«Москва-Сити» превратится в столичный downtown
По мнению Генерального директора УК "Башни Москва-Сити" Дмитрия Крылова сегодня сложилось неверное представление о востребованности офисов в ММДЦ. В то время, как пресса и консультанты утвердают, что в бизнес-центрах Сити пустует половина площадей, это не совсем корректная оценка. Дело в том, с момента ввода в эксплуатацию небоскребы заполняются дольше, чем обычные бизнес-центры – как правило в течение 3-5-х лет. За последние два года в Сити построено 5 новых небоскребов – это сотни тысяч кв. м офисных площадей. Поглощение такого объема, да еще и без отделки, потребует времени. Если же сравнить с башнями, построенными до 2012 г, то они заполнены почти полностью, вакантность площадей здесь не превышает 10,6%, что лучше, чем в среднем по рынку в классе А.
Интересно отметить, что и эти 10,6% могли бы также быть заполнены, если не сдавались в бетоне (shell&core), а с готовой отделкой под арендатора. На текущем рынке собственники офисов без отделки столкнулись с проблемой невостребованности своих площадей – арендаторы в кризис не готовы платить за отделку и ремонт, либо требуют значительного дисконта и арендных каникул. Вероятно, что девелоперы новых небоскребов в Сити, учтут этот момент в будущем.
Востребованность офисов в Сити хорошо подтверждают цифры: в бизнес-центре «Башня на Набережной» заполнено 89% площадей, в БЦ «Северная Башня» - 93%, в бизнес-центре «Город Столиц» - 91%, в деловом комплексе «Башня Империя» - 87% офисов.
К 2018 г, когда все проекты будут завершены, деловой центр «Москва-Сити» имеет все шансы стать полноценным московским downtown и составит серьезную конкуренцию всем БЦ внутри ТТК. Одним из явных преимуществ Сити станет широкий ассортимент качественных офисных площадей, виды, уникальная инфраструктура и, более низкая арендная плата. При восстановлении экономики за счет конкуренции она будет расти ниже, чем в центре Москвы.
По мнению консультантов, новыми арендаторами Сити в ближайшем будущем станут компании из престижного района от Кремля до Белорусского вокзала. Офисы в ММДЦ традиционно привлекательны для консалтинговых и финансовых компаний, так что их число здесь будет только расти. В последнее время также вырос интерес к Сити со стороны строительных, юридических и IT компаний.
В прошлом году гиганты российской индустрии «Транснефть» и «Роснефть» объявили о намерении разместить свои штаб-квартиры в Сити. Если это произойдет, то возникнет тренд переезда в ММДЦ большинства их дочек и заинтересованных компаний. Появление таких крупных якорных арендаторов неминуемо резко увеличит спрос на офисы в Москва-Сити со стороны компаний разного профиля и размеров.
Конечно, заполняемость «Москва-Сити» будет проходить постепенно. Во-первых, сейчас разница в ставках не настолько велика, чтобы арендаторы стали массово переезжать в деловой центр. Во-вторых, большая часть офисов в Сити предлагается в состоянии без отделки (shell&core) – компании сейчас просто не готовы тратить значительные средства на отделку офисов. В-третьих у большинства крупных арендаторов заключены долгосрочные договора с текущими БЦ.
Для крупных арендаторов собственники офисов в Сити готовы предлагать особые условия: фиксация валютного курса на срок более одного года, размер ежегодной индексации не выше инфляции, отделка под арендатора. В некоторых случаях возможна частичная компенсация отделочных работ. Другие условия также могут стать предметом переговоров.
Низкие ставки аренды в «Москва-Сити» привели к тому, что в небоскребах стали появлятся необычные форматы для коммерческой недвижимости такого класса. Например, в 2014 г на 43-м этаже башни «Империя» открылся самый высокий в мире хостел под названием High Level. По заверению владельцев, провести ночь на высоте 200 метров над землей в самом центре Москвы доступно каждому, минимальная стоимость составит всего 1100 руб. Эта цена включает в себя завтрак, чай и кофе, бесплатное пользование библиотекой, а также доступ в интернет. Персонал хостела говорит на английском, немецком, французском, норвежском, испанском, китайском, и еврейском языках.
Также набирает популярность формат коворкингов в деловом центре. Мини-офисы и рабочие места в формате openspace хорошо востребованы бизнесменами, фрилансерами и стартаперами. На выбор для начинающих бизнесменов в аренду предлагается арендовать рабочие места в «Башне Федерация Восток» (24 и 29 этажи), в Башне Москва бизнес-центра «Город Столиц» (10, 13 и 19 эт), в «Башне Империя» (16 и 39 эт) и БЦ «Северная Башня» (19 эт). Наиболее доступный офис в Сити обойдется от 1000 руб. в день или 19 тыс. руб. в месяц – это будет не закрепленное рабочее место. Собственный мини-офис в аренду (от 20 кв. м) вместимостью до пяти рабочих мест обойдется от 150 тыс. руб. в месяц.
Ставки аренды офисов в Сити привлекательны также и для компаний с большим количеством персонала. Так, при аренде офиса класса А в Сити от 200 кв.м, на выбор арендаторов предлагается сотни различных вариантов разнообразной отделки и планировки. Базовые ставки аренды в «Москва-Сити» начинаются от 25 тыс руб за кв.м в год, что значительно ниже, чем в большинстве БЦ в центре Москвы.