Как отразился новый кризис на рынок офисной недвижимости
Анализ активности на московском рынке офисной недвижимости по итогам первого квартала текущего года показал, что потенциальные инвесторы и крупные международные компании отнюдь не были воодушевлены событиями, происходящими в Крыму и в Украине. Арендные ставки, которые по ожиданиям специалистов должны были подняться вследствие принятых изменений в налогообложении, наоборот, поползли вниз. Из-за этого инвестиционный прогноз на весь посткризисный период снизился до минимального уровня. Очевидно, что рынок офисов столкнулся с новым кризисом.
Некоторая позитивная тенденция на рынке офисной недвижимости все же наблюдается. Значительно подешевевшая российская валюта привела к тому, что многие инвесторы захотели вложить свои деньги в офисную недвижимость, тем самым снизив свою зависимость от волатильности курсов других валют. Для многих это хоть и не наиболее прибыльный, но вполне понятный и привычный бизнес.
За несколько месяцев этого года общие объемы предложения на московском рынке офисных площадей достигли 15,8 млн. кв. м. Если сравнивать первые три месяца текущего года с аналогичным периодом прошлого, то общий объем ввода новых офисов понизился на 19,5%. При этом, суммарный объем поглощения снизился еще больше (порядка 25%) и достиг отметки в 259 тыс. кв. м.
Несмотря на это эксперты выдвигают более положительные прогнозы на оставшуюся часть года. Квартальные показатели офисного рынка, зависящие от множества факторов, не могут быть индикатором рыночной активности на весь следующий год, поэтому делать отрицательные прогнозы пока рано.
Одним из наиболее крупных объектов, который совсем недавно пополнил рынок столичной недвижимости, стала «Башня Евразия». Теперь на долю «Москва-Сити» приходится 46% вновь введенного в эксплуатацию офисного фонда. Следует отметить, что основная часть (около 3/4 общего количества площадей), уже заявленных на текущий год будет находиться за линией Третьего транспортного кольца.
Суммарный коридор ставок аренды на рынке не претерпел сильных изменений. Он остался на уровне четвертого квартала прошлого года. В сегменте офисов класса А+ он составил от $1050 до $1200 за кв.м, класса А – $650 до $750 за кв.м и класса В – от $400 до $450 за кв.м.
Цены реализации офисной недвижимости последние четыре года стабильны. Средняя стоимость продажи офисных помещений класса А составляет примерно $8000 /кв. м, в элитном центре «Москва-Сити» она всего на $1000 дороже - $9000 /кв. м. В сегменте В-класса средняя цена составляет от $4000 до $5000 /кв. м. Наиболее высокие цены реализации наблюдаются на отдельно стоящие здания и особняки, расположенные в центре столицы. Здесь они достигают $10000 за квадрат и выше.
Геополитическая ситуация, ухудшающая прогноз экономического роста России в целом, не могла не сказаться на рынке аренды офисов. Средневзвешенные арендные ставки на наиболее качественные офисные помещения по итогам первого квартала несколько снизились. В офисах А-класса средняя арендная ставка аренды упала на 3% и составила $776 /кв. м, в офисных помещениях В-класса наблюдается еще большее снижение - почти на 7%, уровень арендных ставок в этом сегменте составляет порядка $457 /кв. м.
Такое снижение среднего уровня арендных ставок на офисные помещения А и В-класса произошло вследствие явного смещения баланса рынка в сторону арендатора. Значительное увеличение объема вновь введенных в эксплуатацию офисных помещений и одновременное сокращение спроса вынуждает действующих на рынке арендодателей выдвигать более привлекательные для арендаторов коммерческие условия. И они преимущественно согласны это делать, лишь бы заполнить имеющиеся в наличии вакантные площади.
Помимо этого, большинство компаний старается сэкономить на аренде офисов. Это приводит к снижению активности в наиболее элитном сегменте класса А+. За первые три месяца здесь было зарегистрировано всего несколько не слишком крупных сделок. Их суммарная площадь составила порядка 2400 кв. м. В качестве примера можно привести компанию UTC, арендовавшую 460 кв. м в «Белых садах», и фирму Fashion House Group, которая подписала договор на аренду 215 кв. м в БЦ «Белая площадь».
Такая низкая активность в классе А+ преимущественно объясняется реакцией потенциальных арендаторов, в качестве которых, в первую очередь, выступают крупные международные компании, на ухудшение общих экономических показателей по России в целом, вызванное нестабильной геополитической ситуацией. Начался отток западных арендаторов с московских бизнес-центров, которые традиционно готовы были платить много за качественные офисы.
Из-за этого рынок, только что начавший двигаться в сторону собственника недвижимости, опять стал рынком арендатора. Значительное увеличение доли вакантных площадей при одновременном снижении средневзвешенных ставок аренды предоставило компаниям отличную возможность самостоятельно выбирать наиболее подходящие офисные помещения в зданиях любого формата. Арендодатели же готовы обсуждать аренду офисных блоков самой разной площади, в том числе в нарезку, снижать арендные ставки и выполнять отделку помещений за свой счет.
Несмотря на это, по словам экспертов, о тотальном спаде говорить пока рано. Сегодняшнее состояние не является признаком общего спада рынка. Скорее его можно назвать периодом временного затишья после уверенного роста, наблюдавшегося в 2011—2012 гг. В условиях существующей волатильности многие арендаторы при подписании договоров аренды предпочитают вариант привязки ставок к действующему валютному коридору или вообще переходят на рублевые договора.
Пока эксперты не говорят о какой-то четкой тенденции, характерной во взаимоотношениях арендаторов и собственников. Нельзя с уверенностью утверждать, что негативное или позитивное воздействие оказывают именно курсовые колебания. Девальвация рубля играет на руку владельцам офисной недвижимости, которые получают выгоду при росте курсовой разницы по заключенным ранее договорам аренды.
Вместе с тем, для многих отечественных девелоперов девальвация тянет за собой необходимость больших выплат по действующим валютным кредитам. Рынок офисной недвижимости отличается достаточно большой степенью закредитованности. В результате арендодатели довольно неохотно идут на понижение арендных ставок, особенно это касается крупных рыночных игроков.
Например, осенью 2014 г начал действовать брокеридж проекта IQ-квартал в деловом центре «Москва-Сити». По мнению специалистов, в нем был учтен целый ряд ошибок, которые были допущены при строительстве первых нескольких башен в Сити. В состав проекта вошел транспортный терминал, связывающий центр с линиями метро. Благодаря этому проект вызвал повышенный интерес потенциальных арендаторов.
Правильно выбранная стратегия продаж офисных площадей позволила застройщику IQ-квартала реализовать на 12% больше помещений, чем планировалось. Больше всего покупатели были заинтересованы в покупке наиболее крупных блоков (от 200 до 600 кв. м). Такая ситуация свидетельствует об их желании оптимизировать расходы, сократив зависимость от волатильности валют и вложив свободные средства в наиболее понятный и приемлемый инвестиционный инструмент.
Прогнозируется, что сложная геополитическая обстановка в стране и заметное ухудшение общей экономической ситуации будет и дальше влиять негативно на рынок аренды офисов. По мнению экспертов, несмотря на некоторые проблески, теперешнее снижение активности на рынке офисной недвижимости является долгосрочной тенденцией. В том числе это связано и с уменьшением маржинальности рынка, вызвавшее уход с рынка множества инвесторов-спекулянтов.
На этот год эксперты дают неутешительные прогнозы. По их мнению, рост ВВП страны составит 0%. Как следствие, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость составит не более $3,4 млрд (ранее этот показатель планировался на уровне $7 млрд). Если в ближайшем будущем не произойдет никаких кардинальных изменений, то доля иностранных инвесторов, сейчас составляющая около 50%, к концу года может понизиться до 10—15%.
Но, учитывая тот факт, что в Москве сосредоточена достаточно большая часть деловой жизни страны, спрос и предложение на столичном рынке офисной недвижимости никогда не сойдут на нет. Для качественных площадей всегда будет находиться свой покупатель или арендатор.