Доходность инвестиций в элитные апартаменты

Столичный рынок недвижимости переживает новые тенденции. Доходность инвестиций традиционных инструментов снижается. Инвесторы ищут новые источники дохода от вложений в недвижимость. Таким инструментом может стать приобретение элитного апартамента с целью сдачи в аренду.

При покупке апартамента на стадии строительства проекта и последующей продаже в момент ввода здания в эксплуатацию доходность может достигать 30-50% годовых. В случае использования этого вида жилья как арендного бизнеса, т.е. от при сдаче аренду ежегодно можно заработать в среднем 10% годовых в валюте.

Что интересно, В девелопменте максимальную прибыль дает строительство и продажа именно жилой недвижимости. За ним в рейтинге рентабельности следует продажа апартаментов, а вслед за ними — продажа офисов.

Так было не всегда. До кризисных событий наиболее высокую прибыль девелоперам приносила продажа офисных помещений. Но в последнее время, тренды изменились. Большое влияние оказала политика властей Москвы, а именно запрет на строительство офисных помещений в границах Садового кольца, а в перспективе запрет возведения новых офисных зданий внутри ТТК. Такая политика властей привела к тому, что девелоперам пришлось изменить подходы к своим проектам.

Доходность инвестиций в элитную недвижимость снижается по разным причинам. Девелоперы сейчас ограничены в своих проектах. Участились случаи, когда изначально выдавались разрешения, к примеру, возвести 200 тыс. кв. м, а теперь разрешают возвести 40 тыс. кв. м. В этой ситуации застройщику ничего не остается, как поднять цены и прибыльность реализации своих площадей.

В результате этого доходность инвестиций в недвижимость уже не такая, как прежде. Конкуренция между застройщиками ужесточилась. Девелоперы принялись за построение финансовых моделей, опираясь увеличение дохода в пределах реализации потенциальных объемов.

Что интересно, жилые помещения сейчас реализуются дороже офисных на 20-30% в среднем по рынку, хотя, несомненно, многое зависит от проекта. Тем не менее жилая недвижимость такого же высокого уровня продается, безусловно, по более высоким ценам, чем апартаменты.

Дисконт цен на апартаменты, в первую очередь, связан с тем, что они официально не признаются жилыми помещениями. Хотя большинство покупателей их приобретают в качестве жилья и находят их вполне пригодными для проживания без соответствующей прописки.

И хотя апартаменты в Москве крайне популярны, они обладают определенной спецификой - их продажи не регулируются федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Формально являющиеся нежилыми помещениями они не находятся в сфере действия строительных нормативов по жилой недвижимости (требования по инсоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой итп), что дает возможность на том же «пятне» застройки построить в 1,5 - 2 раза больше квадратных метров.

Тем не менее застройщики не спешат отказываться полностью от проектирования новых офисных помещений, меняя лишь доли апартаментов и офисов в проекте, на стадии формирования концепции. Это естественная рабочая процедура. Сейчас, в Москве в общем, заявлено приблизительно 10 многофункциональных комплексов элитного класса, в которых планируется наличие и офисных и апартаментных объектов. Для девелопера применение в больших проектах мультиформатности — хороший метод диверсифицировать риски продаж.

В элитном секторе новостроек в центре Москвы в данный момент выставлены на продажу 8 объектов с апартаментами (в общей сложности на первичном рынке — оценочно предлагается 40 элитных объектов).

Объемы элитного рынка оцениваются в 500 апартаментов, из них примерно 40% апартаментов выставлены на продажу. Апартаменты расположены и в центре, и в остальных районах, в частности, в ММДЦ «Москва-Сити». Девелоперы полностью уже адаптировались к такому виду объектов и располагают сведениями обо всех его достоинствах.

Покупатели подобных нежилых объектов - это довольно состоятельные люди. Хотя в настоящее время возникли на рынке и апартаменты небольших размеров, от 33 кв. м., но в среднем площадь большей части апартаментов варьируется от 70 до 200 кв. м. Интерес к такому виду недвижимости связан с тем, что клиенты желают сберечь деньги, и одновременно проживать в центральных районах города, пусть и без официальной прописки. На той же Остоженке стоимость апартаментов, например, на 20% дешевле аналогичных квартир.

Сейчас стоимость элитных апартаментов в новостройках Москвы находится в диапазоне от $10000 до $35000 за кв.м. Иногда апартаменты приобретают как второе жилье или недвижимость для представительских целей. Однако, есть клиенты, которые покупают апартаменты с целью в перспективе перевести их в жилой фонд.

Такая практика регистрации в апартаментах есть, в судебном порядке. Нужно сказать, что не стоит полагаться на это как на стопроцентный результат, это происходит исключительно после судебного решения, и большая вероятность отрицательного результата в суде остается довольно высокой.

Интерес к апартаментам среди частных инвесторов существует, но он нередко вызван их повышенными запросами, равно как и аналогичными запросами банковских учреждений. В проектах принимают участие и приватные персоны, рассматривающие приобретение апартаментов как перспективное финансовое вложение. Они, как правило, приобретают на ранней стадии, продают свое жилье после окончания строительства и могут заработать до 20% и более на вложенные средства.

Ставки капитализации в проектах покупки апартаментов — 10-15% — средняя по столичному элитному рынку. Что гораздо выше, чем в Европе, где средняя рентабельность таким проектов составляет 4-5%.

Минимальный бюджет инвестиций в апартаменты составляет $500 тыс. Здесь такде необходимо учесть, что период постройки комплекса с данным видом жилья составляет 1-2 года. А также то, что в премиум-сегменте площади жилой недвижимости начинаются от 70 кв. м.

Главные риски которые несет инвестор в подобные проекты такие же, как во всяком коммерческом строительстве. Риски приостановки возведения, изменения конъюнктуры рынка — все довольно стандартно. Хотя если приобретать объект, используя схему долевого участия, то степень риска уменьшается.

И, несмотря на все риски, тем не менее, стоит отметить, что в числе наиболее популярных тенденций рынка недвижимости Москвы, являются случаи редевелопмента административных зданий и бизнес-центров в комплексы с апартаментами. В таких комплексах себестоимость зависит от того, в каком состоянии находится жилая недвижимость и ее соответствие для перепрофилирования в другие форматы.

Для элитных апартаментов себестоимость подобного редевелопмента стартует от $800 за кв. метр. Также есть проекты, где себестоимость редевелопмента стоит в пределах $1200 за кв. м. И при планировании необходимо учесть, что банки не осуществляют ипотечное кредитование под апартаменты, так что надеяться необходимо лишь на cхему продаж, ориентированную на клиентов, кто имеет возможность внести плату немедленно или с определенной рассрочкой.

Возникает ситуация, когда в столице России рентабельнее снести и возвести новое здание, но на периферии и в регионах имеет смысл пробовать редевелопмент зданий, хотя есть риски, что много офисных помещений в регионах не заполнены. можно построить отель, но он вряд ли окупится, а вот апартаменты - вполне возможно.

Существенный аспект такой недвижимости — ее месторасположение. Одно дело — расположение в тихих центральных районах, другое дело — в шумных и многолюдных спальных районах.

Итогом данного исследования можно подвести, что апартаменты по своей сути ближе к жилой недвижимости, и в некоторых случаях, когда офисное здание размещено в оживленном районе, могут быть более востребованы чем офисы.