Как может повлиять кризис на рынок элитной недвижимости Москвы
По прогнозам аналитиков irn.ru долларовые цены на недвижимость в 2015 г упадут минимум на треть. Прогноз построен на том, что цены реагируют на кризисы практически одинаково - и в 1998-1999 гг, и в 2008-2009 гг падение составило порядка 35%, хотя причины этих экономических катаклизмов были абсолютно разными.
Ситуация в экономике и на финансовых рынках становится все сложнее. Как показывает практика, построение сложных экономических моделей и расчетов не дает должной достоверной картины. Аналитики irn.ru остановили свой выбор на простых и надежных методах исследования, в частности - сравнительном.
По данным исследования экономика России за последние 20 лет пережила два серьезных кризиса - в 1998 и 2008 гг. Они отличаются по своей природе, но оказали примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости в Москве, как с точки зрения глубины падения курса доллара, так и по динамике во времени. Во время последнего кризиса, шесть лет назад, долларовая стоимость элитного жилья снизилась с пика в $6122 за кв. м. в конце сентября 2008 г. до $ 3858 в сентябре 2009 г., то есть на 37%. В 1998-1999 гг, элитная недвижимость подешевела на 32%, с $ 979 за кв. м. в сентябре 1998 г. до 670 $ - в сентябре 1999 г.
Причины обоих кризисов были весьма различны. В 1998 г. российский рынок недвижимости пострадал главным образом из-за локальных проблем, а в 2008 г. - от глобальной мировой рецессии. Степень ослабления рубля по отношению к доллару также значительно отличалась. Во время кризиса 1998-1999 гг. рубль подешевел в четыре раза - с 6 рублей за доллар до 24. В 2008-2009 гг. - всего на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 рублей за доллар осенью 2009 г). Тем не менее, поведение средней долларовой цены на недвижимость было очень схожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар - это своеобразное мерило денег в мире, которое отражает реальную стоимость товаров.
Учитывая подобную реакцию долларовых цен на недвижимость в условиях предыдущих кризисов, логично предположить, что в конце текущего, падение стоимости квадратного метра будет примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает.
35 процентов - величина снижения долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. На общем негативном фоне лучше всего будет «чувствовать» жилье, имея статус первого дома: городские квартиры в Москве и Подмосковье, объекты в пригородах с хорошей инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также готовые дома и таунхаусы , расположенные недалеко от Москвы.
Менее устойчивы к кризису будут объекты, которые находятся далеко от столицы, и/или предназначенные для сезонного проживания, городская недвижимость в дальнем Подмосковье, поселки с плохой транспортной доступностью, земли, курортная недвижимость и т.п.
По опыту наблюдения за прошлыми кризисами падение цен в долларах может происходить в диапазоне от 20% до 50% в зависимости от характеристик сегмента и объекта. Наиболее ликвидные сегменты рынка потеряют в цене не более 20%, а в рублях цены и вовсе не упадут, так как, по-видимому, по итогам нынешнего кризиса, рубль по отношению к доллару упадет, по крайней мере, не меньше, чем в 2008-2009 гг.
Наилучшие перспективы получат новостройки, которые во время строительства традиционно дорожают в рублях на 10-20%. Конечно, речь идет об объектах, которые не будут заморожены. Долларовая стоимость наименее ликвидных объектов жилой недвижимости будет падать и дальше. Прогнозируется, что снижение может достичь 50%.
Высокая инфляция, низкие доходы, растущая безработица итп также могут привести к снижению цен на аренду элитного жилья - не только в долларах, но и в рублях, и, соответственно, к снижению доходности арендного бизнеса. Дело в том, что собственники квартир, многие из которых являются инвесторами, вложившими в недвижимость «лишние» деньги для их сохранения, менее стеснены в средствах, чем арендаторы, которые зачастую платят за аренду квартир и апартаментов на пределе возможностей. А в кризис эти возможности всегда ухудшаются.
Скорее всего, пострадает и рынок элитной аренды. Финансовое положение этих арендаторов, безусловно, более стабильно, чем в эконом-сегменте, однако экспаты, которые обеспечивают значительную часть спроса, покидают Россию из-за санкций. В свою очередь, отечественные бизнесмены из-за снижения доходов будут экономить на аренде, выбирая наиболее доступные квартиры. В таких условиях попытки собственника поднять цены, чтобы компенсировать инфляцию или, тем более, привязать ставки аренды к доллару, будут обречены на провал.
Больше всего пострадает сегмент коммерческой недвижимости. Ожидается, что собственники офисов могут понести потери даже больше, чем в 2008-2009 гг. Отток иностранных компаний с российского рынка, скорее всего, превысит показатели предыдущего кризиса, так как сейчас причины стагнации связаны не только с ухудшением бизнес-среды, но и с политическими обстоятельствами - санкциями, и т.д.
Кроме того, спад в предпринимательской деятельности связан еще с увеличением налогового бремени на бизнес, в частности, увеличением налогов на фонд заработной платы (например, в Фонде медицинского страхования), а также других возможных налоговых инициатив.
Негативное влияние экономических катаклизмов усиливаются резким ростом предложения в офисном сегменте – этим офисный рынок сильно отличается от рынка жилой недвижимости, где ограниченность предложения поддерживает цены снизу. Доля вакантных офисных помещений в классе А уже достигла рекордных 27% в связи с вводом в эксплуатацию большого количества новых площадей. При ежегодном поглощении 0,8-1 млн кв.м, только в этом году в Москве сдадут около 1,4 млн кв. м новых офисов, в том числе 0,7 млн кв.м - в классе А.
В 2015 г. Минэкономразвития обещает России рецессию – снижение ВВП на 0,8%. Всемирный банк чуть более оптимистичен: по его расчетам, российский ВВП упадет на 0,7%. Ухудшение макроэкономической ситуации в стране неизбежно скажется на показателях офисного рынка, наиболее чувствительного к уровню деловой активности. Ввиду этого ставки аренды офисов могут снизится на 30-50%.
Ожидается, что восстановление цен на московском рынке недвижимости начнется не ранее конца 2015 - начала 2016 гг.