Цены элитных квартир приблизились к ценам бизнес-класса
Рынок элитной недвижимости стал более демократичным: есть предложения по ценам до $500 000, а в элитном сегменте все чаще можно встретить покупателей, которые раньше рассматривали лишь квартиры бизнес-класса..
Многие застройщики сейчас меняют свою ассортиментную политику. В IV квартале 2014 в Москве по ценам $ 500 тыс. предлагалось лишь 2% объектов на первичном рынке. С бюджетом $1 млн предложение элитных квартир в новостройках в Москве составляет уже 29% по сравнению с 8% в прошлом году.
«В этом году, основной коридор сделок колебался в пределах 40-65 млн рублей. Для сравнения, еще пару лет назад, минимальный бюджет сделки начинался с 50 млн рублей» - сказал руководитель отдела продаж Villagio Estate Валентин Зуев. Это приводит к изменению состава и покупателей - многие клиенты приходят в настоящее время из бизнес-сегмента. В основном это покупатели, которые имели сбережения в долларах.
К примеру, сейчас в МФК «Город Столиц» в деловом центре «Москва-Сити», где традиционно апартаменты предлагаются по ценам в долларах, сейчас предлагаются существенные скидки от 15-20%. Предложения на продажу в переводе на рубли начинаются от 50 млн рублей.
Некоторые покупатели из тех, кто раньше мог себе позволить только квартиру бизнес класса, в настоящее время покупают элитную недвижимость. Это наиболее осторожные и терпеливые люди, они имели сбережения в долларах и получили выгоду от девальвации рубля. В отличие от кризиса 2008 г., когда в конце года продажи в элитном сегменте резко упали, в этом году рост курса доллара инициировал увеличение спроса, однако это касается только первичного рынка.
По мнению экспертов, рост продаж элитных квартир составил 46% по сравнению с концом 2013 г. и 68% по сравнению с летом 2014. «Мы сейчас видим бешеный спрос и IV квартал 2014 ни чем не хуже лучших периодов 2012 и 2013", - говорит генеральный директор агентства "Башни Москва-Сити" Дмитрий КРылов.
Эксперты объясняют повышенный спрос на элитную недвижимость желанием клиентов сохранить свои сбережения в связи с текущей экономической ситуацией в стране. При этом застройщики «угадали спрос» - как по площади квартир, так и по бюджету покупки. Но в 2008 г. девелоперы не изучали интересы клиентов, так как многие строительные проекты были заморожены в результате кризиса, многие из них были впоследствии изменены.
По мнению Дмитрия Крылова, клиенты на рынке элитного жилья, несмотря на кажущийся высокий спрос действуют вполне рационально. Сегодня лучший момент для того, чтобы приобрести квартиру для собственного проживания и сделать осмысленный выбор.
Действительно изменилась структура покупателей. Если во время кризиса 2008-2009, доля инвесторов на рынке элитного жилья составила 80%, а для себя покупали лишь 20%, то сейчас половина клиентов покупает элитные квартиры в инвестиционных целях, а вторые - для себя. Но среди инвесторов зародились и «нетрадиционные покупатели».
«Нетрадиционные инвесторы» - люди, которыли держали деньги на депозитах, а теперь из-за динамики курса рубля решили перевести их в квадратные метры. Доля таких составила порядка 15%. Мотивы приобретения этих покупателей - желание улучшить свои жилищные условия или приобрести жилье для своих детей или родителей. Они инвестируют в себя, но с прицелом на будущее.
На первичном рынке недвижимости большинство объектов (около 62%), сейчас предлагается в рублях. В последнем квартале этого года 87% элитных квартир были проданы за рубли. Для сравнения, в первые три квартала 2014 г. цифра составляла 69%, по данным Интермарк Savills.
По мнению экспертов, в рублевом выражении цены продолжат расти. За 11 месяцев 2014 г. цены выросли на 38% по сравнению с декабрем 2013 г. Цены в долларах США, напротив, показали снижение - на 7-12%.
Кризис лишил покупателей квартир традиционных новогодних акций и скидок. Эксперты говорят, что нет реальных скидок нет – есть только движения со стороны девелоперов вернуть завышенные цены на прежний уровень. Единственное, что может получить желающий приобрести квартиру до Нового года, это приятный бонус от застройщика как, например, машиноместа или бесплатную отделку.
По мнению консультантов, теперь все зависит от того, у кого сильнее нервы – есть многие, кто ждет дна, есть те, кто отказывается от приобретения без реальных скидок. «Позволить себе большие скидки могут только те девелоперы, кто ведет высокорентабельные проекты или компании в банкротном состоянии, те что вынуждены идти на дисконт, чтобы расплатиться по кредитам и выплачивать заработную плату работникам», - говорит Владимир Яхонтов. Эксперт также подчеркнул, что часто цена экспонирования искусственно завышена, а затем дается скидка. Любая скидка более чем на 5% свидетельствует о такой маркетинговой политике.
На втором месте в топ-предпочтениях покупателей – приобретение в рассрочку. Но такое предложение интересно только тем, кто не располагают сейчас всей суммой или ждет дефицита в обозримом будущем. Рассрочка может быть альтернативой ипотечным кредитам, которые в связи с повышением учетной ставки ЦБ резко повысили ставки на покупку жилья. Некоторые девелоперы к рассрочке часто предлагают дополнительные услуги: скидки на бытовую технику, мебель или готовую отделку в подарок.
Важно, что клиенты, как правило, с неохотой интересуются объектами с ценниками в условных единицах, даже если собственник предлагает внутренний курс ниже 40 рублей. По мнению консультантов, цифры в долларах или евро сейчас могут «пугать клиентов».
Хотя на вторичном рынке, напротив, большинство предложений по продаже квартир экспонируются в валюте. Продавцы в этом сегменте являются частными инвесторами, они по-другому реагируют на изменения на рынке и экономической ситуации. Спрос на элитное жилье на «вторичке» также подрос: количество сделок в ЦАО Москвы за 11 месяцев этого года стало больше на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.
Нестабильность курса привела к тому, что продавцы требуют сразу же обменять деньги в доллары, даже если покупка идет в рублях и положить их в банковскую ячейку, где они лежат до регистрации договора. Люди не хотят брать деньги в рублях, потому что в течение сделки есть риск потерять 10-15%.
По мнению экспертов, текущая ситуация разочаровала продавцов. Многие собственники «заморозили» продажи своих квартир, если нет нужды, чтобы продать их быстро, да и покупатели не настроены покупать «вторичку» дорого. Те клиенты, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке и, в то же время, располагают сбережениями в долларах, единогласно решили подождать до весны.