Доля апартаментов на первичном рынке Москвы превысила 30%
20.03
Количество апартаментов в Москве растет в геометрической прогрессии. Только апартаментов элитных и апартаментов бизнес-класса в столице представлено свыше 500 тыс. кв. м (в 55 комплексах расположено более 4200 единиц). Годом ранее предлагали в два раза меньше. Если к этому количеству прибавить проекты комфорт-класс, получится предложение в 1,35 млн. кв. м. Это около 31% от всех столичных новостроек.
Более трети от всего элитного жилья в Москве, находящегося в продаже, составляют апартаменты, половина – жилье бизнес-класса, а на комфорт-класс сейчас приходится примерно 14%. Впрочем, и эта доля растет.
В прошлом году градостроительно-земельной комиссией (ГКЗ) было согласовано возведение 1,5 млн кв. м апартаментов, а одобрено сейчас уже 150 тыс кв. м. Такую информацию обнародовал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Он сообщил, что городская власть пока не хочет вводить ограничения на согласование проектов таких классов. И это несмотря на скачки предложения.
На рынке только за прошлый год появились проекты, которые продаются по цене среднестатистической квартиры в Москве. К примеру, в МФК «Фили град», «Водный», ЖК «Лица» на Ходынском поле, в микрорайоне «Царицыноо-2». Среди проектов подороже можно назвать апартаменты в МФК «Око» и комплексе «IQ Квартал», которые расположены в «Москва-сити».
Ситуация в Москве когда апартаменты, которые предназначены для временного проживания, активно продаются под постоянное жилье, можно назвать уникальной и для России, и для всего мира. В то время, когда столичное правительство переделывало инвестиционные контракты и отзывало разрешения на возведение офисных и жилых новостроек, апартаменты превратились в некий компромисс. Он подходил и для коммерческой недвижимости, и для жилой. Этот продукт нравился всем.
Появлялось жилье, в которое нельзя было прописаться, но оно было выгоднее в цене, чем квартиры по соседству. Девелоперы начали развивать новые проекты, и на них было проще оформить документы. Все потому, что фактически согласовывалось строительство гостиниц, которые так нужны Москве. А власти активно поддерживали гостиничный сегмент. И если ранее, в 2012-2013 гг, апартаменты появлялись только в скромных проектах редевелопмента максимум на 30 тыс кв. м, теперь стали появляться в масштабной комплексной застройке.
Главный столичный архитектор Сергей Кузнецов заявляет, что количество апартаментов в новостройках, которые продаются в качестве помещений для жилья, стало критичным. По его словам, у апартаментов сейчас не прописан четкий юридический статус, они не обязаны иметь развитую социальную инфраструктуру, как у жилья и для них не разработаны социально-эпидемиологические требования. Другими словами, жители покупают апартаменты, без права прописаться в них и без права пользования школами и поликлиниками по месту жительства.
Одновременно люди не понимают, почему такая собственность признается лишь как площадь для временного проживания. Впрочем, Москомархитектура и Москомстройинвест планируют подготовить документ, в котором будут прописаны нормативы по обеспечению апартаментов соответствующей инфраструктурой. Но далее не будут добавлены поправки в ЖК, которые уравняют апартаменты и квартиры.
Девелоперы во время строительства экономили до 20% бюджета на отказе от инфраструктуры. Поэтому и стоимость апартаментов оказывалась дешевле цены на квартиру. Сейчас квадратный метр в апартаментах комфорт-класса оценивается минимум в 145 тыс руб. Получается, что минимально подобное жилье может обойтись всего в 3 млн рублей.
Возможные нормы по обустройству социальной инфраструктуры сначала скажутся на апартаментах премиум-класса. Все потому, что потребители, которые готовы отдать от 17 до 22 тыс долларов за кв. м, платить за качественную отделку, машино-места и хорошие магазины рядом, не нуждаются в бюджетных детских садах и обычных поликлиниках. Ужесточение норм вынудит разрешить прописку, иначе стоить такое жилье будет невыгодно. Хотя во многих проектах созданы такие условия, которые дадут фору стандартным квартирным комплексам.
Российский Жилищный кодекс сегодня признает жилыми дома, квартиры и комнаты, а апартаменты нет. Однако, этот термин фигурирует в приказе Минкультуры о классификации объектов индустрии туризма: апартамент – это номер высшей категории с двумя и более комнатами с общей площадью от 40 кв. м. Вместе с тем Госстандарт России трактует апартамент как номер в отеле, в котором должно быть несколько комнат, в то числе одна из них с кухонным оборудованием.
Покупатели такой недвижимости воспринимают апартаменты как полноценное жилье. Но стоит отметить, что ставка налога на апартаменты равняется 0,5% от кадастровой стоимости, в то время, как для жилья она составляет 0,1%. Платежи за ЖКУ в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческой недвижимости: водоснабжение обходится дороже на 10%, теплоснабжение выше на 25%%, а электричество – на 27%. При этом девелоперы подобных зданий могут не обеспечивать собственников социальной инфраструктурой: не предоставлять 40 мест в детском саду и 135 мест в школе на тысячу жителей.
Еще одно важное замечание, покупателей апартаментов не смогут признать обманутыми дольщиками, если застройщик превратит объект в долгострой. Даже при заключении договора купли-продажи по 214-ФЗ. Более того, покупатели не смогут получить даже компенсацию.
Сейчас Москомстройинвест заявляет, что иногда получает жалобы от собственников апартаментов, которые рапортуют о недостаточной инсоляции и высоких тарифах ЖКХ, невозможности постоянной регистрации. Только за прошлый год таких жалоб поступило около трех десятков. Но спрос на такое жилье от этого не ослабевает, интерес к апартаментам по-прежнему высок.