Апартаменты под офис, жилье рядом с работой и другие тренды мегаполисов

Ежедневные поездки населения на личном автотранспорте к своим офисам и обратно, к своим квартирам, перегружают транспортную сеть и являются причиной пробок. Поэтому власти Москвы принимают меры, чтобы люди могли жить ближе к месту работы.

Эксперты провели исследования проектов «первичного» рынка недвижимости центральных районов столицы, расположенных рядом с крупными бизнес-парками (центрами, кластерами и пр.), такими как «Москва-Сити», Нагатино i-Land, «Белая площадь» и «Даниловская мануфактура». Результаты показали, что наибольшее число новостроек (6 проектов с предложением квартир) находится рядом с ММДЦ «Москва-Сити». В других районах рядом с бизнес-центрами строительство жилья фактически не предполагается.

Самое недорогое предложение жилья рядом с офисами относится к комплексу «ТехноПарк» недалеко от бизнес-парка Нагатино i-Land (студия площадью 28,8 кв.м. обойдется в 3,9 млн. руб.). А дороже всего для желающих жить недалеко от места работы будет стоить элитный апартамент в деловом комплексе «Империя» в «Москва-Сити» площадью в целый этаж 2965 кв. м. – его цена 1 737,8 млн. руб.

Предложениями с высокой стоимостью специалисты считают также апартаменты ценой около 270 млн. руб. (в комплексе «Город Столиц»и МФК «Око» (оба в «Москва-Сити») площадью 240 и 298 кв. м. соответственно. А также за 195,6 млн. руб. (площадь 279 кв. м.) - продажа квартиры в квартале «Литератор» около бизнес-парка «Красная роза».

Исторически сложилось, что самые большие деловые кластеры расположены в центральных районах Москвы, и возводимое здесь жилье по стоимости, как правило, относится к наиболее дорогим – т.н. ценовые сегменты класса «премиум» и «элит». Однако при этом значительное число фирм приобретает или снимает для своих работников или деловых партнеров квартиры недалеко от места работы в целях снижения расходов на транспорт и номера в отелях.

Кроме того, новым явлением в жизни города явилось появление квартир-офисов, где жилые и офисные помещения как бы являются единым целым - как правило это апартаменты, которые арендуют клиенты, чей бизнес не связан с производством - здесь они могут как жить, так и проводить деловые встречи со своими клиентами.

Этот тренд, распространяющийся по столице все шире, объясняется сложившейся экономической ситуацией в России, ведь многие компании вынуждены экономить где только можно. В среде менеджеров снова популярны фриланс и самостоятельная занятость, а развитие высоких технологий позволяет работать буквально из дома.

Безусловно эта тенденция также является следствием популярности формата апартаментов. Ведь в обычной квартире офис организовать проблематично - соседи могут обратиться к закону, который ограничивает использование жилых помещений. Логично, что жители столицы, желающие совместить место жилья и место работы, все больше интересуются юридическими аспектами апартаментов.

В Гражданском и Жилищном кодексах РФ четко указывается, что в жилых помещениях можно только проживать. Промышленное производство и офисы в квартирах и вообще в жилом доме размещаться не может. В то же время в ст. 17 Жилищного кодекса предусмотрена возможность несколько иного использования квартир. На законных основаниях в собственном жилье гражданам разрешается заниматься индивидуальным предпринимательством или профессиональной деятельностью.

Что это означает? В одной из комнат, используя ее не совсем по назначению, жилец может разместить офис. Понятно, что размещение офиса в квартире допустимо лишь при выполнении некоторых условий. Самое основное - недопустимо пренебрегать и законными правами, интересами соседей. Кроме того, следует выполнять нормы, оговоренные требованиями законодательства - в плане экологии, санитарии и гигиены, противопожарные и другие.

Офис в квартире могут разместить граждане (или индивидуальные предприниматели), практикующие не связанную с производством профессиональную деятельность, например, юристы, немалое число которых консультирует клиентов «на дому».

История свидетельствует, что жилье для надомной работы в России достаточно широко использовали еще в позапрошлом веке. Например, первый адвокатский кабинет в жилом доме для работы с клиентами был открыт еще в 1868 г. в Санкт-Петербурге. На дому, работая в своих особняках и квартирах, пациентов принимало значительное количество врачей, в т.ч. немало известных. Кроме юристов и докторов, дома вполне могут работать репетиторы-преподаватели, фотографы и т.п.

Основное требование - хозяин жилья, пожелавший устроить там офис, не может создавать проблемы соседям. Довольно часто люди выражают недовольство шумом из квартиры-офиса и значительным числом посетителей, постоянно это место посещающих. Беспокойство вызывают и ошибочные звонки в соседние двери, и количество людей, пользующихся лифтом. Были случаи, когда соседи подавали в суд на владельца квартиры-офиса из-за того, что в подъезде постоянно было много посторонних, был испорчен домофон (нарушена кодировка), а парковка возле дома была занята машинами сотрудников офиса и посетителей. В таких случаях суд может вынести запретительное решение на использование квартиры в качестве офиса.

Квартира-офис помогает собственнику помещения экономить и деньги, и время – можно не ездить на работу (и обратно) на транспорте, не платить большие суммы за аренду помещения. Часто желание объединить дом и офис свойственно владельцам апартаментов, и это неудивительно. Так как почти все ограничения, устанавливаемые жилищным законодательством, на апартаменты формально не распространяются, в них официально не запрещены ни проживание, ни коммерческая деятельность.

Многие считают, что апартаменты можно использовать практически как угодно. Видимо, такие предположения объясняются неким правовым «вакуумом» в этой области. Однако же, несмотря на некоторые недоработки законодательства в этом направлении, устраивая в апартаментах и жилье, и офис, важно не забывать об интересах и законных правах лиц, проживающих рядом.

Использование жилой площади апартаментов для получения прибыли все чаще становится предметом судебных разбирательств. По искам против владельцев апартаментов от соседей, суды порой запрещали использовать апартаменты иначе, кроме как для проживания, в том числе размещать в нем офисы.

Недавно Московский городской суд вынес такое решение по комплексу «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» из-за того, что один из владельцев апартаментов основал там офис с весьма значительным штатом сотрудников и большим потоком посетителей. Суд пришел к заключению, что апартаменты предназначены исключительно для проживания, а не для офисов. Использование апартаментов по нецелевому назначению создает неудобства для соседей, угрожает пожарной безопасности строения, может помешать эвакуации жильцов в чрезвычайной ситуации.

Однако этот случай скорее исключение. На практике же многие владельцы апартаментов работают и живут в них, либо сдают в аренду под офис. И пока в законодательстве четко не прописаны критерии использования таких нежилых помещений, такая практика будет продолжаться.