Арендный бизнес на апартаментах
Приобретение в Москве апартаментов с целью последующей их сдачи в аренду часто оказывается более выгодным мероприятием, чем подобная же процедура с квартирой. Правда, при организации такого арендного бизнеса надо особое внимание обратить на ряд важных особенностей, которые могут заметно снизить прибыльность замышляемого дела.
Сдача апартаментов в аренду, предположительно, принесет инвестору от 5 до 10 процентов годовых. Уровень доходности такого бизнеса зависит от множества факторов: класс объекта, ближайшая инфраструктура, расположение и многие другие.
Ведущие эксперты сошлись во мнении, что сдача апартаментов в пределах того же района, где сдаются в аренду квартиры, более выгодна. Стоимость апартаментов в отличие от квартир на 10-20 процентов ниже за счет того, что в них прописаться невозможно. Ставки аренды, в то же время, на объекты с аналогичными характеристиками отличаются незначительно.
Выбор апартаментов для сдачи в аренду следует рассматривать в комплексе с близостью и доступностью транспортных узлов, которые должны быть близко расположены к центральной части города или к метро. Как правило наиболее выгодные районы для организации арендного бизнеса - в центре, рядом с метро, рядом с офисными центрами.
На сегодняшний день наибольшее число апартаментов в Москве расположены в ММДЦ «Москва-Сити». Минимальная стоимость находится на уровне от $8.5 тысяч за 1 кв. м. Арендная ставка на эти апартаменты зависит от башни, где они размещены.
В башне «Федерация Запад» располагаются апартаменты с самыми высокими арендными ставками. Такое положение вещей сложилось по причине дороговизны отделочных материалов, которые использовались для отделки самих апартаментов и общих помещений башни. Так, апартаменты с одной спальней площадью 115 кв.м., которые выполнены в уникальном стиле от Armani Casa, сдаются по ежемесячной ставке от $17 до $18 тысяч.
Следующим по уровню стоимости можно назвать небоскреб «Город столиц», где встречаются предложения со стандартной отделкой. В интерьерах от застройщика отсутствует дизайнерская изысканность, в качестве дизайнерского решения там избран, как говорят, «евроремонт». Студии площадью 107 кв.м. сдают по ставке от $8 до $11 тысяч, а площади 200-220 кв.м., в которых предусмотрены три спальни, сдают в аренду от $13 до $15 тысяч. В то же время апартаменты, характеризуемые крупной площадью и уникальной дизайнерской отделкой, сдаются здесь по цене $17-20 тысяч.
Покупка апартаментов площадью 106 кв.м. в «Москва-Сити» обойдется в сумму от 53 млн. рублей, тогда как организация арендного бизнеса на таком жилье окупит себя за 13 лет, а доходность окажется на уровне 8 процентов. К такому выводу пришли специалисты компании Praedium, однако следует заметить, что в этом расчете нужно еще учесть период возможного простоя между выселением текущего арендатора и поиском нового.
Также, надо учесть, что понадобится потратиться на ремонтные работы после выезда арендатора. Включим сюда еще агентскую комиссию, что понадобится уплатить для поиска нового арендатора, и эксплуатационные расходы.
Для жилья с аналогичными апартаментам характеристиками окупаемость подобного проекта займет более длинный период времени. При средней стоимости новой квартиры в Москве в 9 млн рублей, окупится такой проект не скоро. Если брать расчет по средним арендным ставкам на новые апартаменты на уровне 60-65 тысяч рублей, то окупаемость проекта будет достигнута за 14.5 лет. Поскольку квартиры дороже апартаментов на 20-30%, то срок окупаемости проекта арендного бизнеса с квартирой затянется до 20 лет.
Как видим, в большей части случаев стоимость апартаментов напрямую влияет на срок их окупаемости, так как чем выше их цена, тем длиннее этот срок. Срок окупаемости апартаментов комфорт-класса с одной комнатой, сдаваемых по цене 35 тысяч рублей в месяц, составит около 12 лет, тогда как для квартир данный период удлинится до 15 лет.
При сдаче апартаментов бизнес-класса по ставке 60 тысяч рублей срок окупаемости останется на тех же уровнях в 10-12 лет. Следует заметить, что покупкой апартаментов с целью их сдачи в аренду занимаются люди, рассчитывающие на получение стабильного дохода на продолжительном промежутке времени, а не те, которые желают достичь быстрой окупаемости.
Наиболее верным способом быстро окупить свои вложения является покупка апартаментов по минимальной цене на начальном этапе их строительства. Правда, в таком случае возникают высокие риски затягивания строительства, как это довольно часто случается. Однозначно надо покупать объекты на начальных этапах строительства, иначе период их окупаемости затянется с 10 до 20 лет. Как правило, весь комплекс уже спустя 1.5-2 года сдается в эксплуатацию, но стоимость приобретения будет на 30 процентов ниже, чем цена апартаментов, указываемая в готовых проектах.
Стоит заметить, что выгода от приобретения апартаментов и последующей их сдачи в аренду неизбежно сократится из-за дополнительных расходов. Большие издержки связаны с проведением ремонта, немалые суммы придется отводить на оплату коммунальных услуг, которые окажутся выше, чем в обыкновенной квартире.
Уровень сервисных и коммунальных услуг является важным фактором, влияющим на последующую сдачу апартаментов в аренду. Так как обеспечение коммунальных услуг в апартаментах осуществляют коммерческие управляющие компании, значит стоимость этих услуг однозначно окажется выше, чем уровень коммунальной оплаты в квартире.
Сдача апартаментов может оказаться неэффективным делом в силу очень высокой стоимости коммунальных услуг и в том случае если собственник не сможет включить ее в ставку аренды, а эта стоимость не постоянна и изменяется от $300 до $1000 в месяц.
Дополнительно необходимо учесть нюансы увеличения налогообложения недвижимости. Налог на апартаменты может превысить в 5 раз аналогичный налог для традиционных квартир, что найдет свое отражение в уровне ставок аренды.