Столица лидирует по доходности в коммерческую недвижимость

По итогам минувшего года торговые центры и офисы Москвы среди государств Европы, Африки и Ближнего Востока стали лидерами по прибыльности. Правда, из-за валютных и политических рисков интерес инвесторов вскоре может ослабнуть.

Москва обгоняет крупнейшие города Европы, Ближнего Востока и Африки по состоянию доходов от коммерческой недвижимости. По итогам анализа сделок, специалисты рынка коммерческой недвижимости дали оценку прибыльности торговых центров и премиальных офисов в 8,75% и 9,5% соответственно. Доходы, или ставка капитализации, предполагаемая как отношение прямого дохода за год объекта к его рыночной цене высчитывалась во время реализации.

В тройку лидеров помимо Москвы вошли Йоханнесбург (8,5% для офисов и 8,25% для торговых центров, что следовательно указывает на вторую и третью позиции рейтинга) и Бухарест, в котором уровень прибыльности от сдачи в аренду офисных помещений доходит до 8,25% (третье место), а торговых центров — 8,75% (второе место).

Ставка капитализации в Азии выше, всего в трех индийских городах – Дели, Бангалоре и Мумбае (9-11% и 10-12% для офисов и ТЦ соответственно). Напрмер, в Пекине — 5% и 5,5%, в Токио — 3,5% и 4%, в Гонконге — 2,8% и 2% соответственно.

В результате анализа сделок и переговоров по вероятному приобретению работающих торговых центров, ставка капитализации размером в 9,5% соответствует стоимости предложения при продаже районных ТЦ хорошего качества. По мнению консультантов, для объектов премиум-класса ставки капитализации в переговорах немного меньше - 8,5-9%. Таким образом доходность арендного бизнеса остается на довольно высоком уровне.

Следует отметить, что последние несколько лет доходы сдачи в аренду коммерческой недвижимости уменьшались. На сегодня, руководствуясь макроэкономическим прогнозом, темпы снижения замедлились, и дальнейшие изменения будут зависеть от хода событий на политическом и экономическом уровне. На уровень ставки капитализации, кроме стоимости кредитов, также оказывают влияние величина премии за риск для ценных бумаг корпоративного сектора, прибыльность по облигациям и ожидание скорости повышения оборота розничной торговли, что представляет собой главный источник увеличения доходов собственников офисных и торговых центров.

Если анализировать статистику этого года, в период первого квартала оборот розничной торговли вырос на 3,5%, до 5,7 трлн руб, а по результатам минувшего года понижение активности потребителей отметили почти все российские крупные торговые сети.

Сейчас инвесторы не хотят спешить воспользоваться возможностью заработка с помощью коммерческой недвижимости. Около месяца назад все эксперты обследовали прогноз по масштабу инвестирования в эту область, понизив его где-то на 20%. Покупатели откладывают почти все сделки по причине усугубления взаимоотношений России и Запада, а также изменчивости курсов валют.