Сколько стоят небоскребы Москва-Сити
Основной район московских небоскребов — ММДЦ «Москва-сити». Пока что самая высокая его башня — 339-метровая «Меркурий сити тауэр», архитекторы и девелоперы между собой называют ее «Золотой зуб». Сейчас в районе небоскребов заявлен новый рекордсмен. Предполагаемый к сдаче в 2018 г. многофункциональный центр на участке № 1 будет иметь высоту в 405 м. Заявленная до кризиса 612-метровая башня «Россия» (инвестор — Шалва Чигиринский) так и осталась бумажным проектом сэра Нормана Фостера — на его реализацию не нашлось средств. На данный момент средняя высота делового квартала — 220-250 м.
Во сколько девелоперу обойдется небоскреб, зависит в основном от того, в какой стране он его строит: сейсмическая или нет это зона, насколько сложные грунты и погодные условия, поддерживают ли администрация города высотное строительство. Например, в Дубае 20% затрат инвестора небоскреба приходится на приобретение участка и 80% — на строительство. По словам архитектора Алехандро Сточетти (участвовал в проектировании самого высокого в мире небоскреба «Бурдж-Халифа» в ОАЭ), «высотки могут преобразить пространство, а развитие территории вокруг них повышает способность городов привлекать таланты и капитал»: «На Ближнем Востоке мы работали с девелоперами, которые застраивали колоссальные площади. Для них небоскребы были главной ценностью проекта, поскольку благодаря таким зданиям вырастала стоимость земли вокруг них».
Небоскребы имеют долговременный срок окупаемости. Стоимость проектирования и постройки любого небоскреба всегда выше, чем обыкновенного здания, после 16-17 этажей она начинает расти. Срок окупаемости зависит от функционала высотки: деньги, вложенные в гостиницы, возвращаются дольше, чем инвестированные в офисы. Обычно традиционный бизнес-центр окупается за 6-8 лет, офисные небоскребы — от 10 лет и более. Дополнительно на рентабельность проекта воздействует конкурентная среда: если на рынок одновременно выводится большой объем новых офисов, они медленнее сдаются в аренду.
Если город заинтересован расти вверх, это проявляется в разнообразных административных преференциях девелоперам, начиная от выделения участка и подсоединения к сетям и заканчивая поддержкой при согласовании проекта. Идея российского квартала небоскребов ММДЦ «Москва-сити» возникла в начале 1990-х гг. прошлого века у столичной мэрии. Город вкладывал собственные средства, а также изобретал всяческие схемы, чтобы привлечь инвестиции, минимальный размер которых составлял $150 млн. Сейчас цифры уже совершенно другие. Например, на постройку башни «Меркурий Сити» инвестор потратил более $1 млрд. Весь ММДЦ, срок окончания строительства которого опять отложен — теперь до 2018 г., оценивается в $12 млрд, большая часть — это средства инвесторов. Под застройку выделили 60 га на западе Москвы, их разделили на 20 участков. Изначально здесь планировалось построить 2, 5 млн кв. м недвижимости, потом проект разросся до 4, 15 млн кв. м. На начало ноября 2014 г. в эксплуатацию было сдано 11 зданий (общая площадь — около 1, 9 млн кв. м), в том числе девять высотных башен. Все, кроме стальной башни «Евразии», — бетонные.
Когда стартовало строительство «Москва-сити», применялся бетон марки В-30, деловой комплекс «Империя» (сдан в 2011 г., высота — 239 м), к примеру , возводился уже с В-60 (в 2 раза прочнее), проектируемый в настоящее время новый МФК (высотой 228 м) на участке 20 планируется соорудить из В-100. Чем прочнее бетон, тем тоньше несущие конструкции и, следовательно , больше выход полезных площадей, что в результате выгодней инвестору. При условии, разумеется , что ему удастся их сдать-продать. Пока что количество вакантных офисов в ММДЦ — самое большое на рынке столицы: на конец III квартала оно составляло 34%. Если к концу года бизнес-центр «Око» (115 000 кв. м) будет введен в эксплуатацию, то показатель свободных офисов превысит 40%. Девелопер, компания Capital Group, тем не менее с оптимизмом оценивает перспективы заполнения офисов в «Москва-сити». «Места общего пользования займут в “Око” всего лишь 10% — это уникальный показатель для делового квартала, где обычным коэффициентом потерь считается 12%, а эффективные планировки дадут возможность компаниям сэкономить до 20% на площади офиса.
Места общего пользования — один из основных пожирателей высотных площадей. Метры уходят под несущие конструкции, стояки для инженерных коммуникаций, лифтовые шахты. «В «Башне Империя» одних трубопроводов столько, что ими можно 4 раза обхватить Третье транспортное кольцо — говорит Александр Наумов, ведущий инженер по промышленной безопасности и охране труда УК “Сити”. — Приборов отопления более 7000». Значительная часть небоскреба отдается под технические и аутригерные (в просторечии — связывающие) этажи — как правило, это каждый 20-й этаж здания. Такой выбор проектировщиков не случаен. Технологически оптимальная высота для эффективной работы систем отопления / водоснабжения / вентиляции как раз находится на уровне примерно 20-го этажа. На высоту вода и тепло «забрасываются» каскадным принципом, в «Империи», к примеру , начиная с 22-го этажа, а потом каждый десятый, добавляет Наумов. Иначе оборудование нужно было бы делать излишне громоздким и оно потребляло бы много электроэнергии. В принципе, мощность установленных лишь в одной «Империи» насосов такова, что они могут «втянуть в себя всю Москву-реку».
Идеальная с точки зрения конструкторов и строителей форма небоскреба— обтекаемый цилиндр или прямоугольник. К примеру , по такому принципу построено офисное здание-3 Центра Международной Торговли (ЦМТ). Инженерные и конструктивные решения двигает вперед архитектурная мысль. «Необычная форма небоскреба усложняет расчеты и удорожает объект, но при этом может привлекать дополнительный интерес со стороны инвесторов и арендаторов. И наоборот, если у здания устаревшая архитектура и внешний вид – могут возникнуть проблемы с его заполняемостью.
На прошедшей в этом году Венецианской биеннале любопытное решение для небоскребов-пенсионеров предложили проектировщики из архбюро Laboratory for Visionary Architecture. Они создали особую оболочку под наименованием Tower Skin: она представляет собой сетку, состоящую из металлических ячеек, затянутых композитной тканью. Новая «кожа» прикручивается к фасаду, буквально «оборачивая» его, будто обертка конфету. Фотогальванические ячейки «собирают» дневной свет, «ткань» улавливает дождевую воду для обеспечения жизнедеятельности здания. В ночное время оболочка становится светящимся мультимедийным экраном. Таким образом, при минимуме затрат (здание не требуется ни сносить, ни реконструировать) достигается наибольшее обновление существующей конструкции. Схожее инновационное решение намечается применять в Сиднее — для реновации Технологического университета. В Москве применение зарубежных технологий, в равной степени как приглашение легендарных иностранных архитекторов, девелоперы, строящие высотные здания, по старинке рассматривают как маркетинговый ход.
В России воздведение любой башни выше 100 м до сих пор в соответствии с Градкодексом значится уникальным. Единственным нормативным актом являются временные нормы МГСН 4-19. 05 «Многофункциональные высотные здания и комплексы», разработанные ЦНИИЭП «Жилище» в 2005 г. как экспериментальная база для Москвы. В настоящее время Минстрой озадачился формированием особой нормативно-технической базы для высотного строительства — завершить работу чиновники обещают до конца 2016 г. В Екатеринбурге этой осенью открылся Центр компетенций и информации по вопросам высотного строительства. Его задачей станет исследование , обобщение и обнародование российского и международного опыта в данной сфере.