Покупка офиса в Москве
Для многих бизнесменов покупка офиса в Москве представляет собой довольно сложную задачу. Основные трудности связаны с выбором подходящего варианта недвижимости и юридическим оформлением всей сделки. В условиях нынешней экономической ситуации, покупка столичной офисной недвижимости – недешевое удовольствие.
Если брать в среднем по Москве, не считая центральных районов, то 1 кв.м. офисного помещения класса «А» будет стоить от 300 тыс.руб. Если бизнес центр находится в границах Садового кольца, то стоимость коммерческой недвижимости еще выше от 450 тыс.руб за кв.м. Самый недорогой вариант - это покупка офиса от застройщика ниже класса «В», который находится около МКАД или в границах Третьего транспортного кольца, цена за 1 кв.м. составит примерно от 95 тыс.руб.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Чтобы инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, приносили прибыль, необходимо правильно выбрать объект. Главным условием прибыльности проекта является местоположение офиса. Важно, чтобы офисное помещение находилось в максимально оживленном районе, как можно ближе к историческому центру Москвы. Существенным плюсом будет нахождение вблизи офиса станций метро и транспортных магистралей. Оптимальное расположение бизнес центра гарантированно обеспечит высокий уровень ликвидности объекта недвижимости.
Еще одним прибыльным вариантом может оказаться покупка офиса в ЦАО в элитном деловом центре «Москва Сити» или в офисных особняках. Если рассматривать вопрос прибыли с экономической точки зрения, то доходность инвестиций в офисную недвижимость зависит от рисков, которые берет инвестор, с помощью различных инструментов финансирования, например, кредитного плеча. Чаще всего, доходность собственных средств составляет около 20% при условии выхода из проекта через определенное время, как правило, несколько лет, то есть предусматривается продажа объекта.
Самым удачным стечением обстоятельств считается, когда производится покупка офиса недорого, а после этого происходит резкий скачок стоимости объекта из-за изменившихся условий инфраструктуры, например, поблизости, появится новая транспортная развязка или станция метро.
Если планируется покупка офиса в центре Москвы с целью последующей сдачи в аренду, доходность всего скорее не будет превышать 10%, что тоже является неплохим показателем прибыльности объекта.
Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости
Процесс продажи офисной недвижимости, как правило, проходит в несколько этапов:
- На первом этапе производится сравнительная оценка. Специалисты по оценке недвижимости выезжают на объект в целях осмотра и определения его стартовой стоимости. Производится тщательный анализ характеристик бизнес центра в Москве, его инфраструктуры, технического состояния и т.д. На основе анализа объект оценивается по 20-ти бальной шкале. Шкала предусматривает 10 основных пунктов, которые обязательны для исполнения, и 10 пунктов, которые носят рекомендательный характер. Стартовая цена коммерческой недвижимости будет зависеть от: - географического местоположения объекта; - близости станций метро и главных транспортных магистралей; - состояния коммуникаций и других инженерных систем; - наличия подземного и наземного паркинга и др.
- Юридическое оформление сделки. Для оформления объекта при покупке необходимо, чтобы у продавца был подготовлен пакет документации, который будет включать в себя авансовый договор, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, договор аренды земельного участка и другие документы, перечень которых будет зависеть от конкретного объекта.
- Расчет. Если юридическую сделку производит агентство, то цена за их услуги в среднем будет составлять от 1,88% от общей суммы сделки.
- Заключительным этапом является государственная регистрация коммерческого объекта новым собственником.
Структуризация коммерческой недвижимости
Офисы, расположенные в элитных бизнес центрах Москвы, например в «Москва Сити», являются коммерческой недвижимостью представительского класса «А». Аренда или покупка офиса Москва Сити – дорогостоящее удовольствие. Этот район считается флагманским в ЦАО Москвы, с очень выгодным местоположением - вблизи основных транспортных магистралей, оживленных проспектов и станций метро.
Бизнес-центры с офисами класса «А» в Москве характеризуются безупречной и максимальной комфортной внутренней структурой (новейшие системы безопасности, паркинг, огромное количество сервисов, ресепшн, системы кондиционирования, скоростные лифты, кафе и бистро и многое другое.)
Также, можно рассмотреть покупка офиса в Москве от собственника категории «В» и «В+». Данные категории – это стандартный бизнес класс, они тоже считаются коммерческой недвижимостью «премиум» класса. Основным отличием от помещений класса «А» является менее развитая окружающая инфраструктура.
Остальные категории «back-office», «С» и «D» обычно располагаются в административных зданиях, которые были построены более 20 лет назад, и находятся в основном за пределами Садового кольца. Данные категории пользуются неплохим спросом за счет низкой стоимости аренды, что очень актуально для начинающих и небольших компаний.