Инвестиции в кризис. Мнение профессионального инвестора в недвижимость
«Не считая девелоперов и Детройта, недвижимость никого еще не разорила», - такого посыла в собственной авторской колонке придерживается Василий Клюкин - российский предприниматель, девелопер, архитектор, дизайнер, соучредитель и акционер ИКБ "Совкомбанк" до 2010г., основатель группы Stars-Bridge, первый потенциальный российский космический турист, ныне живущий в Монако.
Квартира как инвестиция
Покупать квартиру с целью спекуляции, согласен, спорная стратегия. Действительно, цена может пойти еще ниже. Однако если вы приобретаете квартиру, для того чтобы в ней жить - сейчас самое прекрасное время. Необходимо понимать, что главный плюс кризиса - значительное увеличение ассортимента. Если год назад вы могли выбирать из двух-трех подходящих вариантов - в настоящее время предложений будет в разы больше. На растущем рынке весьма сложно приобрести именно то, что вам надо, - в любимом районе, необходимой площади с интересующим количеством комнат и парковок. На падающем - другое дело.
На растущем рынке вы вынужденно хватаетесь за умеренно подходящий вариант, потому что завтра будет дороже - надо спешить. На падающем вы находите и выбираете именно то, что нужно. Всегда имеет смысл сделать встречное предложение, посмотреть реакцию - быть может, вам повезет. Однако и жадничать не имеет смысла: по моему опыту, даже посмотрев десять вариантов, всегда есть самый удачный. И если цена уже снижена или объект редкий - забирайте.
Если квартира или апартаменты проданы будут не вам, вы не только расстроитесь, но и психологически окажетесь не готовы к тому, чтобы купить квартиру с худшими характеристиками. Вы опять вернетесь на рынок, потеряете свое время, как правило - выходные, посмотрите несколько новых вариантов квартир, даже в бюджете выше, лишь бы доказать самому себе, будто не понапрасну упустили отличный вариант.
Также должен заметить , что мы не молодеем. И вы живете именно в той квартире, которую заслужили. Какой бы она ни была. Если ваш удел ходить по рынку в ожидании снижения цены еще пару лет, то не забывайте - с учетом ремонта вы в новую квартиру переселитесь лишь спустя 3-4 года. Стоит ли дополнительные 10-15% скидки такого длительного ожидания? Полагаю , не стоит. Мы живем сегодня и сейчас. Завтра наступает не всегда.
Импортные материалы всегда будут привязаны в цене к долларам или евро, а вот покупая квартиру сейчас, у вас неплохие шансы прилично сэкономить на работах по ремонту. Заработная плата строителей осталась в рублях - не ждите хорошую бригаду несколько месяцев, а получите ее сегодня. В мебельных магазинах в настоящее время идут скидки - а через шесть месяцев вам придется даже импортный паркет дожидаться на заказ месяца два-три.
Не стоит забывать о тех, кто в ожидании новых падений проглядели дно и не смогли смириться, что цены снова выросли, - эти люди так и живут в квартирах с 2008г., несмотря на то, что намеревались переехать. Упала цена или выросла - если вы покупаете квартиру, для того чтобы жить, это не столь уж важно, в ваших планах ею пользоваться, а не продать спустя пару лет.
Приобретение коммерческой недвижимости в условиях кризиса
Что касаемо торговой недвижимости, то хороший стрит-ритейл дешевеет и даже продается редко, и если вы обладаете шансом приобрести магазин, который будет сдаваться вечно, - покупайте немедля . Не было бы кризиса - его бы вообще не продавали. Съехал арендатор, и собственник вынужден экспонировать на рынке хороший магазин - это и есть ваш шанс, ваш способ извлечь из кризиса выгоду. Долгосрочную.
В такой же степени и офисы. Я к офисам отношусь весьма осторожно, считаю привлекательными только офисы в «Москва-Сити». Не требуется особого инсайда, чтобы заметить, что во всем мире крупные и надежные компании предпочитают для себя район Сити или "сидят" рядом. Исключение составляют компании, владеющие офисами, или «дочки» крупных структур, находящихся за пределами Сити.
Инвестор, купивший магазин на Тверской в 1998г. по 1000 долл. за кв.м, сняв в банке свой депозит, навряд ли ли об этом жалеет. Немаловажно понимать, что в инфраструктуру «Москва-Сити» вложены такие бешеные деньги, что офисы там впору сравнивать со стрит-ритейлом. Тем более что с 2008г. недвижимость в Сити так и не вернулась к докризисным ценам. Слишком предложение превосходило спрос. Застройщики устроили демпинг в погоне за теми, кто тогда сюда переезжал.
Кто-то может сказать, будто предложение офисов в Сити огромно и цены упадут. Возможно. Но не настолько сильно. Сити-2014 и Сити-2008 - далеко не одно и то же. Несколько станций метро, огромные парковки, магазины, рестораны, кинотеатр. Инфраструктура здорово выросла, и поток переезжающих в Сити компаний не иссякает. До 2008г. о приобретении 100-метрового офиса можно было и не заикаться, хочешь - бери этаж. А сейчас достаточно и 800 тыс. долл. на собственный доходный бизнес.
Хорошей новостью стала продажа башни «Эволюция» компании «Транснефть». Эти метры могли временно продавить ставки аренды в Сити вниз, а вместо этого ушла вся башня, и соседние небоскребы получили шанс сдать свои вакантные площади «дочкам» госкорпорации. Покупая хороший офис в Сити, вы вкладываете деньги удачно и, главное, надолго. Пользуйтесь тем, что цены низкие и входной билет в 30 раз меньше, чем прежде. Это ваша прямая выгода от кризиса. С московскими пробками особняки и бизнес-центры класса А в центре города стабильно лишаются клиентов. Грамотные предприниматели едут туда, где шикарная инфраструктура и без пробок можно передвигаться по финансовому мегаполису от адвоката до банка и обратно за пять минут. В ММДЦ«Москва-Сити» находятся несколько моих друзей, которые еще три года назад с пеной у рта доказывали, что их офис лучше и роднее.
Рисков инфляции и девальвации при инвестиции в Москва-Сити тоже нет, доходность - 8-10% годовых в валюте. Доля рублевых договоров здесь весьма низка даже сейчас. В принципе вас вообще не должна заботить цена после покупки. Разве что для залога. А так с момента приобретения вас будет волновать лишь ставка аренды и коэффициент заполняемости. Переезд новичков и ввод новых офисов практически компенсируют друг друга. И даже если вы в отдельные год-два потеряете в аренде, за десятилетний срок владения потеря будет незначительной.
Располагая стабильным арендным доходом, можно ожидать роста цен долго, особо при этом не страдая. Локально можно переплатить, не дождавшись дополнительной скидки от рынка, но год ожидания вам будет стоить по крайней мере 8% дохода от упущенной аренды. И еще не факт что вы сбережете свои деньги в целости и сохранности, недвижимость в любом случае устойчивее большинства вложений. Даже долларовый депозит в надежном банке в конечном итоге лишается своей покупательной способности. Инвестор, купивший магазин на Тверской в 1998г. по 1000 долл. за кв.м, сняв в банке свой депозит, навряд ли об этом жалеет.