Квартира в небоскребе. Плюсы и минусы
Оглядываясь в прошлое, высота самого высокого здания сто лет назад не превышала 50 метров. В нынешнее время небоскребы перешагнули километровый рубеж. С каждым годом число желающих купить квартиру в этих необычных жилых домах становится все больше.
Девелоперы небоскребов не часто отдают их под жилье. Это подтверждается списком 100 самых высоких зданий в мире по данным Всемирного Совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH). В сотне только 15 башен жилые. Остальные, как правило построены в формате МФК (многофункциональных комплексов), когда квартиры располагаются либо в гостинице или на соседних этажах с офисами. Случается, что происходит комбинация всех трех типов недвижимости, как это реализовано в самом высоком небоскребе мира Burj Khalifa в Дубае.
Если говорить непосредственно о жилых башнях, то на данный момент самым высоким зданием в мире считается Princess Tower в Дубае. Самая высокая квартира в нем располагается на высоте 413 метров. На втором месте – также Дубайская башня 23 Marina, ее высота - 392 м. А менее чем через год первое место в рейтинге будет принадлежать построенному в самом сердце Манхэттена небоскребу 432 Park Avenue высотой 425 м. К слову, это единственный объект в США, который входит в «жилую первую сотню» и он является вторым по высоте зданием в Нью-Йорке после Башни Свободы, которая в совокупности со шпилем достигает 546 м.
В России, самое высокое жилое здание по-прежнему принадлежит высотке «Триумф Палас», построенной в 2006 г - 264 м со шпилем. Второе место по высоте занимают квартиры в «Доме на Мосфильмовской» (213 м). Однако в 2015 году прежним фаворитам придется потеснится, так как первое место в списке российских жилых небоскребов займет 85-этажная жилая башня МФК «Око» в «Москва-Сити». Ее высота составит 352 м.
В регионах России с высотными квартирами все гораздо скромнее, чем в Москве. Например, ЖК «Александр Невский» в Санкт-Петербурге имеет высоту 36 этажей (124 м), Башня «Феникс» в комплексе «Грозный-Сити» достигает 145 м, примечателен и 116-метровый ЖК «Актер Гэлэкси» в Сочи. Следует отметить, что сочинский проект уникален, так как в большинстве курортных городов найти подходящие участки для стройки сверхвысоких объектов затруднительно ввиду повышенной сейсмической активности.
Цены на квартиры в небоскребах как правило выше на 20-25%, чем в обычных жилых домах, так как это связано с повышенными затратами девелоперов на их возведение. И дело не просто в количестве этажей, но и в соответствующей начинке. Основная задача для любого девелопера небоскреба - это обеспечение его безопасности.
Одна из значимых угроз - это пожары. Современные технологии шагнули вперед в этом вопросе. Однако если здание старое или застройщик экономил при возведении высотки на пожарной безопасности и применял устаревшие технологии и материалы низкого качества – может произойти беда. В случае если вспыхнет пожар, локализовать огонь в таком доме крайне сложно. К примеру, в 2009 году в Пекине несколько часов горела Башня CCTV после попадания во фасад здания фейерверка. Похожий инцидент произошел в апреле прошлого года в столице Чечни, когда загорелась Башня «Олимп» в «Грозном-Сити». Причиной возгорания стало короткое замыкание и возгорание навесной фасадной системы. Как считают специалисты, в обоих случаях причина – применение низкокачественных изоляционных материалов.
В целом использование исключительно несгораемых материалов — абсолютно недостижимая практика для жилья, поясняет Н.Чеботаренко, директор департамента технического заказчика ОАО «Сити». Вследствие этого главный акцент делается на комплекс систем предотвращения и оперативного реагирования при пожаре.
Все небоскребы в Сити оснащены спринклерной системой пожарутешния. Дополнительно к этой системе, которая автоматически включает воду при превышении указанной температуры, в зданиях также действует система подачи воздуха на эвакуационных лестницах вкупе с системой дымоудаления, которая обособлена от системы вентиляции. «Квартиры в обычных жилых домах такими системами не оснащены, в то же время в небоскребах их установка обязательна»,— продолжает эксперт. И конечно очень важна проработанная схема эвакуации, так как в башнях находятся в десятки раз больше людей, чем в обычных домах.
Помимо пожарной безопасности девелоперы при строительстве небоскребов должны учитывать сейсмическую и ветровую картину участка, чтобы защитить здание от повреждений в случае землетрясений, ураганов и других стихийных бедств. Интересный факт, что для защиты от ветра застройщики все чаще применяют различные уловки, как например размещение «пустых уровней», когда за фасадом здания ничего нет, только ядро – это снижает давление ветра. По такому принципу строится к примеру вышеупомянутый 432 Park Avenue в Нью-Йорке.
Устойчивость небоскреба обеспечивается правильно выбранным типом фундамента и точно рассчитанной на него нагрузки. Одной из основных причин, способствующих прочности будущего небоскреба является выбор места для его строительства. В Москве, общеизвестно более слабые грунты, чем в Нью-Йорке, который весь стоит на базальтовой плите. Район набережной в «Москва-Сити» для постройки сверхвысоких объектов был выбран не случайно, так как здесь на глубине 15 м и ниже залегают трещиноватые известняки — твердые породы, способные выдерживать запредельные нагрузки, уверяет господин Чеботаренко.
Землетрясения в российской столице теоретически могут достигать 5 баллов, так что все новые высотки рассчитаны на сейсмостойкость в соответствии с этим критерием. Кроме того, после трагических событий в Нью-Йорке в 2001 году появились новые требования к устойчивости от прогрессирующего обрушения. Поэтому при проектировании делаются соответствующие расчеты для того, чтобы любой ущерб зданию не мог привести к эффекту домино, когда огромный небоскреб складывается как карточный домик.
Помимо стоимости строительства на цену квартир в небоскребах влияет ее этаж и местоположение – здесь чем выше, тем дороже, но как правильно после 30-35-го этажа шаг цены уже идет на уменьшение. И конечно же важен вид, на какую часть города смотрят окна, солнечная ли сторона?
Квартиры на верхних этажах небоскребов ценятся не только за потрясающий вид из окон, но и за особый уровень конфиденциальности, когда шторы и одежда могут быть проигнорированы, не опасаясь любопытных глаз. Еще одним преимуществом жизни на высоте стоит отметить особое качество воздуха и уникальную звукоизоляцию: весь шум мегаполиса, сопровождающий нас в привычной жизни, буквально растворяется на высоте более 100 метров.
Разумеется, покупка квартиры в небоскребе - это только начало высоких трат, ввиду более высокой стоимости коммунальных и страховых услуг. Логика девелоперов здесь тоже понятна, так как обслуживать инженерные системы небоскреба, чистить и ремонтировать фасад на большой высоте сложнее и дороже, страхование жилья и имущества стоит гораздо больше денег, чем в обычном доме. Вероятно, по этой причине, в начале XXI века среди небоскребов наступил бум энергосберегающих технологий.
В целом по стоимости эксплуатации небоскребы сопоставимы с объектами премиум-класса. Управленческие расходы, техническое обслуживание, охрана, уборка, коммунальные услуги общественных зон в Башнях «Город Столиц» обходятся в 230 руб за 1 кв. м в месяц при средней стоимости аналогичных услуг в обычных элитных ЖК от 150-180 руб за 1 кв. м.
По практике высота небоскреба никак не влияет на привлекательность его квартир для покупателей. Тем не менее, гонка за звание самого высокого здания в мире продолжается, и это вызвано, судя по-всему, не экономическими соображениями девелоперов выжать больше этажей с земли. «Если высота башни составляет больше 100 этажей, эффективность проекта резко падает сразу по всем статьям», - удтверждает президент CTBUH Санг Дэ Ким. Зачастую это просто амбиции, желание догнать и перегнать конкурентов, чтобы увековечить свое имя или дать славу городу или стране, в котором он будет построен.
Нью-Йоркский 432 Park Avenue станет новой доминантой в панораме «Большого Яблока», а «Око» обгонит небоскреб «Меркурий Сити» - нынешнего лидера делового комплекса «Москва-Сити», и будет на втором месте после башни «Федерация». Все это экономические расчеты и командные амбиции. От 612-метровой «Башни Россия» было решено отказаться, тем временем в Саудовской Аравии началось строительство Королевской башни, высота которой превышает 1 км. Возможно, с ее постройкой начнется новая эра небоскребов.