Ставки аренды офисов в Москве упали до 10-летнего минимума
Москва, когда-то один из самых дорогих рынков недвижимости, уже не входит ни в топ-10, ни в топ-20, и вот-вот вылетит в четвертый десяток городов мира. Сейчас цена аренды и продажи офисов в столице сравнялись с такими городами, как Джакарта (Индонезия) и Мумбаи (Индия). Казалось бы, отличная цена – самое время арендовать и покупать офисы класса А по смешным ценам, но бешеного спроса не наблюдается из-за макроэкономических и политических факторов – внутренний спрос может обеспечить лишь госсектор, а внешнего (иностранного) спроса по причине санкций почти не осталось.
Интересно, что в Москве изначально задумывалось создать деловой и финансовый центр мирового масштаба. В связи с этим, последние 5-7 лет было построено огромное количество бизнес-центров класса А и флагманский ММДЦ «Москва-Сити». Мировым центром столица не стала, офисы заполнили компании других отраслей в основном не банковского сектора. И хотя большинство бизнес-центров, несмотря на кризис, заполнены, для города и собственников это скорее провал, чем победа. К примеру, цена аренды и продажи офисов у азиатских финансовых «драконов» - Гонконга и Сингапура - в 5-10 раз дороже, чем в российской столице. И нам есть к чему стремится – логика простая, чем больше денег будет стоить российская недвижимость, тем больше будет инвестировано в экономику страны.
Сегодня трудно сказать, в каком состоянии рынок и насколько он еще может упасть. Большинство переговоров по всем сделкам проходят очень индивидуально и, как правило все зависит от того, насколько собственник заинтересован в сделке сейчас. Рынок сместился в пользу аренды и продажи небольших офисов, собственники обратили внимание на арендаторов с малыми площадями. Крупных сделок по аренде единицы, крупных покупок не стало.
Так как многие собственники имеют долларовые кредиты, возросшую налоговую нагрузку, не исключено, что скоро мы увидим массовую распродажу офисов по бросовым ценам. Большинство владельцев выстраивали свою бизнес-модель по курсу доллара до 35 руб, теперь же столкнулись с нулевой или даже отрицательной рентабельностью.
На текущий момент самая высокая конкуренция в классе А наблюдается в деловом центре «Москва-Сити». К примеру, в «Башне Федерация» офисы предлагаются на продажу по 290 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть $4 160 по текущему курсу. Еще несколько месяцев назад об офисе в Сити за такие деньги не приходилось и мечтать. Годом ранее, такая стоимость в рублях была эквивалентна $ 8 700 за кв. м.
В сегменте офисов класса В ситуация не лучше – снижение долларовых цен составило почти 40%. По мнению аналитиков к концу 2015 г объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет до 10-летнего минимума с учетом текущей тенденции. По итогам четвертого квартала 2014 г, общий объем инвестиций составил $609 млн, падение составило 81%.
Последний год стал рекордным по объемам введенных качественных офисов – 1,4 млн кв. м, и скорее всего этот рекорд не будет побит в ближайшие 5-10 лет. Тогда девелоперы сделали ставку на восстановление рынка после кризиса и рост спроса на качественные офисы со стороны арендаторов. Теперь же ситуация кардинально поменялась – предложение офисов много выше, чем спрос на них – средняя вакантность составляет 16,6% и большинство консультантов сходятся во мнении, что этот показатель будет расти в связи с сокращением деловой активности на рынке.
Нынешняя экономическая ситуация привела к формированию абсолютного «рынка арендатора» - почти все компании попытались извлечь пользу, для некоторых снижение арендных ставок стало «вопросом жизни или смерти», а для других –дополнительным бонусом.
Компании практически прекратили расширение бизнеса, многие начали сокращать персонал, пользоваться услугами удаленных работников. В связи с этим, потребности в квадратных метрах уменьшились. В результате в выигрышном положении оказались владельцы бизнес-центров, которые заключили долгосрочные договора. По ним арендатор обязан платить даже в случае сокращения занимаемой площади.
На текущем рынке сложилась благоприятная возможность для выбора офиса. И здесь дело не только в цене. Появилось множество предложений, которыми раньше арендаторы при всем желании не могли воспользоваться. К примеру, аренда и субаренда офисов в бизнес-центрах класса А теперь доступна и небольшим компаниям и даже стартапам. Арендовать кабинеты высокого уровня стало возможным в башнях «Москва-Сити» и других ведущих бизнес-центрах столицы.
Будут ли офисы класса А пользоваться спросом в условиях кризиса. Ответ – да. Потому, что еще вчера многие мечтали и не могли себе это позволить, сейчас ставки аренды офиса класса А стали доступны для тех арендаторов, кто выбирал "В" класс. В том же Сити есть отличная возможность работать на другом уровне с точки зрения качества, инфраструктуры, современной архитектуры и инженерии, пользоваться подземными паркингами, иметь из окон отличные виды, повысить престиж своего бизнеса...
Да, в классе А еще много не проданных / не сданных площадей. Но если вспомнить 2009-2010 гг, тогда множество компаний воспользовались моментом – произошла так называемая миграция из класса В+ в класс А. Конечно, предложения много – только в Сити за последние 2 года появилось несколько новых бизнес-центров: «Меркурий», «Эволюция», «Око», «IQ-квартал», «Стальная Вершина», что превысило спрос на 40%. А ведь еще масса других деловых комплексов в Москве строится. Девелоперы уже начали сокращать свое предложение и заморозят большинство новых офисных проектов, но те, что уже построены вынудят их адаптироваться под рынок и реализовать свои площади по тем ценам, которые рынок готов принять.
Что касаемо инвестиционных сделок, то в настоящее время снова станут популярны сделки с проблемными активами (distressed assets). Многие собственники будут готовы продавать свои офисы дешевле рыночной цены. Однако сделок будет мало, по причине того, что доступом к обычно используемому в таких целях долговому финансированию нынче обладают немногие.
Основное различие между нынешним и предыдущим (2008-2009 гг) кризисом лежит в области макроэкономики. Тогда кризис был глобальным, сейчас он внутрироссийский. Низкие цены на нефть, санкции Запада, низкая инвестиционная и бизнес-привлекательность тормозят нашу экономику. Подрывает доверие населения и резкая девальвация российской валюты, которая в предыдущий кризис не была столь сильной и быстрой.
Причины кризиса внутренние, следовательно владельцам офисов в настоящее время надо мыслить стратегически, и быть готовым к тому, что текущая экономическая ситуация может продлиться в течение 2-4 лет. Рынок будет лихорадить, стандартные техники реализации недвижимости отойдут на второй план, сделки станут заключаться все больше на основе индивидуального подхода.
Важно понимать, что кризис – это не только сокращение экономики, но и время новых возможностей, когда сильные бизнесы становятся еще сильнее. И при продуманной и четкой стратегии выиграют как арендаторы, так и собственники.