Офис в Сити. Купить или арендовать?
Кризис – время возможностей. Благодаря снижению цен, сейчас можно купить или арендовать офис в Сити, ранее считавшися неприступно дорогим. Сейчас здесь скидки достигают 30-40% от прошлогодних цен. Но в деловом центре тоже есть своя конкуренция. Если рассматривать готовые к въезду офисы в «Москва-Сити», то их всего 10-15% от общего объема предложения, остальные либо заняты, либо без отделки.
Еще одно преимущество аренды или покупки офиса в Сити в том, что здесь много небольших офисов, блоками 100-200 кв.м, и даже меньше, в то время как в других бизнес-центрах класса А в Москве таких предложений просто нет. Это привело к тому, что инвесторов в ММДЦ стало так много, что впору говорить о состоявшемся вторичном рынке площадей.
Большинство клиентов перед тем как арендовать офис, рассматривают возможность его приобретения, и чаще останавливаются именно на покупке помещения. Этот подход более рационален в условиях экономического кризиса, но подходит далеко не всем, так как требует больших вложений.
Начало продаж офисов в Москва-Сити пришлось на 2008-09 гг, после кризиса. В то время арендаторы стали покидать свои офисы, что негативно стало сказываться на доходности владельцев бизнес-центров. Кризис вынудил девелоперов, которые строят в кредит, продавать площади в нарезку. И если в первом случае, застройщики столкнулись с большими расходами, так как банки сделали переоценку активов, то во втором случае пришлось пожертвовать доходностью и репутацией.
Дмитрий Крылов, генеральный директор УК "Башни Москва-Сити" так прокомментировал текущую ситуацию: большая часть компаний рассматривают офис в Москва-Сити для повышения своего статуса. На данный момент сделки в бизнес-центрах Сити проходят регулярно, так как есть большой спрос и выбор для клиентов. Многие мечтают иметь свой офис в высоком, большом и престижном небоскребе.
Сити интересен и крупному бизнесу, большие корпорации активно скупают площади в ММДЦ. Так к примеру банк ВТБ купил половину этажей в «Башне Федерация Запад», все остальное купили уже более мелкие клиенты и инвесторы. «Стройгазконсалтинг» купил несколько этажей в Башне 2000. Ведутся активные переговоры по покупке Транснефтью целиком всей Башни «Эволюция»...
Есть мнение, что наличие большого числа мелких инвесторов плохо влияет на качество бизнес-центра. Так, могут быть затруднения в вопросах проведения капитального ремонта, в том плане, что инвестор полностью не контролирует здание и его арендаторов. После чего могут начаться проблемы, и долгое принятие решения, так как найдется тот, кто вечно будет не довольный, и будет идти против всех.
Бизнес-центры класса А имеют свою, достаточно строгую, классификацию. Все это делается с одной целью - для привлечения новых клиентов. Помимо этого может проводиться расширение парковки, благоустройство территории для прохождения сертификации по международным стандартам. Такой сертификат есть у бизнес-центра Северная Башня.
Активная продажа офисов сейчас ведется в деловом комплексе «Империя» и «Башне Федерация». Между тем, в небоскребе Город Столиц почти все офисные помещения уже проданы - блоками от 400 кв. м.
При покупке офиса в Сити, клиенты подписывают одновременно с договором купли-продажи долгосрочный договор на эксплуатационное обслуживание с управляющей компанией комплекса. По этому договору УК обязуется выполнять некоторые работы, начиная с мойки фасадов и заканчивая обслуживанием инженерных систем.
Многих клиентов привлекает именно покупка помещений блоками, так как это хороший вариант инвестиций в недвижимость. Это особенно актуально для владельцев среднего и малого бизнеса с точки зрения экономии расходов на аренду офиса. А для инвесторов - это шанс неплохо заработать. Если вкладываться на старте проета, то доход может достигать примерно 30% от инвестиций.
Тем не менее, управляющие компании бизнес-центров по-прежнему отдают приоритет крупным клиентам. Управлять любым зданием легче, когда в нем 2-3 собственника, но когда их десяток, а то и еще больше, это создает много проблем. Для создания системы продаж для площадей в нарезку девелоперам приходится расходовать больше денег на персонал, на рекламу, учитывать желания будущих покупателей, учитывать ошибки, которые были допущены раньше. Большинство собственников просто к этому не готовы, так приходится всю систему создавать с нуля.
По-сути относится к системе продаж офисных зданий в нарезку можно по-разному, но при этом очевидно одно - продавая бизнес-центр частями, девелопер быстро сможет выйти из игры. Но есть одно условие - если девелопер сможет быстро и полностью продать все помещения в здании, в противном случае это может превратиться для него в новую головную боль.
При этом не следует забывать и о самом покупателе, который также хочет все приобрести по выгодным условиям. И тут уже не имеет роли растет экономика или кризис, так каклюди во все времена, покупали и продавали. Так уж устроен бизнес.