Недвижимость на Красной Пресне. Достоинства и недостатки одного из самых дорогих и неоднозначных районов столицы
Пресня всего за пару лет потеснила по цене на недвижимость «золотую милю» и Арбат. По мере того как с территории района исчезают промзоны, его статус растет.
Из типичного москвичам наименования района Краснопресненский — Красная Пресня — совсем малозаметно потерялось первое слово, нынче это просто Пресня. Один из самых дорогих и желанных в настоящее время районов Москвы, по мнению аналитиков рынка недвижимости, еще совсем недавно считался «рабоче-крестьянским» и малопривлекательным. Половину его территории занимали промышленные предприятия, засекреченные научные институты и пересылочная тюрьма. И тюрьма, и майонезный завод, а также два кладбища и старое трамвайное депо пребывают тут по сей день.
В обилии наличествуют здания федерального и муниципального значения: Дом правительства, здание СЭВ(сейчас мэрия), Центр международной торговли и «Экспоцентр», международный деловой центр «Москва-сити». А также Московский зоопарк, планетарий, детская Филатовская больница, киноцентр и римско-католический собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии. К числу знаковых исторических объектов Пресни можно добавить еще легендарную высотку на Кудринской площади и «Дом Наркомфина» на Новинском бульваре, возведенный в 1930 г. по проекту архитекторов Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса.
«На одном из плакатов в районе я недавно прочитал, что “все москвичи делятся на жителей Красной Пресни и тех, кто мечтает ими стать”. Это реально так, — сообщает Дмитрий Крылов, генеральный директор агентства "Башни Москва-Сити", живущий на Красной Пресне не один десяток лет. — Тут и самые престижные места: тусовочные Патриаршие пруды, уютные и комфортные дома на Зоологической, знаменитая высотка на Кудринской, участок чиновничьих роскошных домов, переулки в шаговой доступности от Кремля, потрясающими своими видами и архитектурой небоскребы в «Москва-Сити» — все это Пресня».
Жилой фонд на Красной Пресне многообразный : от дореволюционных построек в крайне плачевном состоянии в рабочих кварталах до элитных зданий внутри Садового кольца — это тоже Пресня. Дома дореволюционной постройки составляют порядка 10-15%. В последние несколько лет на Пресне превалировала точечная застройка, было построено множество зданий с кирпичными фасадами, каковые лет пять назад считались элитными, однако в наше время утратили этот статус. «В ближайшие годы у Пресни есть все шансы стать элитным районом, но не особенно жилым, приватным, как Хамовники, а более динамичным и деловым, с не малыми объемами жилья бизнес класса», — доказывает Наталия Голованова из Soho Estate. «Пресня, бесспорно, займет почетное 2-е место по числу сделок с высокобюджетными новостройками», — не сомневается Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills (1-е место остается за Остоженкой).
На первичном рынке Пресненского района в настоящий момент представлено 14 проектов верхнего ценового сегмента — бизнес-класса (61% от общего предложения), премиум (38%) и элитного (1%), что свойственно для ЦАО Москвы. Объем предложения — более 1500 квартир и апартаментов в продаже, средняя цена — 380 000 руб. за 1 кв. м. «В среднем по району — $13 000 за 1 кв. м, в элитных проектах — $15 000 за 1 кв. м, старый фонд стоит $10 000 за 1 кв. м», — оценивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed. Максимальная цена предложения — около $32 596 за 1 кв. м — находилась в элитных жилых комплексах «Булгаков» и «Сытинский». Для сравнения: на Остоженке средняя цена — $30 514 за 1 кв. м, в Тверском районе — $14 354 за 1 кв. м.
Бесспорной доминантой Пресни стал ММДЦ «Москва-сити», к деловому центру подведены три линии метро, сооружены эстакады, развязки, выезды на ТТК и в сторону Звенигородского шоссе. Возле “Сити” и внутри возникла новая инфраструктура — спортивные, торговые и развлекательные комплексы, бассейны, кинотеатр. И самое главное — “Сити” превратился в место притяжения крупнейших российских и международных компаний, уже сейчас в офисах в Сити работает более 40 000 человек. А присутствие в районе такого объема платежеспособных потребителей потянуло вверх ставки аренды и цены квартир на Пресне. «Сити» не только формирует новый облик района, однако и за счет колоссальной концентрации площадей в одном месте создает проблемы с транспортной доступностью, парковками, меняет исторические виды. Но именно с него начался новый виток развития прилегающих территорий. В «Москва-сити» цены апартаментов сопоставимы с картиной предложения в Пресне: диапазон $8 500-30 000, в среднем $10 773.
По мнению экспертов Пресня будет развиваться в ближайшие годы за счет редевелопмента промзон (на участке бывшей каменоломни построен и ММДЦ «Москва-сити»). Самые большие из них — Пресненский машиностроительный завод, Хлебозавод им. В. П. Зотова, ТЭЦ-7, Трехгорная мануфактура и ОАО «Красная Пресня».
К примеру, новый ЖК Red Side возводится на участке бывшего таксопарка и автобазы на ул. Сергея Макеева (с начала года реализовано 150 квартир — 15% от общего объема в ЖК). Еще один проект - «Рассвет Loft Studio» — на территории мебельной фабрики «Мюръ и Мерилиз», которая в XIX в. принадлежала шотландским предпринимателям, также пожаловавшим столице неоготическое здание ЦУМа на Петровке. Сдача комплекса в эксплуатацию запланирована на I квартал 2016 г.
Имеется проект застройки Краснопресненского сахарорафинадного завода (занимает 7 га на Мантулинской улице). ГК ПИК раньше намеревалась построить на территории реорганизуемого ОАО «КСРЗ» 193 000 кв. м жилья и 15 000 кв. м нежилых помещений и социальной инфраструктуры.
В новых проектах будут жилье и апартаменты, но не офисы, предполагает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов: «В «Сити» уже сейчас введено порядка 680 000 кв. м офисов и без малого столько же ожидается в ближайшие пять лет. Разумеется , на Пресню будет давить объем офисов в башнях «Москва-сити». Консультанты уверены, что вывод индустриальных предприятий позволит переключиться от точечной застройки в районе к комплексному освоению территорий.
Практически в любую точку столицы с Пресни можно быстро добраться — пешком, на метро или на автомобиле. Хотя для того чтобы передвигаться в центре города на машине, необходимо запастись терпением и достаточно приличной суммой на оплату парковочных мест. В последние годы транспортная схема на Пресне очень изменилась. Часть улиц стали односторонними, введена платная парковка. Из преимуществ - близость Садового кольца, основных транспортных магистралей, ТТК. И, разумеется, новая ветка метро, ведущая в деловой центр, значительно облегчает транспортную доступность объектов недвижимости в Пресненском районе. С открытием Звенигородской эстакады наладилось движение из центра в область.
С сентября 2014 г. границы платной парковки в Москве расширились практически до ТТК, и сейчас жители центра озадачились получением разрешения на бесплатную парковку, а предприимчивые товарищества собственников жилья — устройством шлагбаумов во дворах там, где это еще возможно. «С парковками, проездами и парками все неудовлетворительно . Пресню спасает метро», — высказывает Ламин. Зато полно магазинов шаговой доступности, ну разумеется и крупные продовольственные магазины на Пресне в ассортименте. Открываются и лавки фермерских продуктов: «Астраханские деликатесы», где продают свежие морепродукты, «Избенка» с молочными продуктами и запеканкой с черничным вареньем «навынос». В выходные дни у ТЦ «Тишинка» разворачивается рынок.
«Парки небольшие, с колясками мамы гуляют только, вероятно , в небольшом парке за Белым домом, да и в зоопарке за деньги», — рассказывает Вадим Ламин. А парк между улицей 1905 года и Трехгорным Валом весь просвечивается и находится в кольце оживленных дорог.
В Пресненском районе расположен памятник садово-паркового искусства XVIII в. — «Красная Пресня»(находится в ведении городского департамента культуры). Небольшие островки зелени есть в Грузинской слободе (ее образуют Большая и Малая Грузинские улицы). Георгиевский сквер на пересечении Большой Грузинской с Зоологическим переулком зеленел перед дворцом грузинского царя, эмигрировавшего в Россию, перед обителью скорби сошедшего с ума поэта Батюшкова, у палаццо первогильдейского купца, перед бывшим домом Краснопресненского райкома, Всесоюзным обществом связей с заграницей (в 1940-1950 гг.), посольством ФРГ и, наконец, музеем-мастерской Зураба Церетели. В настоящий момент подле сквера располагаются посольства Польши и Республики Того. После реконструкции 2011 г. в сквере возникли скамейки, детская площадка, а из развешанных по периметру динамиков щебечут неистово брачащиеся соловьи и зяблики.
Маршруты прогулок местных жителей меняются в зависимости от сезона. Зимой немалой популярностью пользуется двор католического собора на Малой Грузинской. Освещенный десятком бронзовых фонарей аккуратный дворик притягивает молодых мам с колясками и филантропов, любящих посидеть на скамеечке с книгой.
Любителем истории интересно бродить по Ваганьковскому кладбищу, оно простирается от Третьего транспортного кольца до ул. 1905 года. Летом утопающее в зелени, зимой окутанное одеялом снега кладбище — почти единственное место на Пресне, где все время тихо, спокойно и как-то особенно душевно. «Ваганьковское кладбище, несмотря на печальную ауру, объективно представляет собой зеленую зону на 50 га; на его территории располагаются объекты культурного наследия (архитектурный ансамбль у основного въезда, храмы, ротонда и колокольня). Правда, в России в отличие от Европы бродить по кладбищам не принято», — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой». В качестве прогулочной зоны Доброхотова называет Краснопресненскую набережную — протяженную (5 км), живописную, но покамест не благоустроенную.
Концентрация клубов спортивных, бальных, латиноамериканских и прочих танцев на территории Красной Пресни поражает воображение. Поисковик «Яндекса» выдает по запросу 45 мест, где можно потанцевать. Кроме танцев к услугам жителей еще 15 бассейнов (три из них — в «Москва-сити»).
Для тех, кто отдает предпочтение занятиям в зале спорт на свежем воздухе, — стадион «Красная Пресня». Несколько лет назад компания «Новая лига» его выкупила и переоборудовала, в настоящее время на открытых спортивных площадках жители играют в футбол, баскетбол и т. д. Имеется даже площадка для пляжного волейбола. Зимой на этом месте заливают каток (вход платный).
«Дом кино» на Васильевской улице (кино-концертный зал и резиденция Союза кинематографистов России), Киноцентр «Соловей» на Красной Пресне (самый многозальный кинотеатр России, СНГ и Восточной Европы) и 10-зальная «Формула кино Сити» — центральному из искусств на Пресне отведена особая роль. В залах «Дома кино» проходят творческие встречи, выставки, ретроспективы кинокартин , премьерные показы, празднуются юбилеи. Одноименный ресторан на 4-м этаже известен не меньше, чем сам кинозал. Тут не раз до хрипоты полемизировали признанные и не очень мэтры по поводу будущего российского кино. В советские времена вход сюда был, что называется, «лишь только для своих». Сейчас заведение открыто для всех желающих (ужин обойдется в среднем в 1500 руб. на человека).
Отобедать или поужинать на Пресне не проблема. Единственная сложность, которая может возникнуть, — выбор места. Кафе, рестораны, закусочные и бары тут буквально на каждой улице, на любой вкус и кошелек. Из открывшихся относительно недавно — «Шантиль» на Большой Грузинской, французская кофейня «Мишель» на Красной Пресне, ресторан и рыбная лавка La Maree на Малой Грузинской. Большой выбор кафе и ресторанов различной кухни в башнях «Москва-Сити». Любители «домашней еды» знают про маленькую кулинарную лавку и уютный небольшой ресторанчик во дворике Грузинской церкви на Большой Грузинской, где можно отведать и унести с собой вкуснейшие пхали, хачапури, чахохбили и еще множество всяких вкусностей. Ресторанные листинги выдают по запросу 353 заведения общепита на территории Пресни. Одними из первых открылись и до сих пор популярны среди москвичей клуб «16 тонн» на Пресненском Валу, «Марио» на ул. Климашкина или «Обломов», ресторан Антона Табакова на ул. 1905 года.
На 116 000 жителей приходится 14 школ, 35 детских садов. Самые известные и престижные столичные вузы Пресни находятся внутри Садового кольца, на внешней стороне сосредоточены техникумы и колледжи.
Еще один известный объект на Пресне - московский планетарий. Более 10 лет он был «закрыт на ремонт» и мог вообще исчезнуть. В настоящее время это интерактивный научно-популярный музей для детей и взрослых. Здесь можно узнать занимательные факты из истории астрономии и освоения космоса, экспериментировать в интерактивном музее «Лунариум», попробовать старейшие астрономические приборы в «музее Урании» и потрогать настоящие метеориты, посмотреть кинофильмы в стереокинотеатре формата 4D и полюбоваться звездным небосводом на самом большом куполе-экране в Европе.