Про небоскребы
Немногим известен тот факт, что в Москве планировалось строить небоскребы не только в Сити. В столице, в начале нулевых, разрабатывался проект под названием "Новое кольцо Москвы". Им предусматривалась постройка почти 60 многофункциональных высотных комплексов к 2015 г.
Согласно плану, разработанному городскими властями, 25 небоскребов стать должны жилыми зданиями, 3 - гостиницами, 16 - многофункциональными комплексами, 16 - административными объектами. Обе очереди (первая и вторая) программы предполагали собой возведение 38 высотных зданий, а третья очередь предполагала еще 22 здания.
В общей сложности, согласно программы, всего должно было появиться почти 200 новых зданий высотой более 30 этажей. В Генеральный план по развитию Москвы был внесен проект "Нового кольца Москвы" со срокам выполнения непосредственно до 2020 г. Было создано ОАО "Новое кольцо Москвы" - специально с целью разработки предпроектной документации про небоскребы Москвы и для осуществления строительства высотных новых зданий.
Выполнение данных планов в 2012 г. стало невозможным, поскольку столичным правительством было принято постановление относительно высотных ограничений в Москве. Максимально разрешенную высоту зданий ограничили 75 метрами или 22-25 этажей.
На данный момент активноcть девелоперов по строительству небоскребов переместилась в регионы. На конец 2015 г. в России построено 151 здание с высотой свыше 100 м, а в стадии строительства находятся еще 33 небоскреба. Количество зданий, учитывая разрабатываемые и приостановленные объекты, превышает 230.
Почему же Москве не стать Нью-Йорком?
Мэрия отказалась от этои идеи ввиду нескольких причин:
1. Увеличение роста мегаполиса в высоту способно породить излишнюю нагрузку на уже существующую инфраструктуру. Это влечет за собой необходимость создания дополнительных транспортных узлов, новых дорог, социальной инфраструктуры;
2. Высотное строительство неминуемо изменит облик столицы.
Так, одним из символов завершения "лужковской" застройки стало фактическое закрытие этой программы. На основании сведений о географии, рельефе определены были места панорамного обзора и видовые точки, которые должны остаться открытыми, не нарушая, тем самым, исторический облик Москвы. А в 2013 г. ОАО "Новое кольцо Москвы" было признано банкротом.
Высотным регламентом был практически поставлен крест на последующем развитии небоскребов в Москве. Разрешения, полученные до постановления на реализацию проектов, оставили в силе, но их мало. А вопрос о строительстве каждого высотного объекта решается исключительно в индивидуальном порядке. Таким образом, у любителей высоты имеется возможность поселиться за облаками, но с течением времени выбор сокращается.
Власти объясняют необходимость высотного регламента сохранением исторических и градообразующих видов и нагрузкой на транспортную, социальную сеть. Появление новых небоскребов, по сути, станет возможным при отмене высотного регламента. Хотя сейчас маловероятно, что даже при таком исходе, девелоперы начнут массовое строительство небоскребов.
По мнению экспертов, рассуждать про небоскребы можно лишь тогда, когда это экономически целесообразно, а именно: если участок является дорогим и находится в довольно перспективном месте, где граждане готовы будут заплатить большую стоимость за квартиру либо апартаменты нежели в таком же, но среднеэтажном комплексе.
В центральных районах Москвы возможно высотный проект и будет востребован, а вот о спальных районах и регионах такого не скажешь. Конечно, небоскреб вполне может стать некоторой доминантой города и района. Но вести речь о подобном массовом возведении таких зданий в России сейчас рано. Помимо этого, следует помнить, что власти тщательно следят за тем, чтобы сохранить исторический облик центра Москвы и Санкт-Петербурга. Город скорее не допустит появление высотки, которая не будет вписываться в концепцию района.
А что Питер?
Считается, что в северной столице высоток абсолютно нет, но это является заблуждением. Количество жилых зданий выше 100 м высотой в Санкт-Петербурге совсем немного - всего 5-6 комплексов. На сегодня самый высокий жилой проект - это комплекс в Невском районе. Высота его - 121 м, в нем 35 этажей.
Заявлены еще несколько проектов небоскребов в Приморском и Невском районах. Предположить пока сложно, когда они будут реализованы.
И все же в Санкт-Петербурге высотное строительство вряд ли станет массовым по нескольким причинам:
Градостроительным регламентом жестко контролируется высотность строений. В особенности это касается проектов, которые расположены в историческом центре либо в районах, которые максимально приближены к историческим и главным доминантам города;
Помимо этого, для высотного возведения требуется применение дорогостоящих технологий и это все неминуемо отразится на ценах. Спрос на такую недвижимость в Питере за пределами центра города непредсказуем.
Зато именно в этом городе строится небоскреб "Лахта-центр", высота которого 462 м. В будущем он обещает быть самым высоким зданием в России. Это будет чисто коммерческий проект, в котором разместятся офисы и инфраструктура.
Что остается?
Генеральный директор АН "Башни Москва-Сити" Дмитрий Крылов отмечает широкий выбор предложений в столице для жаждущих витать в облаках. Высотное жилье только на первичном рынке предоставлено в 15 проектах. Больше всего такого жилья расположено на территории "Москва-Сити".
В настоящее время продажа апартаментов предлагается в 6 башнях: "Меркурий Сити", небоскреб "Око", "Башня Федерация", комплекс "IQ-квартал", "Город столиц", "Башня Империя". В этих МФК суммарно запроектировано порядка 260 тыс. м. кв. апартаментных площадей (свыше 1500 лотов). На первичном рынке из них экспонировалось примерно 350 апартаментов (порядка 60 тыс. м. кв.). Свыше 100 апартаментов выставлено на вторичном рынке.
Самыми высокими московскими новостройками по-прежнему остаются башни: "Город столиц" - высота 302 м, "Меркурий" - 339 м, "Око" - 352 м и "Федерация Восток" - 374 м. Также еще деловой комплекс "Империя", высота которого 240 м. Настоящими высотками можно назвать еще девять проектов, несмотря на то, что они ниже 200 м - это квартал "Воробьевы горы", МФК "Савеловский Сити", ЖК "Триколор", МФК "IQ-квартал", ЖК "Алые паруса".
В основном, первичный рынок жилья представлен в высотных зданиях апартаментами "Москва-Сити". "Стройка века", крупный градостроительный проект - основной "поставщик" достаточно видовых высотных квартир. Что касается вторичных продаж, они пока ведутся, в основном, в других столичных высотках.
Если речь идет о высотном рынке, в сегменте бизнес и элитного класса по городу в целом, то сегодня на вторичном рынке предлагается 1675 апартаментов и квартир. Из них 41% апартаментов - 685 шт, 59% квартир - 989 шт. В целом вся площадь высотного предложения составляет 218,48 тыс. м. кв. Квартиры из них 52% - 112,799 тыс. кв.м, апартаменты 48% - 105,681 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена 772,1 тыс. руб. за 1 кв.м. Стоимость квартир в высотных комплексах составляет ориентировочно 615,4 тыс. руб., а апартаментов - 939,333 тыс. руб. за 1 кв.м. (столь ощутимая разница возникает из-за дороговизны апартаментов в небоскребах "Сити").
Первичный рынок немного меньше. Общее число апартаментов и квартир, выставленных на продажу, составляет - 591 шт, апартаментов из них 55% - 326 шт, квартир 45% - 265 шт. Площадь предложения - 72,560 тыс. кв.м. Квартиры из них 25% - 17,99 тыс. кв.м., апартаменты 75% - 54,57 тыс. кв.м. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м - 584,75 тыс. руб. В среднем квартиры стоят порядка 216,56 тыс. руб., апартаменты - 706,125 тыс. руб.
На Москву - с высока...
Какие преимущества получают покупатели, которые поселились, например, на 60 этаже, помимо уверенности в том, что это круто?
Прежде всего - это виды. Зачастую, высотное строительство встречается чаще всего в местах, откуда непосредственно открываются великолепные виды на лесные массивы, близлежащие парки, водоемы. Есть возможность при высотной застройке с верхних этажей сделать панорамный обзор. Такие объекты встретить можно в совершенно различных районах столицы.
Главной изюминкой проектов является наличие панорамных видов и видовых квартир. По этой причине чаще всего высотки встречаются в именно верхних ценовых сегментах, потому как они обладают по определению более благоприятным и престижным месторасположением.
Следует учитывать, что в подобных высокоэтажных проектах с особыми видовыми характеристиками используются повышающие индексы стоимости в зависимости от повышения этажности. По этой причине квартиры на самых верхних этажах конечно же дороже стоят нежели на средних. При иных равных условиях квартира с видовыми характеристиками в таком же жилом комплексе стоить будет примерно на 15% дороже, нежели квартира без таковых.
Также имеют место множество экологических проведенных исследований, на основании которых известно, что смог и прочие загрязнения воздуха не поднимаются выше 20-25 этажа. И даже уличный шум уже не слышен с такой высоты. Соответственно, жильцам предоставлены более комфортные условия для проживания.
Риэлторами подмечено, что у высотной жизни своя аудитория. По мнению Дмитрия Крылова, жизнь в небоскребе привлекает, в первую очередь, людей творческих, которые не придают большого значения бытовой суете. Они жаждут наслаждаться простором, видом, любоваться восходами, закатами. Скорее всего, выбирая квартиру, бытовые проблемы для них стоят не на первом месте.
Ко второй категории потенциальных покупателей можно отнести молодежь. Молодым людям по вкусу наслаждаться жизнью в огромном мегаполисе, который открывает пред ними большие перспективы. Они лишь начинают жить, строить собственную карьеру. Их манит свобода, которую с лихвой предоставляет высота. Их мечта - завоевать этот город.
А вот покупатели в возрасте, напротив предпочитают пока традиционные жилые комплексы с квартирами до восьмого этажа. Хотя встречается среди продавцов апартаментов и инвесторы, которые вкладывались изначально в недвижимость для перепродажи и люди, которые по личным обстоятельствам переезжают. К первой категории относятся собственники, которым как в последствии оказалось, жизнь наверху не понравилась. Вторая категория - это владельцы апартаментов, которые расширили состав семьи.
Учитывая то, что высотки "Москва-Сити" не рассчитаны на семейных покупателей, людям проблематично здесь устроить ребенка в сад либо в школу, ведь поблизости подобные инфраструктурные объекты попросту отсутствуют. В результате, семьи стараются продать апартаменты в высотке, перебравшись в иные, более приспособленные жилые комплексы для проживания с детьми.
Купить мало. Нужно еще содержать
Жизни на высоте свойственны некоторые особенности, с которыми потенциальным покупателям лучше бы ознакомиться до момента покупки. Что касается бытового аспекта - жизнь в небоскребе значительно дороже нежели жизнь в обычном доме. При чем, существенно дороже.
В небоскребах "Москва-Сити" эксплуатационные расходы на порядок выше, чем в обыкновенных среднеэтажных домах. Исходя из данных АН "Башни Москва-Сити" примерные расходы за обслуживание апартамента площадью 225 кв.м в "Городе столиц" составят порядка 60 тыс. руб. в месяц, не учитывая воду и электричество, оплачиваемых по факту.
Почему же эксплуатация небоскребов стоит таких внушительных сумм? Сравнительно с стандартным жилым домом, имеющим 16-25 этажей, особенности начинаются с момента проектирования. Используются здесь принципиально другие конструктивные решения, потому как ветровые нагрузки активно влияют в дополнение к обыкновенной статике. Должны быть сертифицированы материалы, предназначенные для облицовки фасадов для высотного возведения и обладать прочностными повышенными характеристиками.
Плюс требуются более сложные инженерные многозональные системы с оборудованием повышенной мощности. Их управление должно быть полностью автоматизировано. Окна ниже 25 этажа уже не открываются и возникает потребность дополнительных нагрузок на вентиляционную систему и систему кондиционирования либо устройства "двойного фасада" с целью поддержания комфортного микроклимата.
Эти объективные факторы влекут за собой существенное увеличение энергопотребления. Соответственно, помимо прямых затрат на возведение, многократно превышающих стандартные расходы, достаточно увеличиваются расходы на эксплуатацию.
Как сообщил г-н Крылов: "При обслуживании небоскребов, самой большой статьей расходов считается мойка окон, фасадов. Следующей статьей расходов является обслуживание лифтов. Современный небоскреб обслуживает в среднем более 30 лифтов".
На пожарной безопасности также не принято экономить. В небоскребах, с целью обеспечения быстрого пожаротушения и спасательных работ, предусмотрены пожарные лифты, которые рассчитаны на спасателей. Работа подобных лифтов при возникновении пожара не блокируется, в отличие от пассажирских лифтов, которые спускаются вниз автоматически, открывая пассажирам двери на выход.
В небоскребах, кроме того, предусмотрены вертолетные площадки либо площадки, обустроенные специально для приема спасательных кабин на кровле здания. Здания оснащены безопасными зонами, позволяющими в случае пожара, дождаться спасателей, если возможность эвакуироваться по лестнице отсутствует. Располагаются они на технических этажах. Обустроены устройством внутренней связи, по которому есть возможность связаться с диспетчерской, работающей круглосуточно. А вот мусоропроводы и веранды в небоскребах запрещены и попросту отсутствуют.
Не смотря на многие противоречия с точки зрения "комфорт/цена" интерес к небоскребам с каждым днем только растет. Риэлторы отмечают, что среди потенциальных покупателей часто встречаются "псевдопокупатели" - люди, под предлогом желания приобрести апартаменты, поднимаются на высокие этажи с продавцами и фотографируются на великолепном фоне панорамного вида столицы. Свои действия они объясняют тем, что нужно им посоветоваться с близкими относительно панорамного вида. Часто такие клиенты не называют бюджет, а затем и вовсе отключают телефон. Это свидетельствует о том, что такие высотки привлекают не только покупателей с большими деньгами, но и обычных любителей красивых достопримечательностей столицы.