Рынок коммерческой недвижимости стал более закрытым и ушел в рубли

Переход на рубли был продиктован, в первую очередь, необходимостью арендаторов офисов в оптимизации своих затрат и защиты от колебаний валютных курсов. Операционный доход многих компаний сейчас сокращается, при том, что рубль стремительно девальвировался и ситуация меняется каждый день.

По мнению экспертов, заключение рублевых договоров аренды поможет нейтрализовать колебания валютных курсов и сделать рынок недвижимости более предсказуемым. Вопрос перехода на рублевые ставки аренды активно дискутировался всеми участниками сообщества коммерческой недвижимости. Тренд налицо - в настоящее время абсолютное большинство новых договоров заключается в рублях или в валюте с фиксацией ее рублевого эквивалента.

Следует заметить, что не все бизнес-центры готовы поддержать этот тренд. Наиболее закредитованные объекты, в соответствии с условиями кредитного договора, не имеют право менять валюту арендной ставки без согласования с банками, которые зачастую и сами зависимы от внешнего финансирования.

Некоторые бизнес-центры, как например, БЦ Башня на Набережной, не могут пойти на это по причине того, что нарушится их международная бизнес-модель, которая строится из расчета долларового дохода. Помимо того, есть риски, что если пойти навстречу одному арендатору, придется уступить и всем остальным...

По этой же причине международные управляющие компании по-прежнему настаивают на оплате в иностранной валюте. И происходят казусы – договор аренды в рублях, договор эксплуатации в долларах…

Тем не менее, рекордная вакантность офисов класса А и столь же рекордный ввод новых площадей не оставляет особого выбора арендодателям. Помимо перевода ставок из валюты в рубли, арендаторы требуют снижения самой ставки, различные варианты отсрочки, арендных каникул и отделки за счет владельца.

Для увеличения заполняемости своих объектов, большинство владельцев бизнес-центров класса А и В в настоящее время перешли к менее эффективной и предпочтительной для них стратегии деления своих площадей на мелкие блоки. Все больше небольших офисов блоками по 200 кв. м начали предлагаться также на продажу. К примеру в Сити сейчас можно выбрать и приобрести небольшой офис в башнях БЦ «Федерация» и БЦ «Империя».

Инвестиционная активность в настоящий момент низкая - из-за высокой стоимости банковского финансирования и неопределенности, насколько глубоким окажется нынешний кризис. Банки ужесточили свои требования и готовы кредитовать в рублях по ставкам минимум от 15%. Валютное кредитование практически исчезло. Снова стали популярны сделки по покупке закредитованных активов с правом переуступки кредита.

Упало число сделок и в сегменте арендного бизнеса. Ставки капитализации даже самых надежных и стабильно заполненных объектов корректируются. В связи с этим подход к выбору недвижимости у инвесторов стал еще более требовательным и взвешенным. Как правило это единичные случаи, distressed истории или какие-то уникальные проекты. Большая часть сделок по выходу из активов сейчас находится в закрытом рынке.