Рынок арендатора
По сведениям аналитиков, такая ситуация в первую очередь сложилась из-за снижения некоторых рыночных показателей, от которых зависит рост предложения. Снизились арендные ставки, вырос уровень вакантности и значительно упал спрос на офисную недвижимость.
В феврале и марте 2015 г были отмечены некоторые положительные тенденции, связанные с ростом общих макроэкономических показателей. Стабилизировался курс рубля, в феврале несколько поднялась цена нефти и достигла отметки 62,5 доллара за баррель. Правда, в марте она опять снизилась и составила 54-56 долл. В общем, такая ситуация позволяет предположить, что сейчас ситуация на рынке недвижимости близка к наиболее низкой отметке. После этого должен начаться постепенный рост показателей активности.
Специалисты отмечают, что стабилизация экономической ситуации в стране в целом, должна положительно сказаться и на рынке офисной недвижимости. Сейчас ситуация усугубляется перенасыщенностью рынка. За 2014 г было введено 1,4 млн. кв. м новых площадей А и В класса, из-за чего рекордно вырос показатель вакантности (в А-классе он составил 30%, а в В-классе – 14%).
За I квартал на московском рынке недвижимости наблюдался массовый переход на заключение договоров аренды в рублевом эквиваленте. Доля рублевых договоров в офисах класса А достигла 30%. Вместе с этим, многие потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию, надеясь на то, что в скором будущем курс рубля стабилизируется.
Мнения экспертов сходятся в одном: наступила эра «рынка арендатора». Собственники недвижимости вынуждены снижать ставки, переходить на рублевые договоры, предлагать дополнительные скидки или льготы, чтобы не потерять арендаторов. Конкуренция становится все более жесткой.
Из-за простоев свободных офисных площадей значительно снизилась доходность владельцев недвижимости. Упали объемы вновь заключаемых сделок, в основном арендаторы предпочитают продлевать действующие договора с пересмотром коммерческих условий аренды. Собственники предпочитают проявлять гибкость, чтобы не потерять арендатора. Последние же могут получить более выгодные условия аренды, чем успешно пользуются.
По мнению специалистов, собственники недвижимости, которая относится к классу В, оказались более гибкими, первыми пойдя на уступки и начав переводить договора в рубли. На помещения А-класса также находится свой арендатор, но, как правило, за более дешевую цену. Офисы класса В оказались более востребованными, что объясняется более низкими арендными ставками, короткими сроками аренды (зачастую срок составляет 11 месяцев) и номинацией ставок в рублях.
Не смотря на это, эксперты уверены, что класс А не останется без своего арендатора. Представительские офисы пользуются повышенным спросом у международных компаний. Престижные объекты в дорогих районах остаются востребованными даже в период кризиса.
В целом же, выбор объекта зависит от самого арендатора. Некоторые компании предпочитают переехать в более качественные и комфортабельные помещения, стоимость на которые значительно снизилась. Но большинство все-таки пытается найти компромисс с собственником и перезаключить договор аренды. Если это не удается, то арендатору приходится искать новый офис. В этом случае предпочтение в основном отдается комфортабельным объектам В-класса.
Переезд в помещения более низкого класса связан с вынужденной экономией средств в период кризиса. Но существуют и такие компании, которые решают воспользоваться кризисной ситуацией и переехать в более престижный офис. В нынешних условиях вполне реально переехать в более качественное помещение и при этом еще и сэкономить на аренде. Если же переезд связан исключительно с экономией, то арендаторы не думают о престиже, соглашаясь на менее престижные районы и помещения по более низкой цене.
Не смотря на все вышеперечисленное, в последнее время на рынке недвижимости наблюдается некоторое оживление. Стали появляться компании, предпочитающие приобрести помещение в собственность. Цены они предлагают низкие, но для рынка важна любая активность. Увеличение количества сделок будет свидетельствовать о том, что рынок пережил черные времена и в ближайшем будущем можно надеяться на дальнейший рост.
Например, компанией CBRE была достигнута договоренность об аренде нового офиса в БЦ «OKO», расположенном в Москва-Сити. Также продолжается строительство и сдача в аренду некоторых других объектов. Если на протяжении 2014 г большинство арендаторов предпочитали перезаключать договора с существующими арендодателями, пересматривая условия аренды, то сейчас наметилась тенденция аренды новых помещений.
Эксперты считают, что основным трендом этого года станет борьба за арендаторов на фоне снижения спроса на аренду офисной недвижимости. По их подсчетам спрос упадет не менее, чем на 20%, а уровень вакантных площадей вырастет до 30-35%. На 2015 г заявлено 1,4 млн кв. м офисных площадей, из которых будет востребовано порядка 750-850 тыс.кв.м, то есть доля свободных площадей продолжит увеличиваться и за 2015 г составит около 30% в классе А и примерно 15% в классе В.
В связи с тем, что на сегодняшний день отсутствуют экономические предпосылки улучшения ситуации в сфере реального бизнеса, роста количества сделок на рынке недвижимости в ближайшее время не произойдет. Арендодатели вынуждены будут занимать существующие ниши на теперешнем рынке, принимая условия арендаторов. Во избежание простоя площадей, собственники должны будут либо улучшать условия, либо снижать расценки, чтобы сохранить конкурентоспособность.
Скорее всего, снизятся и темпы строительства новых офисных площадей. До того момента, пока не стабилизируется ситуация с вакантными офисными помещениями (предположительно это произойдет не ранее 2016 г), строить новые просто не будет смысла.
На сегодняшний день существует два варианта развития ситуации. В первом случае спад продлится до конца этого года, затем наступит временная стабилизация, которая позволит обновить стратегии поведения на рынке. Это станет возможным при условии улучшения общей экономической ситуации в стране. Если же этого не произойдет, то период стабилизации на рынке офисной недвижимости наступит не ранее 2017 г.
Однако, кризис имеет и некоторые положительные последствия. С рынка исчезают неконкурентоспособные игроки. Более гибкие и эффективные участники смогут приспособиться к новым условиям и добиться достойных показателей.