Перспективы строительства небоскребов в России

В нашей стране действует дорожная карта по улучшению предпринимательского климата в области строительства уникальных сооружений, включая высотные здания. С целью актуализации этого документа, в ноябре текущего года на заседании комитета по организационным вопросам форума " +100 Forum Russia" будет утвержден план развития данной отрасли.

В рамках этого мероприятия специалисты рассмотрят следующие вопросы:
1. Какие изменения могут произойти в сфере высотного строительства после принятия дорожной карты.
2. Актуальность нового плана с учётом сложной макроэкономической ситуации в стране.
3. Какую функциональную нагрузку, должны нести высотные здания? Сугубо коммерческие: торговые, офисные, гостиничные, развлекательные или какие-либо другие?
4. Целесообразно ли продолжать возведение новых небоскребов в ММДЦ "Москва-Сити" и в рамках проекта "Новая Москва"?

По мнению многих экспертов утверждение дорожной карты послужит началом важных преобразований в данной отрасли, результатом которых будет повышение качества и открытости процессов рассмотрения и утверждения новых проектов. Планируется, что одним из аспектов методических рекомендаций, будет использование программного обеспечения, позволяющего моделировать аэродинамические и прочностные характеристики небоскребов.

В современных реалиях, характеризующихся кризисными тенденциями в экономике в целом и в строительной сфере в частности, утверждение дорожной карты будет особенно значимым и актуальным. Удержаться на плаву в таких непростых условиях смогут лишь те девелоперы, которые способны чутко уловить настроения заказчиков и подойти к разработке своих проектов крайне продуманно. 

Вернемся к функциональному назначению высотных зданий. По мнению большинства, подобная недвижимость недостаточно приспособлена для круглосуточного пребывания. Высотные здания более целесообразны качестве бизнес-центров, солидный и презентабельный облик которых служит важным инструментом повышения имиджа фирм, арендующих в нем офисы.

Продажа апартаментов в небоскребах пока не имеет под собой достаточной юридической базы. В том случае, если высотки имеют современную инженерную инфраструктуру, надёжную и эффективную систему лифтов, они могут успешно справлялся с ролью гостиничных комплексов. Поэтому еще на начальной стадии проектирования, девелоперам следует заострить внимание на способность верхних этажей выдерживать ветровую нагрузку, чтобы выбрать оптимальные конструктивные схемы объекта с обязательным привлечением экспертов по численному моделированию и аэродинамике.

Уже сейчас ясно, что некоторые положения плана развития уникальных сооружений, в том числе высотных строительных объектов, могут противоречить требованиям высотного регламента, утверждённого в 2014г. Согласно которым возведение небоскребов выше 75м (24-25 этажей) разрешено только за пределами МКАД. А в исторических зонах, независимо от того, насколько они удалены от центра столицы, эти нормы ещё жестче.

Подобные меры власти Москвы объясняют в первую очередь сохранением уникального архитектурного и исторического облика столицы и распределением оптимальной нагрузки на транспортную и социальную систему. Бесспорно, что развитие строительства уникальных высотных сооружений невозможно без прекращения действия высотного регламента.

Но даже в том случае, если этот документ будет отменен, вряд ли можно ожидать, что девелоперы начнут массово возводить небоскребы. Строительство подобных объектов целесообразно лишь в перспективных и престижных районах. Только ради удовольствия жить в квартире или апартаментах, которые расположены в популярном месте, люди могут пойти на финансовые жертвы и предпочесть небоскребы среднеэтажным зданиям. Безусловно, в центральных микрорайонах столицы высотное строительство имеет больше перспектив, чем в удалённых спальных локациях.

Уникальное высотное здание имеет все шансы стать доминирующим в архитектуре города. Но массовое строительство небоскребов вряд ли будет соответствовать концепции столицы. Тем более городские власти пристально следят за сохранением исторического архитектурного образа центра и маловероятно, что они дадут разрешение на строительство высотного объекта, который может его нарушить. 

Вопрос о том, стоит ли вводить дорожную карту, до сих пор остаётся открытым. С одной стороны, каменные джунгли мегаполисов нельзя назвать удобным местом для проживания. В этом отношении они значительно проигрывают комфортным малоэтажным домам. Ещё одна проблема небоскребов - обеспечение противопожарной безопасности. В столице и пригородах подобный вопрос, за счёт достаточного количества пожарных подразделений, имеющих на вооружении самую современную технику, решается успешно, чего не скажешь о других российских городах.

С другой стороны, в России ощущается дефицит жилья. Развитие строительства небоскребов поможет решить эту проблему и обеспечить россиян квартирами.

В настоящее время, во многих крупных городах мира взят курс на развитие высотного строительства. Москва существенно отстает в этом плане. Отдавать дорогие центральные участки мегаполисов под малоэтажные дома - нерентабельно и неэффективно. Но что касается столицы, здесь во все времена действуют те или иные ограничения, касающиеся допустимой высотности зданий.

Кроме того, возведение высотки - весьма дорогостоящий процесс, который подразумевает дополнительных финансовых вложений на оплату обязательных работ по укреплению грунта и мероприятия, обеспечивающих эффективную пожарную безопасность. Все это ещё более повышает стоимость проекта. Подобные трудности отпугивают подрядчиков. Многие из них предпочитают строить среднеэтажные объекты, чем связываться со столь хлопотным делом, как возведение небоскребов.

Свободные зоны для строительства есть в районе "Москва-Сити". Одной из них уже заинтересовалась компания "Мосинжпроект", которая планирует возвести здесь крупный многофункциональный комплекс. Облик нового здания будет соответствовать архитектурной концепции "Москва-Сити", а значит внешне новая высотка будет мало отличаться от других башен комплекса. Имеет смысл построить здесь офисно-гостиничный центр. Высокую ликвидность подобного формата недвижимости можно проследить на примере успеха ММДЦ. 

В целом, развитие высотного строительства в столице соответствует практике, принятой в Европе. Но особый интерес для инвесторов представляют не отдельные жилые и коммерческие высотные здания, а именно многофункциональные комплексы. Почему? Потому, что вряд ли жилые апартаменты, расположенные на первом этаже, будут востребованными. С другой стороны - офисы на последних этажах тоже скорее всего не будут пользоваться особым спросом. В многофункциональных проектах, первые и средние этажи отдаются под офисы, а последние 15-20 под апартаменты. Подобная схема позволяет создать здесь не только зону предпринимательской активности, но и комфортное пространство для проживания и отдыха. А инвесторам - выгодно вложить средства в недвижимость разных форматов.

Возведение высоток в центре города - экономически целесообразное решение и наиболее рациональное в плане использования земли. В ММДЦ "Москва-Сити" на данный момент строительство нескольких небоскребов вступило завершающую фазу. Следующим этапом развития комплекса будет создание современной инфраструктуры, которая будет включать в себя концертный зал, отель и транспортную развязку, соединяющую район с аэропортом.

Как отметил Генеральный директор агентства недвижимости Башни Москва-Сити: "В сознании наших соотечественников сложился стереотип о том, что высотные здания предназначены сугубо для офисов. Причиной подобного предубеждения служит то обстоятельство, что самые знаменитые высотки - это отели с мировым именем или бизнес-центры. Но если проследить функциональное назначение небоскребов в крупных городах мира, то можно заметить, что большинство из них представляют собой жилые здания. Например: центральные районы столицы Канады - Торонто, в Нью-Йорке и многих китайских мегаполисов формируются в основном из жилых высотных зданий. Причем первые этажи небоскребов обычно представляют собой публичные пространства."