Квартира-пентхаус. Цены и особенности

Квартира-пентхаус относится к премиальному формату недвижимости и обладает рядом исключительных характеристик. Цена квадратного метра такого элитного жилья обычно на 25-30% выше квартир, которые расположены этажами ниже. К тому же есть дома, где стоимость таких пентхаусов еще выше...

Почему такая разница в цене?

Владельцам пентхаусов достается в доме, как правило, самый лучший вид на город. Они могут ежедневно любоваться достопримечательностями города, природными пейзажами, видеть рассветы и провожать закаты. 

Такая квартира изолирована от другого жилья. В пентхаусы невозможно попасть посторонним людям. Владельцы заходят к себе домой по карточной системе доступа. А есть элитные пентхаусы, куда можно попасть только по отпечаткам пальцев.

Также в понятие «приватность жилья» может входить даже отдельный лифт для владельцев и индивидуальный вход на свой этаж. У многих пентхаусов есть благоустроенные выходы на террасы или кровли, куда доступ имеет только собственник. 

Дома, где расположены квартиры-пентхаусы, отличаются дорогой отделкой, повышенной прочностью, надежностью и благоустроенностью. К таким домам всегда предъявляются особые требования. Пентхаус может быть также оснащен вертолетной площадкой, мини-бассейном, и в этом случае конструкция здания, где он расположен, должна соответствовать необходимой прочности. 

Пентхаусы ценят люди, предпочитающие просторные квартиры. И, несмотря на то, что за последние годы, средняя площадь этого элитного жилья в Москве снижается, оно остается таким же востребованным и желанным, поскольку все также предлагает собственникам нестандартные планировки или свободные решения, несколько уровней и ряд дополнительных удобств. И даже на 140-250 кв. м площади можно создать множество возможностей для любителей квартир с «изюминками». 

В жилых комплексах люди с фантазией могут купить элитные квартиры-пентхаусы с множеством «фишек». Такое жилье оборудуется межуровневыми лифтами, банями, зимними садами, бассейнами и даже площадками для гольфа или теннисными кортами. А вот огромные каминные залы, которые были популярны раньше, ушли в прошлое. Теперь большинство клиентов считают их лишними. 

Тем, кто хочет жить в пентхаусе, имеет возможность приобрести такую квартиру с маленькой площадью. Например, комплекс «Парк мира» предложит квартиру класса «А», имеющую площадь всего в 47,2 кв. м. Такая квартира обойдется владельцу в 18,3 млн. руб. А любителям огромных пространств деловой комплекс «Империя» предлагает элитный пентхаус площадью в 943,9 кв. м. и стоимостью больше чем в 1 млрд. рублей. 

Цены на элитные квартиры-пентхаусы

Динамику стоимости такого жилья оценить практически невозможно из-за нетиповых проектов. Если есть отделка, большие террасы, банный комплекс и прочие «фишки» — объект сложен и не поддается оценке. Оценивать стоимость такого нетипового объекта по затратам — не вариант. Такой пентхаус будет стоить огромных денег, за которые его нереально реализовать. Сравнительный способ стоимости тоже не работает — такие объекты не массовые.

«Как правило, стоимость нетипового элитного жилья, в том числе квартир-пентхаусов формируется исходя из представлений собственника и экспертного заключения риэлтора. А покупатель квартиры, в свою очередь, предлагает свою стоимость, и все три стороны как-то договариваются», - прокомментировал генеральный директор АН "Башни Москва-Сити" Дмитрий Крылов.

Спрос на квартиры-пентхаусы всегда есть, чаще всего потенциальных покупателей останавливает их огромная стоимость. В одном доме может значительно различаться цена на квартиру на третьем этаже и на девятом. Квартира, расположенная на девятом, будет стоить на 25-35% больше. Поэтому многие покупатели, желающие приобрести недвижимость в этом доме, будут ориентироваться не на свои предпочтения, а на бюджет. 

Высокая стоимость элитных квартир не дает возможности компаниям застройщикам реализовывать свои нетиповые проекты быстро. На Садовом кольце, например, есть квартиры-пентхаусы, которые продаются уже несколько лет. 

Собственники такой недвижимости торгуются неохотно. По словам Дмитрия Крылова: «Когда рубль стал девальвироваться, покупатели, желающие приобрести эту премиальную недвижимость, начали делать оферы владельцам с дисконтами в 30 и более процентов в надежде на скидку. Но собственники квартир-пентхаусов не снизили цены вообще. Хотя с другой стороны брокеры уверены, что в результате торгов стоимость дорогого объекта может быть снижена значительно, в некоторых случаях до 40-50%». 

Уникальное предложение

Согласно всем параметрам, пентхаус является самой респектабельной квартирой в доме и обычно выставляется на продажу, когда объект полностью сдан в эксплуатацию. 

Если давать экономическую оценку, квартира-пентхаус — штучный объект, спрос и цену на который нельзя спрогнозировать в силу его специфических особенностей. Чтобы продать такой пентхаус, нужно время. А длительность продажи будет зависеть от самого дома (где расположен, на кого рассчитан, какие характеристики имеет).

В свою очередь, для девелопера квартиры-пентхаус - это самый маржинальный продукт, поэтому он не спешит его продавать за любую цену. 

Вторичный рынок пентхаусов еще более непредсказуем и специфичен. Случается, что пентхаус, приобретенный десять лет назад, требует капитального ремонта. А роскошный ремонт, осуществленный 12 лет назад, может быть признан устаревшим, и поэтому такой объект не продастся.

Однако владельцы таких квартир-пентхаусов осознают это только со временем. Такой объект выставляется на продажу без изменений, но запросов от клиентов и риэлторов нет или они минимальны, и тогда собственнику приходится обновлять ремонт полностью или снижать цену.

«Нет плохой или неликвидной недвижимости», - заметил г-н Крылов. «На каждый объект есть свой покупатель. Важно правильное маркетинговое позиционирование, экспозиция и конечно же, цена. Сегодняшний покупатель очень хорошо осведомлен о ценах и предложениях на рынке. На первый план выходит цена-качество. Если Вы действительно хотите продать свою недвижимость, важно, чтобы у Вас было лучшее предложение», - подытожил он.