Офисы с панорамным видом. Ставки аренды в небоскребах Москвы и мегаполисах мира

В Москве уже давно процветает аренда офисов в высотных домах. Арендаторы охотно занимают эти площади из-за открывающихся панорамных видов, подчеркивая тем самым престиж и успешность своих компаний. Особенно популярны такие офисы в небоскребах «Москва-Сити».

Московские высотки не имеют равных по высоте в России и Европе, однако все же уступают азиатским и американским небоскребам. Если говорить о стоимости аренды высотных офисов, то по итогам ежегодного рейтинга, наша столица заняла 8 место в мире – средняя ставка составила $800 кв. м /год - это на 18% ниже прошлогоднего показателя. Таким образом, можно говорить, что сейчас аренда офисов в небоскребах в Москве значительно дешевле, чем в других мегаполисах мира.

Наша столица уступает по этому показателю Лондону, Нью-Йорку, Сиднею, Сингапуру и Токио. Самые высокие ставки аренды офисов в мире сейчас в китайском Гонконге – $2694 за кв. м. /год, что почти в 3,5 раза дороже, чем на аналогичные офисы в Москве.

Главное место средоточия московских небоскребов - безусловно ММДЦ «Москва-Сити». По поводу строительства московского downtown звучит много критики. Кто-то говорит, что это долгострой века, кто-то - градостроительная ошибка. Но следует отметить, что опираясь на мировой опыт, в России небоскребы строят очень быстро. В Москве, если брать данные за 2007-2014 гг, было возведено 9 офисных небоскребов. К 2016 г можно будет внести в этот список еще 2 высотки.

По данным на конец 2014 г вся площадь построенных в Сити офисных небоскребов составила 829 тыс. кв. м. Сегодня в этом районе заполнены арендаторами почти полностью бизнес-центры: БЦ «Город Столиц», БЦ «Северная Башня», БЦ «Башня на Набережной», БЦ «Империя Тауэр». В первой очереди комплекса «Федерация» - башне «Запад» также почти не осталось вакантных площадей.

Пока что не могут похвастать наполняемостью арендаторами, но несомненно, ждут своего часа, новые небоскребы: БЦ «Меркурий Сити», БЦ «Евразия», БЦ «Око» и другие башни. Разрабатываются и готовятся к эксплуатации такие объекты как: «Башня Федерация Восток», участки под номером 15, 17 и 18. Деловой комплекс «Империя 2» пока еще только проектируется.

В 2015 г ставки аренды высотных офисов резко упали - снижение составило порядка 28%. В условиях кризиса, все компании стараются экономить, уменьшая расходы и не переплачивать за аренду помещений. И им уже не важен открывающийся панорамный вид, потому что сотрудники компаний стараются сохранить средства на поддержание бизнеса на плаву. По мнению экспертов, до конца этого года ставки аренды офисов в небоскребах еще снизятся из-за низкого спроса на такие помещения в условиях кризиса.

Как отмечает Генеральный директор АН "Башни Москва-Сити" Дмитрий Крылов: цены офисов в Сити сейчас крайне волатильны из-за наступившего кризиса на рынке недвижимости. Дополнительным фактором стало то, что за 2 года было введено сразу несколько новых офисных небоскребов, что усилило конкуренцию за арендатора. На сегодняшний день, ставки аренды в Сити начинаются от $400 за кв. м без учета НДС. С хорошей отделкой – немного дороже, от $600 до $800. Цены продажи офисных помещений - от $6000 за кв. м. Для сравнения - еще год назад эти цифры были на 40-50% выше.

Мнения других консультантов относительно перспектив рынка недвижимости «Москва-Сити» разделились - кто-то считает, что это еще не дно, и есть куда падать, кто-то, что кредитная нагрузка и экономика проектов не позволит собственникам снижать цены еще дальше. Но в одном они сходятся во мнении - сейчас самое время заходить сюда с долгосрочными проектами аренды или покупки - через несколько лет ставки аренды в «Москва-Сити» восстановятся и будут дальше расти.

Этому будет способствовать несколько факторов: во-первых восстановление экономического роста после кризиса, во-вторых завершение строительства всех объектов и дальнейшее развитие этого района в рамках Большого Сити.

Интересно отметить, что в нашей столице не так популярна аренда самых верхних этажей небоскребов. А вот, в Гонконге и Нью-Йорке – ситуация обратная. Большая часть арендаторов высотных офисов в Москве снимают помещения до 20 этажа, как правило отдают предпочтение нижним или средним по высоте этажам.

Арендаторы объясняют это тем, что многие сотрудники плохо переносят нахождение на верхних этажах. Для них работа в высотном офисе вызывает нервозность, беспокойство, граничащее со стрессом, и постоянное ощущение не безопасности. Ведь в случае пожара, к примеру, пребывание там может оказаться серьезной угрозой здоровью и жизни. Девелоперы небоскребов «Москва-Сити» уверяют, что при строительстве были учтены все самые строгие требования противопожарной безопасности, даже регулярно проводят учения, но страх у людей все же есть.

На решение большинства арендаторов еще влияет то, что офисы на верхних этажах при всех их чудесных панорамных видах стоят значительно дороже. Эксперты выделяют тот момент, что сейчас клиентам чем выгоднее – тем лучше.

По мнению консультантов, высока вероятность, что вакантность офисных площадей в районе «Москва-Сити» будет расти еще как минимум до конца 2015 г, а то и дольше. Сейчас все компании, от малого до крупного бизнеса, вынуждены экономить на аренде офисов из-за и так больших и не предвиденных расходов в положении кризиса.

Опять же, с восстановлением экономики, спрос на офисные помещения с панорамными видами существенно вырастет. Ведь офис на верхнем этаже небоскреба – это красиво, престижно и модно. В период экономического роста арендаторы были готовы платить премию за вид из окна до 100% от стоимости кв. м. Сейчас эта премия составляет приблизительно 40%. Многие, кто купил свой собственный офис на последних этажах, не имеют возможности его финансово окупить, равно как и не спешат его продавать, ожидая лучших для этого времен.

В целом, надо сказать, в Сити сейчас не так много предложений высотных офисов. Во-первых, как правило, самые высокие этажи отданы под апартаменты, во-вторых собственники учли экономическую ситуацию и пошли навстречу своим арендаторам. Ставки аренды здесь весьма привлекательные. И хотя большинство офисов в «Москва-Сити» по-прежнему предлагаются в долларовых ставках, всегда есть возможность договориться и перейти на рубли.

Если брать во внимание развитие арендных ставок на офисы с панорамным видом за границей, то сейчас во всем мире наблюдается настоящий ажиотаж в строительстве небоскребов. В Дубае за 15 лет было построено их 190 штук, в Шанхае – около 90, в Лондоне – 23. В 2014 г в Нью-Йорке построили 4 небоскреба, из них – Всемирный торговый центр.

Офисы в небоскребах мегаполисов крайне востребованы, несмотря на высокие ставки. Так, в Нью-Йорке, сотрудники различных компании постоянно арендуют помещения в высотках, так как это важных фактор успеха построения бизнеса в таких сферах как финансовые и юридические услуги, а также для работников и фирм, связанных с ведением бизнеса в узкой специализации, известных дизайнеров, художников и различных звезд.