Нежилые помещения для жизни

На сегодняшний день стремительно возрастает популярность покупки апартаментов, по итогам 2014 г. их доля в общем числе жилья в Москве превысила 40%. И это при том, что официально такая недвижимость приравнивается к нежилым помещениям.

Как правило, апартаменты предлагаются на рынке недвижимости в 2-х форматах в зависимости от принципа: для состоятельных и очень состоятельных людей. Первый вариант – это, в основном, единичные объекты строительства, которые зачастую продаются в жилых массивах, где нет возможности возведения элитных жилых комплексов. Ярким примером первого варианта является деловой центр «Москва-Сити» - современный столичный символ дорогих апартаментов. Проекты в таких комплексах обычно соответствуют самому высокому сегменту. Второй вариант – это размещение таких помещений в жилых массивах в рамках многофункциональных элитных комплексов. Предлагаемая здесь недвижимость имеет уровень бизнес класса.

Стоимость проживания в апартаментах значительно дороже, чем в квартире такой же площади, расположенной в том же жилом массиве. Это объясняется дорогими коммунальными платежами, расчет которых происходит по более высоким ставкам. Апартаменты, с юридической стороны, являются нежилыми помещениями, поэтому оплата за воду, газ, электроэнергию, отопление и т.д. считается как для объектов коммерческой деятельности по соответствующим тарифам, которые значительно превышают тарифы жилого фонда.

Несмотря на это, популярность такого формата жилья возрастает, что объясняется оригинальным характером проекта, который реализуется на исторической местности и панорамных площадках в рамках комфортабельных жилых комплексов с прекрасными условиями проживания. Большая часть покупателей и арендаторов этой недвижимости – это люди, которые не обременены узами семьи и не имеют детей. Они приобретают апартаменты рядом с офисами или в том же комплексе, где находится работа.

Недвижимость с апартаментами широко распространена только в больших городах: Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани. И, конечно, «двигателем» развития и популяризации этого формата является Москва.

В последнее время нежилые помещения для жизни «зарабатывают очки» не только среди покупателей, но и среди непосредственных застройщиков. Этому есть несколько объяснений: во-первых, экономический кризис заставил девелоперов кардинально пересмотреть все проекты строительства офисных зданий, и переориентировать деятельность на более востребованный и доходный рыночный сегмент – жилую недвижимость.

Во-вторых, стоимость апартаментов ниже на 15-25% стоимости квартиры с идентичными условиями проживания и другими характеристиками. Еще один нюанс – это нехватка участков земли, которые официально могут быть использованы для строительства жилых помещений, а также высокая стоимость, которую предстоит оплатить застройщикам с целью изменения разрешенного использования участка земли.

К тому же санитарно-эпидемиологические требования и нормы, выдвигаемые при строительстве такой недвижимости, как объектов нежилых зданий существенно лояльнее, чем требования и нормы, предъявляемые к возведению жилых комплексов. На апартаменты, в отличие от жилых домов, не распространяются нормы относительно плотности строительства, и нет требований по созданию необходимой инфраструктуры (поликлиник, школ, детских садов и т.п.).

На основании действующей законодательной базы, помещения с апартаментами могут находиться не только в гостиничных комплексах, общежитиях и отелях, также в больших многофункциональных комплексах, бизнес-центрах, а также на территории обычных домов. При этом, несмотря на все характеристики и условия для жизни, которые абсолютно не отличаются от жилых объектов, это все-таки считается нежилой недвижимостью.

Наверное, главный недостаток для потенциального покупателя апартаментов – это отсутствие возможности регистрации по месту проживания. В нашей стране по сей день актуален институт «прописки», поэтому данный аспект является важным фактором при выборе жилой недвижимости в Москве.

Рассматривая данный вид недвижимости как потенциальное жилье, стоит учитывать, что зачастую у владельцев таких нежилых помещений нет полноценного права владения общественным имуществом, как в обычном жилом доме. К такому имуществу относятся подвалы, чердаки, лестницы, технические инструменты и оборудование, и т.д. Из этого следует возможность возникновения правового вакуума относительно регулирования взаимоотношений между владельцами помещений касательно содержания и обслуживания общественного имущества.

Покупая апартаменты в столице, необходимо учитывать все особенности такого вида жилья, - уточняет Генеральный директор АН "Башни Москва-Сити" Дмитрий Крылов. Все налоги тарифы и коммунальные платежи для нежилых помещений на порядок выше жилых объектов; нет юридического права на обслуживание по месту проживания; нет возможности создать товарищество собственников. На апартаментную недвижимость не распространяется режим соблюдения тишины после 23 часов и т.д.

В большинстве случаев застройщики реализуют помещения с апартаментами на условиях, предполагающих составление договора на содержание и обслуживание общественного имущества. Такой договор заключается между управляющей компанией и покупателем. Условия такого договора, в своем большинстве, не подлежат изменению. Получается, что при покупке таких нежилых помещений новоиспеченный владелец получает договор, условия которого могут оказаться не выгодными для покупателя.

Однако будущих владельцев апартаментов ожидают и весомые достоинства: конкурентоспособная стоимость такого формата жилья на рынке недвижимости, в сравнении со стоимостью квартир, а также упрощенная процедура получения разрешения на перепланировку.

В 2014 г в Москве были подписаны нормативные акты по ограничению возможности строительства нового жилья в формате нежилых помещений. По исследованию документа, фактически ничего не изменилось: апартаменты могут, как и раньше, располагаться в формате жилых комплексов. Но появились и плюсы - так владельцы таких помещений могут получить выгоду в рамках социальной инфраструктуры, обязательной для возведения жилых домов.

По мнению специалистов, это приведет к увеличению цен на проекты, что, в свою очередь, снизит их популярность. Кроме того, на самом деле в последние годы множество проектов не реализуются из-за сложной процедуры согласования об использовании участка земли. Это отрицательно влияет на жизнь города, а также на освоение новых или обновление старых территорий.

По словам юристов, в гражданский кодекс необходимо внести поправки, регулирующие вопросы, связанные с апартаментами. Во-первых, следует определить их, как объект недвижимости с конкретными качествами, которые нужны для определенного использования. А если апартаменты и дальше будут определяться, как «нежилое здание с возможностью временного проживания и временной прописки», то существенных изменений в этой области не предвидится.

Если предпринять соответствующие меры - количество предложенных вариантов такого жилья будет увеличиваться, что объясняется выгодной стоимостью и групповыми особенностями потенциальных владельцев и арендаторов объектов недвижимости такого формата.

Апартаментный сегмент на рынке недвижимости достаточно востребованный и будет продолжать свое развитие, поэтому он в срочном порядке нуждается в государственном регулировании – рассказывает Александр Гончаров, зам. руководителя Москомстройинвеста. – В данный момент идет активная законотворческая деятельность в российском Минстрое.

Это означает, что в ближайшее время понятие «апартаменты» будет юридически введено в законодательство, а связанные с таким форматом недвижимости правоотношения официально закрепят в нормативных документах. А пока эксперт рекомендует помнить, что такие помещения, как объект нежилой недвижимости, не подразумевают постоянной регистрации по месту проживания.

Таким образом, приобретая апартаменты, необходимо все тщательно обдумать, взвесить все «за» и «против» и принять правильное решение.