов были проданы дешевле рыночной цены.
Также крупные потери понесли девелоперские компании «Русская земля» Шалвы Чиниринского и группа МИАН Александра Сенаторова. Большая часть активов была продана с молотка, а проект «Башни Россия» в Сити так и остался на бумаге.
Если спрос на квартиры продолжит и дальше снижаться, большинство экспертов сходятся во мнении, что на девелоперов это окажет не меньшее влияние, чем в кризисные 2008-2008 гг. Прогнозируется снижение уровня цен и количества сделок на 30%.
Основной головной болью девелоперов в прошлый кризис стали заморозка ипотечного кредитования, низкая покупательская активность в ожидании еще большего падения цен на жилье. Как итог, застройщики столкнулись с трудностями в финансировании, а отсутствие сделок не давало возможности обслуживать текущие кредиты. Несмотря на то, что такая ситуация длилась всего несколько месяцев, вногие оказались просто не готовы к такому сценарию.
Сейчас структура кризиса другая. Многие девелоперы называют основной проблемой резкое удорожание заемных денег, ввиду повышения ключевой ставки рефинансирования Центрального Банка до 17%, что затрудняет доступ к финансированию как застройщикам, так и покупателям квартир.
«РБК-Недвижимость» провела опрос среди управляющих крупных девелоперских компаний о том, что они планируют предпринять в условиях кризиса и спада продаж:
1. Справедливая стоимость, уход в сегмент комфорт-класса
В 2008 г. новые условия требовали безотлагательных и четких решений в реструктуризации бизнеса. Наиболее удачными примерами стали смена концепций проектов жилых домов в сторону комфорт и эконом-класса. Доступная цена квартир подстегнула спрос и начала генерировать продажи, что вернуло денежные потоки для обслуживания долгов компаний.
2. Государственные заказы и новые площадки
Наиболее яркий пример такой стратегии реализовала группа компаний «Мортон», которая не только смогла выжить в условиях кризиса 2008 г., но и начала новый этап активного развития своего бизнеса. Следует отметить, что этот девелопер также выбрал стратегию создания доступного жилья с необходимой инфраструктурой. Но основном генератором прибыли стал выигранный тендер на проектирование жилья и инфраструктуры для военнослужащих. Благодаря уходу с рынка многих крупных конкурентов, компания смогла найти несколько удачных площадок для своих проектов и расширить свое влияние.
3. Собственные средства и скупка кризисных активов
ГК «Ташир» тоже успешно пережила последний кризис. Благодаря минимальному долгу и достаточному объему собственных средств, компания приобрела ряд больших проектов коммерческой и жилой недвижимости в Москве, инвестиционный портфель составил более $1 млрд. Из кризиса девелопер вышел намного сильнее, чем был и прочно занял лидирующие позиции в своем сегменте.
Немаловажно отметить, что и «Мортон» и «Ташир» сделали ставку на собственные производственные мощности, что дало возможность существенно экономить на всех этапах строительства в условиях спада продаж.
Что будет с элитной недвижимостью?
По подсчетам консультантов, средняя цена квадратного метра в долларах США на первичном рынке элитных квартир Москвы за год снизилась более чем на 15% до $17 100. В сегменте квартир больших площадей тенденция еще более выражена – снижение составило 25, 7%, средняя цена 1 кв. м - $15 600.
Но, что интересно, наименьшим образом снижение цен затронуло жилье в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити». Спрос на апартаменты достаточно стабилен, здесь за год долларовые цены упали только на 2,4% до $12400.
Основными причинами снижения цен на квартиры эксперты считают факторы экономического характера, девальвацию рубля, а также специальные акции от девелоперов, направленных на стимулирование спроса в условиях нестабильности в экономике.
В целом, сейчас девелоперы постараются заморозить большую часть проектов элитного жилья до лучших времен, кроме тех, что находятся в высокой стадии готовности. Такие проекты уже выгоднее достроить и реализовать в условиях текущего рынка и цен.
Так, в «Москва-Сити» в 2015 г. ожидается ввод в эксплуатацию сразу двух крупных комплексов с элитным жильем: МФК «Око» и МФК «IQ-Квартал». Гибкая ценовая политика и привлекательное предложение в соотношении цена-площадь-инфраструктура-перспектива не оставляют сомнений, что эти апартаменты в этих небоскребах будут реализованы в короткие сроки.