Покупка офиса в небоскребе. В чем выгода?
Небоскребы - это, наверное, единственный вид недвижимости, где отдача от инвестиций не является приоритетом для девелоперов. Инвесторы здесь готовы тратить деньги с долгим возвратом на капитал. Покупка офиса в небоскребе это не только престиж, но и возможность стабильно получать доход от сдачи в аренду.
Несмотря на кризис, с каждым годом число небоскребов в мире растет. Не осталась в стороне от мирового тренда и Россия. В нашей стране высотные деловые кварталы возводятся в трех городах. Это ММДЦ «Москва-Сити», «Екатеринбург-сити» и «Грозный-сити». Судьба всех этих проектов трудна. Стройка ни одного из них пока не закончена.
С основной проблемой, с которой сталкиваются девелоперы небоскребов - это недоинвестирование. Все-таки, строительство высотного здания требует немалых вложений. В среднем, себестоимость квадратного метра небоскреба составляет $4-5 тыс, что в два раза выше, чем у стандартного здания. Минимальная стоимость возведения небоскреба - $100 млн, в среднем в Сити эта цифра составляет в 5 раз большую сумму. Из-за нехватки средств, зачастую сдвигаются сроки строительства или вовсе замораживаются проекты.
Себестоимость растет и с высотой здания. Ведь по нормам безопасности «начинка» небоскреба это не только красивые холлы и сверхскоростные лифты, но и масса инженерных систем: вентиляция, кондиционирование, системы резервного питания, защиты от пожара итп. На каждом этаже должны быть отдельно грузовые и пассажирские лифты, отдельно для офисов и жилой части, как минимум две пожарных лестницы для эвакуации. Все это «съедает» драгоценные метры и повышает себестоимость.
Небоскреб - это еще большое количество новых офисных и жилых площадей. К примеру, в среднем площадь высоток в Сити составляет 100-150 тыс кв.м. Это сравнимо с площадью целого городского квартала. Сдача в аренду и реализация такого объема площадей не может быть произведена за месяцы, как правило срок растягивается на 3-5 лет.
Вот почему небоскребы - это недвижимость с относительно длительным периодом окупаемости. Покупка офиса в небоскребе может принести в лучшем случае 8-9% годовых. Но, тем не менее, инвесторов в такие проекты становится все больше. В чем же причина?
Причин несколько. Во-первых, сами по себе небоскребы уникальны, число их конечно, востребованность таких офисов только растет, их легко сдать или продать. Во-вторых, деловой район «Москва-Сити» в последние годы активно развивается, это уже не сплошная стройплощадка, как пять лет назад. Сейчас здесь уже построены основные объекты и инфраструктура, это район, где живут и работают сто тысяч человек. В-третьих, это конечно же престижно и удобно.
В чем удобство? Глобализация и развитие информационных технологий оказали влияние в том числе на рынок недвижимости. Новым трендом стали многофункциональные пространства и массовое строительство зданий, которые совмещают офисную и жилую функции. Небоскребы также постепенно стали менять свою функциональность. Если в 2010 г в сотне самых высоких зданий в мире 85 были офисными, то сейчас статистика по небоскребам такая - 43% составляют чисто офисные здания, 32% МФК, 17% жилые и 8% отели.
Цены на офисы в высотках Сити вполне доступны для большинства инвесторов. Самые дорогие высотные здания сейчас возводятся на Ближнем Востоке и в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Себестоимость проектирования и строительства любого небоскреба априори выше, чем при строительстве обычного здания до 20 этажей. Дополнительно следует заметить, что многие высотные проекты включают в себя так называемые метры тщеславия - этажи, которые не используются для коммерческой деятельности. Так, в самом высоком (пока что) здании в мире — дубайском «Бурдж Халифа» 244 м из общих 828 м не приспособлено для размещения каких-либо коммерческих или жилых помещений.
Как отмечает Дмитрий Крылов, генеральный директор АН "Башни Москва-Сити": сейчас в Сити несомненно наиболее интересные предложения по продаже офисов в новых небоскребах: «Башня Федерация» и «Башня Евразия». Здесь можно приобрести офис практически по себестоимости. Но следует понимать, что офисы предлагаются без отделки, в состоянии shell&core, иногда без коммуникаций - все эти хлопоты уже ложатся на плечи инвестора.
Из уже введенных в эксплуатацию небоскребов интересные предложения по продаже офисов наблюдаются в бизнес-центре «Город Столиц» и деловом комплексе «Башня Империя». В этих проектах достаточно выполнить отделку (как правило за 2-3 месяца) и получить готовый офис для собственного использования или для сдачи в аренду.
Покупка офиса в «Москва-Сити» - это долгосрочная инвестиция. Несмотря, на то, что за время строительства концепция делового района и даты стройки неоднократно переносились, сейчас есть основание полагать, что московские власти успеют завершить строительство к 2018 г. К этому времени в «Москва-Сити» будет возведено 23 здания (сейчас введены 11, восемь находятся в стадии строительства). К 2018 г также будет построен большой транспортный узел. После завершения всех работ ожидается, что ежедневно работать и посещать ММДЦ «Москва-Сити» будет 350 000 человек.