Проекту «Москва Сити» 20 лет. Итоги
Проект «Москва-Сити» отметил свой 20-летний юбилей. То, что когда-то представлялось многим лишь расплывчатой фантазией о Москве будущего, сегодня стало органичной частью привычного облика города, постоянно расширяющейся за счет включения новых элементов. Кого-то это раздражает, других, наоборот, – интригует.
Изначально планировалось, что ММДЦ станет новым центром бизнеса, туризма и развлечений для жителей и гостей города, но эта задача была осуществлена лишь отчасти. Башни «Москва-Сити» постепенно сдаются в аренду представителям крупнейших компаний, среди которых немало организаций с мировым именем. Ежедневно за покупками в ТРЦ «Афимолл Сити» приезжают десятки тысяч человек. На территории делового центра регулярно проходят съемки фильмов и клипов – лучшего места для демонстрации высокого бизнес-статуса телегероев и создания хай-тековской атмосферы в столице не найти...
Однако процесс строительства ММДЦ сильно затянулся в связи с экономической и политической нестабильностью, имидж вечной стройки не располагает к отдыху и наслаждению уникальной мега-урбанизированной обстановкой. Сюда приезжают по делам, на работу в офисах и магазинах, в фотографических целях – чтобы поймать живописные рефлексы на гладких стеклянных поверхностях фасадов. Но больше здесь москвичей ничто не привлекает.
В середине 90-х, когда проект создания Сити существовал только на бумаге, с трудом верилось в то, что архитекторам удастся реализовать эту невероятно сложную утопическую задачу – превратить унылую промзону в сверкающий стеклом и металлом Деловой центр. Не верилось, что при тогдашнем строительном потенциале существующие на унылом земельном участке здания можно будет сочетать с небоскребами крупнейшего в Москве градостроительного объекта.
Но через 20 лет этот район выглядит совсем иначе. Перед нами – радующий глаз урбанистический пейзаж с целым «лесом» из стройных башен. Это еще не полноценный городской район, а скорее стройплощадка, но и сейчас уже там по-настоящему здорово! Любопытно блуждать по бесконечным лабиринтам каменных громад, отражающихся в зеркальных фасадах друг друга, ощущать гигантское пространство вокруг себя и задирать голову в поисках верхушек башен, которые теряются в небесах. Это уникальный опыт создания рукотворного аналога естественного горного ландшафта, в котором не хватает только деревьев.
Психологически с нехваткой зелени в Сити трудно смириться. Взору, наталкивающемуся на сплошные стеклянные массивы, недостает теплоты. Именно поэтому холодные глыбы торгового комплекса «Афимолл» украшены изображением русского смешанного леса. Эта имитация густых зарослей прямо в центре ультрасовременного Сити немного сглаживает ощущение внутреннего дискомфорта.
Данной проблемы касались многие спикеры, выступавшие на недавно прошедшей конференции «Высокий мир. Москва-Сити. Обратный отсчет». Они говорили об острой необходимости благоустройства и озеленения территории Сити вне зависимости от темы докладов: начиная с общих территориальных проблем комплекса и заканчивая нюансами строительства отдельных зданий. При отсутствии возможности повлиять на данной стадии строительства на те, или иные пункты проекта, например, на приведение всех объектов к единой композиции, на первый план выйдет задача гармонизации среды, ее адаптации для комфортного труда и отдыха сотрудников и посетителей.
Основными задачами в Сити станут развитие инфраструктуры (транспортных развязок, устройства зоны отдыха и культуры). Некоторые из этих задач лягут на плечи города, за решение других будут ответственны уже готовые или еще только проектируемые коммерческие объекты.
12 из обозначенных в проекте 25 зданий уже построены, 9 находятся на стадии активного строительства, а на участках №№1,4,20 разрабатываются планы еще возведения еще трех башен. Кризис безусловно отразился на темпах строительства, условия как и 5 лет назад не самые благоприятные для мега-проектов. И пока не ясно, удастся ли девелоперам завершить строительство ММДЦ в срок, установленный Правительством Москвы.
Также не ясно, насколько существенным будет влияние неблагоприятных экономических факторов на рентабельность уже готовых или только запланированных офисов и апартаментов на территории ММДЦ «Москва-Сити»? Каковы шансы на успех предприятия? Какие вопросы следует решать прежде всего? Весь этот комплекс вопросов обсуждался на прошедшей недавно конференции.
Ее участниками были чиновники, проектировщики, девелоперы, строители, риелторы – все те, кто принимает участие в реализации проекта. Конференция состояла из трех частей, на которых обсуждались поэтапно общие градостроительные вопросы, затем более частные вопросы строительства новых объектов и работы с недвижимостью.
ММДЦ «Москва-Сити» занимает немаловажное место в осуществлении таких первостепенных городских программ, как развитие транспортного сообщения города, реконструкция зоны вдоль Москвы-реки, конверсия промзон на окраинах...
Кроме того, Сити предстоит стать составляющей провозглашаемой властями полицентрической концепции Москвы, хотя пока его еще трудно назвать полноценным «городом в городе». Чтобы он начал нормально функционировать, необходимо сформировать там сбалансированную городскую структуру, благоустроить общие пространства. На данном этапе проектирования эти моменты только разрабатываются.
Предполагается создать большую площадь перед будущим киноконцертным залом и на Пресненской набережной, которая станет первой тестовой площадкой по благоустройству прибрежных территорий и развития речного транспорта Москвы. Внешний облик Сити слегка изменится за счет включения в облицовку новых высоток помимо стеклянных большего количества элементов из натурального камня. Таким образом, осуществится более гармоничный стилевой переход от всецело стеклянных фасадов ММДЦ «Москва-Сити» к существующей застройке столицы в традиционном стиле и новым районам Большого Сити.
В 2010 г Правительство Москвы осуществило ревизию проекта ММДЦ на основе сравнения потенциала будущей инфраструктуры и масштабного изучения спроса и потребностей рынка. В итоге, количество офисных площадей в Сити было уменьшено Градостроительно-земельной комиссией на 2 млн. кв. м, вместо офисов добавили новые общественные, культурные функции и транспортные объекты. По 500 тыс. кв. м проектируемой недвижимости согласованы, одобрены новые параметры, скорректированы некоторые принятые ранее решения и проекты.
В частности, пересмотрена согласованная ранее концепция развития участка №4, где будет находиться вторая очередь делового центра «Империя». Теперь там запланирован новый многофункциональный спортивно-медицинский комплекс с различными функциями. Концепция этого МФК заключается в удовлетворении медицинских и спортивных потребностей работающих и проживающих в Сити москвичей. Помимо лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений этот комплекс площадью 105000 кв. м (наземная часть будет составлять 85 000 кв. м, подземная – 20 000 кв. м) вместит в себя общественные зоны, столовые, кафе, торговые точки и сервисные центры.
Помимо всего прочего между объектами Сити и набережной будет протянут мост, который соединит их пешеходной зоной с озеленением. На этом благоустроенном участке над дорогой образуется рекреационная зона для сотрудников комплекса, жителей и гостей Москвы. Пока что на данном этапе обсуждаются земельно-правовые аспекты строительства, поскольку две опоры проектируемого моста будут находиться на территории города. Начало работ по объекту ожидается не ранее конца 2015 г.
Само расположение «Москва-Сити» в структуре генерального плана города создает подходящие условия для его оформления как новой точки роста мегаполиса. Будучи полицентрическим городом, Москва имеет 4 развитые транспортные системы: метро, автомагистрали, железные пути, реку. Власти столицы усмотрели на пересечении этих транспортных городских систем основные точки роста. Чем больше видов магистралей пересекается – тем больше шансов на развитие в этой точке.
В Сити пресекается ж/д, речной транспорт, линии метрополитена, ТТК. Второй аналогичной такой точкой роста является ЗИЛ. В советскую эпоху эти территории были обычными промышленными зонами, но в постиндустриальный период они обрастают новыми функциями – жилыми и рекреационными. Пространство вокруг «Москва-Сити» в ближайшем будущем будет активно расстраиваться, сам деловой центр будет способствовать ускорению этого процесса, предоставляя все новые рабочие места жителям близлежащих районов. На пути этого процесса может встать только отсутствие соответствующей транспортной инфраструктуры с необходимой пропускной способностью.
Ряд конструктивных решений, призванных полностью преобразовать ситуацию в самом Сити и в прилегающих районах, уже реализуется. Так, восстановлено и продлено до Пресненской набережной Звенигородское шоссе. Подходит к завершающему этапу подготовка к строительству дублера Кутузовского проспекта. Новая магистраль соединит «Москва-Сити» с Молодогвардейской развязкой в 2018 г, то есть по сути по нему можно будет без пробок добраться до МКАД.
От станции «Тестовская» радиальной ж/д ветки Киевского направления будет прорыт подземный переход в Сити для улучшения пешей доступности ММДЦ. К концу 2015 г планируется достроить внутреннюю кольцевую транспортную эстакаду в самом Сити. Отдельные участки эстакады уже начали работать, а запуск полноценного транспортного движения по ней разгрузит дороги внутри делового комплекса.
Отдельный блок решений предусматривает усовершенствование метрополитена. К 2016 г у станции «Международная» запланировано открытие второго выхода – в сторону «IQ квартала». Здесь также будет функционировать крупнейший в столице транспортный терминал с мостом к транспортно-пересадочному узлу «Сити». В этом же году планируется, что станция метро «Деловой центр» станет частью новой ветки метро, которая пойдет от ст м. «Петровский парк».
Будет озеленен участок №30, набережная, свободные участки внутри комплекса, внутри зданий. Набережную предполагается комплексно благоустроить по проекту бюро «Проект Меганом», которое победило в конкурсе на реконструкцию берегов Москвы-реки.
Безусловно, многих волнует вопрос сроков строительства флагманского небоскреба в Сити - «Башня Федерация». Строительство этой высотки началось около 10 лет назад, но проект до сих пор не достроен, зато успел претерпеть в процессе реализации ряд существенных изменений. Одним из фундаментальных решений стал демонтаж центральной коммуникационной 420-метровой мачты-шпиля. Он должен был выполнять связующие функции между другими башнями комплекса и служить одновременно смотровой площадкой.
Как сообщил генеральный директор «Башни Федерация» г-н Смирнов: «Решение отказаться от наполовину возведенного шпиля было достаточно обосновано. Аргументы сводились к опасности обледенения и пожарной небезопасности, колебаниям высокой конструкции от ветра, экономическим причинам. Демонтаж основательной несущей железобетонной конструкции был тяжелой трудоемкой работой, поскольку запас прочности у нее был огромным».
Изменения не коснулись 2-х многофункциональных башен «Федерации» – «Запада» и «Востока». Они по-прежнему включают жилые, офисные, спортивно-развлекательные, сервисные помещения. Более того, помимо запланированных функций они расширятся за счет новых элитных помещений. Так, на 63–68 этажах башни «Восток» расположатся огромные sky-офисы и одновременно апартаменты площадью от 80 до 2300 кв. м. На 90–95 этажах башни будут находиться люксовые «платиновые апартаменты» с роскошными панорамными видами из окон.
Михаил Смирнов не относит к недостаткам проекта «Федерации» ограниченное число парковочных мест – всего 70 на весь комплекс. Недостаток парковок для сотрудников и клиентов восполнит огромный запас машиномест других объектов в Сити. По его словам, «Башня Федерация» изначально не рассчитывала заработать на машиноместах, поэтому ограничится покупкой парковочных площадей для клиентов у своих соседей. Непосредственно рядом с самой башней строится огромный отдельно стоящий наземный 16-этажный паркинг на 2800 м\м. Этого количества более чем достаточно для покрытия потребностей сотрудников комплекса, а также для сдачи арендаторам.
МФК «Око» на участках 16а и 16б принадлежит как раз к таким богатым на парковки небоскребам. Комплекс включает 2 башни по 85 и 49 этажей и объединяющий их 6-этажный торгово-развлекательный центр «Кристалл», в котором есть магазины, фитнес-центр, бассейн, мини-кинотеатр, бизнес-инфраструктура – конференц-зал и переговорные. В 85-этажной башне будут располагаться жилые помещения, а в 49-этажной – офисы. Изюминкой проекта «Око» стало то, что, в целях оптимизации использования свободного пространства в офисном корпусе, часть лифтовых холлов от незадействованных на определенных этажах лифтовых групп переделана под санузлы.
Вся сложнейшая структура будущего транспортно-пересадочного узла, объединяющего в одну систему станции метрополитена «Международную» и «Деловой центр» с терминалом МК МКЖД «Сити» и общественно-торговой зоной, будет находиться под эстакадой ТТК и МК МКЖД. Данный узел рассчитан на значительную пропускную способность – 12 тыс. человек в час пик. Также под эстакадным пространством для ММДЦ запланированы еще паркинги. Переговоры об их строительстве как раз ведутся между Правительством Москвы и компанией «Энка». Дополнительно к указанной инфраструктуре на территории Большого Сити будет построена дополнительная станция МК МКЖД «Шелепиха», через ТПУ связанная с Третьим пересадочным контуром метрополитена.
Тема третьей части состоявшейся конференции – «Баланс площадей. Аналитика и прогнозы». На ней эксперты конкретизировали вопросы использования башен и поиска новых для Сити форматов недвижимости.
К таким альтернативным форматам доходной недвижимости относятся пока еще новые, но интересные объекты, как хостелы, коворкинги, апарт-отели, успешно работающие в деловом районе Парижа, аналогичному Сити - La Defense, художественные галереи, арт-студии. Если эти объекты смогут выдержать экономическую конкуренцию, они наверняка станут центром притяжения как для работающих в Сити, так и для обычных горожан. Благодаря таким нововведениям «Москва-Сити» был и будет привлекателен для инвесторов.
На текущий момент процент свободных площадей в Сити составляет 42%, но есть все предпосылки к тому, что не далее, чем через 2-3 года эти площади будут сданы в аренду. Чтобы повысить привлекательность ММДЦ, достаточно включить в инфраструктуру центра развлекательную и культурную составляющие, которые сделают Сити не только торговым и деловым центром, но также своеобразной Меккой развлечений для гостей со всей Москвы. Что касаемо озеленения, то, для экономии площади, высадку деревьев можно развивать не только в горизонтальном направлении, но и по вертикали. Так, на 20-м участке задумали озеленить башню висячими садами.
ММДЦ «Москва Сити» – замкнутый мир, который хоть и живет своей жизнью, но в то же время всегда открыт окружающему миру. Не только клиентам, но и случайным посетителям, вышедшим на охоту фотохудожникам, которые ищут в нем тайну его привлекательности. Этот город в городе охотно познакомит всех желающих со своей историей, обычаями и достопримечательностями. Хочется верить, что именно гостеприимство и открытость миру «Москва-Сити» будет культивироваться в ближайшие годы, и что деловой комплекс, как рукотворный цветок, раскроет все свои возможности и станет полноправным районом столицы – насколько же московским, настолько и международным.