Запрет на строительство новых бизнес-центров внутри ТТК
Власти столицы намерены в скором времени отказаться от инвест-контрактов на строительство бизнес-центров в пределах ТТК (Третьего транспортного кольца). Накануне об этом сказал Марат Хуснулин, заместитель мэра Москвы по вопросам строительства и градостроения. По его словам центр Москвы "перегружен транспортом", возводить подобные объекты имеет смысл только на присоединенных территориях и периферии.
Ранее сообщалось, что только в 2013 г в Новой Москве построено более 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Мэрией сформирован перечень главных объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, которая будет расположена на присоединенных территориях и включена в адресную инвест-программу на ближайшие 3 года.
Как считают эксперты, запрет на строительство в центральной части столицы офисных объектов обсуждался ни раз и уже давно, но официально меры приняты не были. В настоящее время внутри транспортного кольца располагается порядка 8,4 млн кв. м офисов, более 428 тыс. кв. м предпоагается сдать в 2013-2014 гг.
Инициатива ограничить офисное строительство в центре Москвы вполне понятна и соотносится с общепринятыми мировыми тенденциями – власти крупных столиц стараются вынести офисы за пределы центра города (районыLa Defense в Париже, Canary Wharf в Лондоне). Но, к любым запретам надо подходить с умом. Ограничивать, скорее всего, будут не все строительство, а лишь застройку на некоторых участках.
Все дело в том, что в столице очень много площадок, не подходящих ни под какое строительство, кроме офисов – к примеру, все территории вдоль ж/д путей. Там жилье можно возводить в строго ограниченном объеме, на достаточном удалении от путей. Но построить жилой комплекс на таком участке это одно, будет ли на него спрос - это уже другое.
Если запрет властей будет распространяться повсеместно, то встанет вопрос возможностей редевелопмента таких площадок. И если к этому вопросу подойти с умом, то можно извлечь из этого выгоду. Конечно же, запрет строительства офисных зданий в центре, приведет к ощутимой коррекции ставок аренды офисов в строящихся и существующих бизнес-центрах внутри ТТК.
Многие фирмы, в силу структуры рынка, могут иметь офисы только в ЦАО Москвы – рядом с властями, контрагентами, ведомствами и т. д. Собственники бизнес-центров, понимая, что новых предложений на рынке не появится, начнут поднимать ставки – сейчас, к примеру, район Кремля занимает 6-ое место в мире по цене аренды офисных площадей.
Нельзя быстро и сразу запретить все, ограничения следует вводить поэтапно, в первую очередь создавая предпосылки для развития деловых районов и повышения спроса со стороны крупных арендаторов и бизнес-компаний. Ключевой вопрос – транспортная доступность: "кольцевое" сообщение между районами развито заметно хуже, чем с центром. Прежде чем вводить запрет на строительство бизнес-центров в ЦАО, надо повысить привлекательность не центральных районов столицы.
Запрет строительства новых офисов внутри ТТК может оказать на московский рынок такое же влияние, как оказал аналогичный запрет в пределах Садового кольца. После того, как мэрия приняла такое решение, офисный рынок в этом районе стабилизировался, бизнес-центры стали более устойчивыми к изменениям спроса, а ставки аренды продемонстрировали устойчивый рост.
Запрет на строительство новых офисных объектов внутри ТТК может сказаться положительно на арендных ставках уже существующих офисов, расположенных в данной зоне, если нестабильная экономическая ситуация не приведет к еще большому снижению стоимости.
Часть экспертов считают, что поначалу это решение может серьезно накалить ситуацию на рынке офисной недвижимости в пределах ТТК. Не стоит также забывать о том, что в настоящее время многие бизнес-центры уже находятся в процессе редевелопмента или строительства.
Что касается уже реализованных объектов, то данное решение усилит приток арендаторов к ним. Например, проект "Москва-Сити" сможет таким образом увеличить спрос на свои офисные площади.
Новое постановление правительства, запрещающее строительство бизнес-центров и офисов в пределах ТТК также увеличит объем застройки в децентрализованных районах. Хотя и сейчас этот тренд налицо - в районах за ТТК активно ведется строительство новых бизнес-центров, в этом году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 850 тыс. кв. м., но ажиотажного спроса на эти площади не наблюдается - арендаторы по-прежнему хотят "сидеть" в центре.
Следует отметить, что процедура согласования новых объектов строительства в границах столицы давно уже внесла свои коррективы. Поэтому сказать, что этот запрет окажет серьезное влияние на состоянии рынка бизнес недвижимости, нельзя. Отмена инвестконтрактов скорее всего будет выборочной - те, кто начал строительство своих объектов, достроят их. После того, как выйдет официальное утверждение на запрет строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК, застройщики, скорее всего, обратят свое внимание на промышленные территории, которые по тем или иным причинам все еще не используются.
По факту реконструкция и редевелопмент объектов недвижимости могут оказаться отличным выходом из такой ситуации для девелоперов: за счет реконструкции можно создать неплохие бизнес-центры В+ класса, которые по ставкам аренды в настоящее время постепенно догоняют офисы А-класса. Кроме того, редевелопмент позволит в несколько раз расширить площадь объекта и за счет этого повысить доходность актива.
Но, нужно отметить, что самые крупные и интересные промышленные объекты в Москве уже приобретены профильными игроками, а значит, новых участков для реконструкции в пределах ТТК осталось не так много.
Противникам офисного строительства следует обратить внимание, что сегодня в Москве сравнительно низкая обеспеченность качественными офисами: на 15 млн. человек приходится лишь 14 млн. кв. м площади, тогда как в столице Финляндии эти показатели куда выше: там на 1 млн человек приходится порядка 10 млн кв. м. Интересно, что несмотря на такое высокое предложение, ставки аренды в бизнес-центрах Хельсинки самые высокие в Европе.