Сколько сейчас стоят апартаменты в «Москва-Сити»
Апартаменты как отдельный сегмент рынка недвижимости в столице появились примерно десять лет назад, когда помещения этого формата поступили в продажу в первых небоскребах «Москва-Сити». До этого, в Москве было представлено как апартаменты всего несколько элитных квартир в отремонтированных особняках и промышленных зданиях.
Как отмечает Дмитрий Крылов, генеральный директор АН "Башни Москва-Сити": сегодня в ММДЦ введено в эксплуатацию более 1 200 апартаментов общей площадью более 215 000 кв. м. По окончанию строительства всех объектов Сити здесь будет находится в общей сложности около 3 800 апартаментов общей площадью около 615 000 тыс. кв. м.
Апартаменты предлагаются в уже введенных в эксплуатацию башнях «Город Столиц», «Федерация», деловом комплексе «Империя», многофункциональном комплексе «Меркурий Сити», башне «Евразия». В ближайшее время первые жильцы появятся в новостройках «Москва-Сити»: МФК «IQ-квартал» и жилая башня «Око». Также апартаменты предусмотрены новыми проектами для участков 1, 15, 17-18 и 20.
Как отмечают застройщики ММДЦ, спрос на апартаменты в «Москва-Сити», даже в кризис, сохраняется на стабильно высоком уровне. Даже в новых башнях, таких как МФК «Око», темпы продаж сопоставимы с темпами 2013 г., на сегодняшний день в «Око» продано около 55% апартаментов. Тем не менее, следует признать, что результаты динамики продаж каждого из первых трех месяцев 2015 г. оказались отрицательными. В количественном выражении продажи упали на 7%. Сейчас в Сити продается до десяти апартаментов в месяц.
МФК «Око» пожалуй сейчас наиболее успешный проект в Сити в плане жилья. Например, в МФК «IQ-квартал» в среднем продается 1-2 апартамента в месяц. За весь период продаж, о запуске которого было объявлено в начале 2013 г., в башне было продано 25% от общего объема апартаментов. В МФК «Меркурий Сити» спросом пользуются только апартаменты на верхних этажах - от 60-го до 70-го (за исключением трех технических).
Структурировать субрынок апартаментов в «Москва-Сити» сложно. По ключевым потребительским характеристикам, относительно которых покупатели апартаментов в небоскребах делают свой выбор – цена, этаж и вид из окна - предложения в разных башнях отличаются друг от друга.
Так, в некоторых окна выходят на Москву-реку, в других - на ТТК и старые кварталы жилой застройки. В «Башне Федерация» апартаменты предлагаются с 69-го по 86-й этаж, в «Городе Столиц» - с 19 по 73-й, в «Меркурий Сити» с 43-го по 70-й, а в «IQ-квартал» с 12 по 21-й. В Сити для всех общим является только одно правило - чем выше, тем дороже.
Что касаемо цен, то большинство девелоперов в начале 2015 поддались общим тенденциям рынка и перевели цены в долларах по льготному курсу. Стоимость апартаментов в «Москва-Сити» варьируется от 360 тыс. руб. до 1,2 млн руб. за кв. м. По сравнению с декабрем 2013 г., цены в долларовом выражении в среднем упали на 40%, а в рублевом – наоборот выросли на 5%.
Но здесь закономерностей тоже нет. Многое зависит от того, насколько соответствует спрос ожиданиям девелопера. К примеру, в МФК «Меркурий Сити» наиболее интересные цены предлагаются на не распроданных этажах (с 43-го по 58-й). Цена апартаментов здесь составляет 365-715 тыс. руб. за «квадрат». В октябре 2014 г. цены здесь были в диапазоне $10,5-15,8 тыс. (от 415 тыс. руб. за кв. м по курсу на тот момент).
По состоянию на март 2015 г. цены на апартаменты в «Башне Федерация Восток» снизились примерно на 10% по сравнению с ценами в октябре 2014 г. В «Федерации» можно приобрести апартаменты площадью от 79 до 370 кв. м, диапазон цен 395-620 тыс. руб. за кв. м. В октябре 2014 г. цена квадратного метра составляла $ 10,5-15 тыс.
Между тем, снижения цен в МФК «IQ-квартал» не наблюдается. Цены на апартаменты в этом небоскребе начинаются от 429 тыс. руб. за кв.м. Площади варьируются от 62 до 115 кв.м.
Рынок апартаментов в «Москва-Сити» весьма разнообразен. Здесь на выбор клиентам предлагаются как обычные, так и эксклюзивные апартаменты – площадью в целый этаж с видом на четыре стороны света, пентхаусы и двухуровневые пентхаусы площадью 900-1500 кв. м. В строящихся башнях можно даже заказать количество уровней будущего апартамента как горизонтально, так и вертикально. Как правило, такое жилье распологается на верхних этажах небоскребов. Но такие изменения важно согласовать вовремя, на этапе строительства проекта.
В последние годы произошли изменения в квартирографии предложения. Сегодня, рыночный спрос сконцентрирован на жилые пространства небольшого размера. Ввиду этого средняя площадь апартамента снижается. Минимальная площадь снизилась до 60 кв. м, максимальная площадь, как правило, ограничивается 200-300 кв. м.
Наиболее ликвидными предложениями по продаже апартаментов в Сити в настоящее время является жилье в высокой стадии готовности. Успех быстрой реализации жилья в башне «Око» объясняется, в первую очередь тем, что апартаменты предлагаются с готовой дизайнерской отделкой, оборудованной кухней и ванной комнатой. Стоимость таких апартаментов начинается от 360 тыс. руб. за кв. м.
А вот «Башня Федерация», как и большинство других небоскребов ММДЦ, предлагает апартаменты в состоянии Shell & Core («в бетоне»), но в качестве опции предлагает формирование и реализацию индивидуального дизайн-проекта со стороны заказчика. Минимальная цена апартамента в «Башне Федерация» - от 395 тыс. руб. за "квадрат".
На верхних этажах «Башни Федерация Восток» предлагаются площади свободного назначения - здесь собственники могут организовать самые высокие в Москве sky-офисы, объединив их с VIP-зонами и жилой частью - апартаментами. Собственник или топ-менеджер может прийти в офис прямо из своей гостиной. Площади таких sky-офисов весьма разнообразны – от 80 до 2 300 кв. м (весь этаж). Цена их ниже, чем в апартаментной части башни.
Между тем, в ММДЦ «Москва-Сити» сегодня предлагается более 250 тыс. кв. м. апартаментов с готовой отделкой, что позволяет говорить о формировании вторичного рынка. К примеру, в МФК «Город Столиц», построенном в 2009 г. и в деловом комплексе «Империя», построенном в 2011 г. практически нет предложений на первичном рынке.
Формированию вторичного рынка способствует и то, что часть апартаментов рассматривается покупателями как инвестиции. К примеру, клиенты, которые вложили деньги в 2009-2011 гг в покупку апартаментов в проекте «Город Столиц», в настоящее время получают от сдачи их в аренду 8-10% годовых. Даже притом, что в конце прошлого года многие собственники перевели арендные ставки в рубли, глобально аренда не подешевела. Это делает покупку апартаментов в «Москва-Сити» привлекательной инвестицией, несмотря на цены, которые превышают среднюю стоимость элитного жилья в столице на 10-20%.
Даже несмотря на то, что с нового года рынок аренды значительно просел, в ряде случаев на 20%, покупки с целью дальнейшей сдачи в аренду все равно популярны. Хотя продажи на вторичном рынке «Москва-Сити» также активны, поскольку есть собственники, которым по объективным причинам нужно срочно продать свою недвижимость и они готовы на скидку 20-25%. Покупка таких апартаментов является очень интересной с точки зрения инвестиций, с точки зрения конечного продукта, хотя и на первичном рынке недвижимости «Москва-Сити» можно получить привлекательную цену.
В последнее время правительство России и Москвы меняет свой подход к законодательству в сфере апартаментов. В случае если будет объявлена их амнистия и они будут приравнены к квартирам, это даст новый толчок к развитию этого сегмента рынка недвижимости - расширится круг потенциальных покупателей, так как апартаменты приобретут статус жилья «с пропиской», а также уменьшатся налоговая и эксплуатационная составляющие в обслуживании помещений.
Сити востребован и цифры говорят сами за себя. Общая площадь проданных и арендованных помещений в «Москва-Сити» в конце марта составила 850 000 кв. м. Посещаемость делового центра составляет около 100 тыс. чел., из которых около 60 тыс. - это жители, постоянно трудящиеся здесь офисные работники, около 40 тысяч - гости Сити. К 2018 г. ожидается, что ММДЦ ежедневно будет проживать и посещать около 300-350 тыс. человек.